張學(xué)友被譽(yù)為歌神，曾經(jīng)的一首《回頭太難》讓很多有情人淚流滿面。王健林也被譽(yù)為資本圈歌霸，但不知道在萬(wàn)達(dá)回歸A股的這起悲壯的歸途中，他能否會(huì)唱這首歌。
在不景氣的市場(chǎng)當(dāng)下，萬(wàn)達(dá)回歸A股IPO正越來(lái)越顯得陰云密布，似乎已經(jīng)遙不可期。
根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)信息顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在A股的IPO最新排名為第56位，盡管狀態(tài)顯示“已反饋”，但萬(wàn)達(dá)商業(yè)一個(gè)月前的排名就已經(jīng)在第58位，而此前連續(xù)兩周排在第55位。
根據(jù)萬(wàn)達(dá)私有化項(xiàng)目的計(jì)劃，萬(wàn)達(dá)商業(yè)需在港股退市后滿兩年或于2018年8月31日前在內(nèi)地主板上市。若萬(wàn)達(dá)回A股失敗，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將要支付高達(dá)400億港幣進(jìn)行股權(quán)回購(gòu)，并向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息，本息合計(jì)超過(guò)300億元人民幣。這筆利息的金額，約為70億港元左右。
值得注意的是，從私募的情況來(lái)看，參與萬(wàn)商業(yè)達(dá)私有化的真正的投資人其實(shí)是普通的個(gè)體和大小機(jī)構(gòu)，所以這場(chǎng)對(duì)賭并不是王健林一個(gè)人在戰(zhàn)斗。如果萬(wàn)達(dá)沒法在規(guī)定的期限上市成功，這些投資人的收益也將落空。目前看來(lái)，萬(wàn)達(dá)上市已經(jīng)處于火燒眉毛的境地。
回A之路：悲壯亦或輝煌？
兩年前的王健林或許根本不可能想到回A的一路艱辛。如果重新選擇，萬(wàn)達(dá)高層們想必不會(huì)這么選擇。但到底是什么促使了萬(wàn)達(dá)的歸途？
智云咨詢房產(chǎn)研究員李達(dá)曾對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》的記者指出，在港上市的內(nèi)資股在估值方面確實(shí)與A股有較大差距。“對(duì)比港股，一般A股可能會(huì)有50%-60%的溢價(jià)。內(nèi)地投資者對(duì)國(guó)內(nèi)大型房企的認(rèn)可度普遍較高，估值出現(xiàn)溢價(jià)也合理”。
“當(dāng)然，房企回歸A股，更多是為了融資。”李達(dá)指出，港股的監(jiān)管體系較為嚴(yán)格，融資渠道也相對(duì)嚴(yán)格。但是在A股，再融資的方式很多。“定增、并購(gòu)基金、產(chǎn)業(yè)基金等都可實(shí)現(xiàn)融資，增加房企的現(xiàn)金流”。
顯然，港股的低估值已經(jīng)讓王健林無(wú)法容忍，因此，萬(wàn)達(dá)在港交所逗留兩年后就急于回歸A股。但萬(wàn)萬(wàn)沒想到的是，風(fēng)光的股市行情并沒有得到延續(xù)，自萬(wàn)達(dá)開啟回歸A股上市計(jì)劃后，新的入市標(biāo)準(zhǔn)，不斷調(diào)高的過(guò)審門檻已讓房企上市之路變得難上加難了。
盡管A股上市難題至今仍無(wú)什么實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，但萬(wàn)達(dá)近年來(lái)的轉(zhuǎn)型，賣資產(chǎn)也不難看出萬(wàn)達(dá)的“割肉求存”的心態(tài)。只不過(guò)，當(dāng)前大環(huán)境下融資渠道收緊，降杠桿政策頻出，老王的“上市融資夢(mèng)想”還能圓滿嗎？
A股上市的光榮與夢(mèng)想，對(duì)于不少房企都太具誘惑力。包括富力、首創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)、恒大等在內(nèi)的不少房企都通過(guò)不同方式掀起回歸A股的潮流。但今年以來(lái)，多個(gè)監(jiān)管部門共同推進(jìn)去通道、去杠桿，特別是對(duì)于資金需求較大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，整體融資環(huán)境進(jìn)一步收緊。
房企回A股主要有兩種模式，一種是借殼，另外一種是IPO。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，借殼上市的成功率可能不會(huì)太高，自2016年證監(jiān)會(huì)修訂《重大資產(chǎn)重組管理辦法》后，房企借殼上市之路幾乎被堵死，炒殼喊停。這一點(diǎn)可以回顧一下萬(wàn)達(dá)借殼綿石投資失敗的案例，這也是自萬(wàn)達(dá)商業(yè)完成私有化退市后，首家正式披露被借殼的公司。2016年11月21日晚間，綿石投資在公告中稱，由于各方反復(fù)討論協(xié)商，未能就本次重組的時(shí)間安排達(dá)成一致，故決定終止策劃本次重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。綿石投資的這份公告正式宣告萬(wàn)達(dá)商業(yè)借殼回歸A股首戰(zhàn)失敗。
因此，盡管IPO排隊(duì)持續(xù)放緩，不少房企仍將希望寄托于IPO上。
IPO路上，“房地產(chǎn)”標(biāo)簽或成攔路虎
有消息稱證監(jiān)會(huì)對(duì)IPO企業(yè)有兩項(xiàng)審核標(biāo)準(zhǔn)：IPO在審企業(yè)，近三年凈利潤(rùn)合計(jì)要超過(guò)1億元，且最后一年超過(guò)5000萬(wàn)，不達(dá)標(biāo)者，要么選擇撤回，或接受現(xiàn)場(chǎng)檢查；第二，IPO新申報(bào)企業(yè)，主板要求最近一年凈利潤(rùn)超過(guò)8000萬(wàn)，創(chuàng)業(yè)板不低于5000萬(wàn)。而證監(jiān)會(huì)方面則多次強(qiáng)調(diào)，將穩(wěn)步推進(jìn)創(chuàng)新和優(yōu)質(zhì)企業(yè)上市，這意味著對(duì)新經(jīng)濟(jì)企業(yè)上市的支持力度將持續(xù)。
光大證券投行質(zhì)控總部陳思遠(yuǎn)曾發(fā)文表示，發(fā)審委一直延續(xù)下來(lái)的審核邏輯有一個(gè)突出的行業(yè)性特征判斷，也即在國(guó)家大勢(shì)和行業(yè)總體監(jiān)管背景下，醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、游戲、涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等都不會(huì)成為受到審核歡迎的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)不受歡迎主要由于相關(guān)監(jiān)管政策的嚴(yán)格。
從審核標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，證監(jiān)會(huì)對(duì)房企上市申請(qǐng)的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)要想在A股尋求IPO上市的機(jī)會(huì)也相對(duì)渺茫。最近一次IPO成功上市的，還是2月初的南都物業(yè)。基于大環(huán)境的影響，王健林自2015年便高喊“去地產(chǎn)化”，期望將萬(wàn)達(dá)升級(jí)為服務(wù)型企業(yè)。但值得注意的是，萬(wàn)達(dá)隨后瘋狂的甩賣和轉(zhuǎn)型，真的能擺脫證監(jiān)會(huì)對(duì)其仍為“房地產(chǎn)企業(yè)”的定位嗎？
“去地產(chǎn)化”的快與痛
先來(lái)看看一年多里，萬(wàn)達(dá)完成的數(shù)筆甩賣。
2017年7月19日，王健林以總價(jià)637.5億元的價(jià)格分別將萬(wàn)達(dá)商業(yè)中13個(gè)文旅項(xiàng)目以及77家城市酒店“甩賣”給了融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）和富力地產(chǎn)（02777.HK）。其中，13個(gè)文旅項(xiàng)目以438.44億元出售給了融創(chuàng)，富力地產(chǎn)以199.06億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)77家城市酒店的股權(quán)。
2018年1月16日，萬(wàn)達(dá)再出售所持的萬(wàn)達(dá)·倫敦ONE項(xiàng)目60%的股份，這也是萬(wàn)達(dá)海外的第一個(gè)項(xiàng)目。根據(jù)萬(wàn)達(dá)當(dāng)時(shí)公告，出售項(xiàng)目所獲得的款項(xiàng)凈額將用于償還萬(wàn)達(dá)香港的貸款和利息，同時(shí)為公司物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)及發(fā)展提供資金。接盤方正是此前買下萬(wàn)達(dá)77座酒店的富力。
2018年1月29日，萬(wàn)達(dá)又以約3.15億澳元（相當(dāng)于19.19億港元）現(xiàn)金出售位于澳大利亞的若干物業(yè)項(xiàng)目，買方還需代澳洲公司償還債務(wù)款項(xiàng)約8.15億澳元。
2018年7月6日，萬(wàn)達(dá)稱再次向獨(dú)立第三方出售萬(wàn)達(dá)國(guó)際地產(chǎn)投資有限公司60%的股份，代價(jià)3560.93萬(wàn)英鎊（約3.74億港元）。并且，買方已同意代表目標(biāo)公司向公司償還債務(wù)（現(xiàn)時(shí)預(yù)期約1.60億英鎊，相當(dāng)于約16.75億港元）。萬(wàn)達(dá)可從中獲得4.34億港元的收益。
一大波的甩賣后，萬(wàn)達(dá)看似賺到了一筆現(xiàn)金流，為降負(fù)債減壓不少。不過(guò)，公開資料卻顯示，2017年萬(wàn)達(dá)商管投資損失高達(dá)72.78億元人民幣，與2016年獲益23.44億元人民幣形成較大差異。2017年萬(wàn)達(dá)商管持有待售資產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值損失14.28億元人民幣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2016年的3.08億元，損失主要因?yàn)槿f(wàn)達(dá)向融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓文旅項(xiàng)目公司股權(quán)和酒店資產(chǎn)權(quán)益。
更加危險(xiǎn)而瘋狂的游戲還在后面。
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