郭廣昌如何攜地產(chǎn)歸來
需要注意到的是，在此前5月25日豫園商城發(fā)布的重組預(yù)案當(dāng)中，復(fù)星就已對注入資產(chǎn)包進(jìn)行了一系列優(yōu)化舉措。
首先是在注入資產(chǎn)的選擇上，以注入資產(chǎn)包最大優(yōu)化和規(guī)避同業(yè)競爭兩項(xiàng)為選擇標(biāo)準(zhǔn)，復(fù)星做出了以下分類：
一是對于上海“BFC外灘金融中心”項(xiàng)目公司、蕪湖星爍投資有限公司、“大連東港”項(xiàng)目公司等運(yùn)營時(shí)間尚短，預(yù)計(jì)短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)盈利的項(xiàng)目公司，承諾將除收益權(quán)以外的股東權(quán)利托管給豫園商城；并承諾在實(shí)現(xiàn)盈利后或確定的期限內(nèi)，將復(fù)星持有的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給豫園商城或給予豫園商城同等條件下優(yōu)先購買權(quán)。
二是對于上海星浩投資有限公司、上海豫園商旅文產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司這些通過基金方式持有的公司，則劃分為“不適合注入上市公司類別”。
三是對于海南亞特蘭蒂斯商旅發(fā)展有限公司，復(fù)星認(rèn)為，其從事的旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)與復(fù)星商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)的商業(yè)模式存在顯著區(qū)別；承諾可售物業(yè)部分銷售完畢后不再新增。
四是對于富陽復(fù)潤置業(yè)有限公司、上海禮興酒店有限公司、北京荷華明城實(shí)業(yè)有限公司以及復(fù)星位于紐約、倫敦、法蘭克福、東京等地的辦公樓，由于酒店運(yùn)營、存量房投資類項(xiàng)目與與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在業(yè)務(wù)屬性上有較大的區(qū)別，認(rèn)定不存在實(shí)質(zhì)性同業(yè)競爭。
此外，對于此前復(fù)星旗下最重要地產(chǎn)平臺——復(fù)地集團(tuán)，復(fù)星亦是有選擇性地將部分資產(chǎn)注入上市平臺中，仍保留有部分項(xiàng)目公司不注入上市公司。
其中據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，復(fù)地有35個項(xiàng)目因是2010年年底之前成立的項(xiàng)目公司，大多數(shù)項(xiàng)目已完成了絕大部分的開發(fā)銷售，未來所能帶來的現(xiàn)金流入很��；并且，復(fù)星承諾上述公司現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)完成后不再新增房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此不注入上市平臺中。
而包括澳洲項(xiàng)目（不在復(fù)地名下），北京通州2、4、7項(xiàng)目，武漢漢正街東片項(xiàng)目、復(fù)地御上海、重慶解放碑、重慶花嶼城、重慶回興星河one、重慶回興三號地塊、大連星光域、眉山黃龍溪谷等或存在“延期開工”情形，或預(yù)期長期虧損，或涉及訴訟等較大不確定性的項(xiàng)目，復(fù)星均選擇暫不注入上市公司中。
此外，交易各方承諾，在本次重組完成后，除上市公司及其下屬公司之外，不再新控股設(shè)立公司，其經(jīng)營范圍中涵蓋“房地產(chǎn)開發(fā)”等業(yè)務(wù)范疇。
其次，針對注入資產(chǎn)包中業(yè)績表現(xiàn)較差或者資本金較為薄弱的企業(yè)，復(fù)星還進(jìn)行了債轉(zhuǎn)股的操作，對上海星泓、復(fù)城潤廣、博城置業(yè)、復(fù)拓置業(yè)、復(fù)地東郡等標(biāo)的公司進(jìn)行了共計(jì)30.30億元債轉(zhuǎn)股操作。
可以看到，為了推進(jìn)重組上市順利進(jìn)行，在設(shè)計(jì)重組預(yù)案之初，復(fù)星可謂對上市資產(chǎn)包進(jìn)行了一系列精心的設(shè)計(jì)和優(yōu)化。但即便如此，在證監(jiān)會嚴(yán)格審核下，復(fù)星旗下各大地產(chǎn)項(xiàng)目仍然暴露出了一系列的問題。
除了上文提到的南嶺、南粵兩項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度緩慢、經(jīng)營業(yè)績難以保證這種在復(fù)星眾多項(xiàng)目中都存在的問題外，證監(jiān)會在問詢函中還列舉了諸如復(fù)星上海灘商廈等經(jīng)營物業(yè)的經(jīng)營管理問題、Globeview、Winner Gold等標(biāo)的公司持有物業(yè)轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)問題、閔光地產(chǎn)股權(quán)權(quán)屬問題、復(fù)星南粵等項(xiàng)目預(yù)估增值率較高問題以及標(biāo)地資產(chǎn)資金運(yùn)轉(zhuǎn)問題等超過十個問題。
盡管復(fù)星已經(jīng)就證監(jiān)會上述問題作出相應(yīng)的回復(fù)報(bào)告，但我們?nèi)匀豢梢钥吹�，在�?fù)星多年發(fā)展構(gòu)建的龐大商業(yè)帝國底下，地產(chǎn)板塊多年積攢下的重重問題仍然有待郭廣昌等管理層去細(xì)細(xì)梳理和認(rèn)真解決。
來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 王柔金
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