老板們都很滿意
從三人表態(tài)來看，都十分滿意這筆閃電交易。
孫宏斌表示：“這個(gè)調(diào)整對融創(chuàng)而言比原來的交易方案有了更好的流動(dòng)性，降低了我們負(fù)債水平，同時(shí)我們也承擔(dān)了原酒店交易對價(jià)的折讓部分。對于我們和萬達(dá)合作的文旅項(xiàng)目資產(chǎn)包這是可以接受的溢價(jià)，這種交易安排三方都很滿意。”
資料顯示，萬達(dá)此番轉(zhuǎn)讓的13個(gè)文旅項(xiàng)目涉及土地儲備總建筑面積合計(jì)約為5897萬平方米，其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。
公告顯示，除了此番438.44億的交易價(jià)格，萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目合計(jì)還有負(fù)債約454億元，將轉(zhuǎn)至融創(chuàng)名下。這意味著融創(chuàng)為本次收購合計(jì)承擔(dān)的資金總額為892.44億。
王健林則表示，萬達(dá)通過這次轉(zhuǎn)讓大幅度減少了負(fù)債，收回了巨額現(xiàn)金。
而對于富力來說，由于融創(chuàng)的“補(bǔ)償”，其接盤萬達(dá)酒店的價(jià)格遠(yuǎn)低于原本融創(chuàng)擬接盤的價(jià)格，從原先平均每家4.42億元直降到了約2.59億元。
李思廉19日晚接受媒體采訪時(shí)透露，這筆交易的決策速度很快，大約是一周，結(jié)果是三贏，“萬達(dá)加快了收錢的速度；對孫總來說，也不需要再專門組建管理酒店的團(tuán)隊(duì)了；對富力來說，一下子成為了全國乃至全球最大酒店資產(chǎn)的業(yè)主。”
華美首席知識專家趙煥焱告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“富力此次收購的萬達(dá)系酒店投資回報(bào)水平是全國五星級酒店平均水平的341.08%，凈資產(chǎn)利潤率是平均水平的337.66%。”
“一家五星級酒店的單體項(xiàng)目造價(jià)可以高達(dá)10億元，即便有些折舊，但這70多家酒店多是高端定位，單體市場價(jià)格應(yīng)不低于4億~5億元。原本融創(chuàng)計(jì)劃以每家酒店超過4億元的價(jià)格接盤還是比較合理的，現(xiàn)在單個(gè)酒店的價(jià)格不到3億元，富力的確是很劃算。”趙煥焱告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
外界評價(jià)褒貶不一
摩根士丹利發(fā)布研究報(bào)告稱，這對于融創(chuàng)而言是一項(xiàng)好收購，將為其帶來正面影響，基于約4970萬平方米的土地儲備，摩根士丹利估算，按照當(dāng)前市場每平方米15500元的均價(jià)，這些可售資產(chǎn)價(jià)值約合7700億元。
摩根士丹利同時(shí)預(yù)測，融創(chuàng)本次收購資產(chǎn)每年可帶來510億元人民幣的銷售額，預(yù)計(jì)融創(chuàng)2017年的銷售額將達(dá)到2500億元。另外，還預(yù)測13個(gè)文旅項(xiàng)目資產(chǎn)包會(huì)達(dá)到15%~20%的凈利率，將增加融創(chuàng)610億元的凈資產(chǎn)價(jià)值。
截至2016年底，融創(chuàng)擁有土地量7912萬平方米，同期國內(nèi)土地儲備前三強(qiáng)分別為恒大22900萬平方米、碧桂園16600萬平方米和綠地13654萬平方米。隨著融創(chuàng)此番接盤萬達(dá)超過5900萬平方米土地，以及今年以來的其他多宗收購，預(yù)計(jì)該公司的土地儲備量有望躋身行業(yè)前三。
但國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、標(biāo)普均不看好本次交易。兩家機(jī)構(gòu)日前先后對融創(chuàng)和萬達(dá)兩家公司的相應(yīng)評級進(jìn)行下調(diào)處理。
標(biāo)普表示，盡管此番交易能夠降低萬達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，但由于失去了大量土地儲備，導(dǎo)致其后續(xù)售賣物業(yè)的收入減少，并大幅降低其市場地位，這某種程度上抵消了萬達(dá)商業(yè)通過出售項(xiàng)目降低資產(chǎn)負(fù)債率的效果。為此，將萬達(dá)商業(yè)列入負(fù)面觀察名單，評級為“BBB-”。對于融創(chuàng)，標(biāo)普表示其今年用于并購的資金總額已經(jīng)超過該公司去年的合同銷售額，故該公司財(cái)務(wù)杠桿可能進(jìn)一步惡化。
對于富力，第一財(cái)經(jīng)記者多方采訪后了解到，酒店是需要“慢慢養(yǎng)”的，尤其是投入動(dòng)輒數(shù)億元的高星級酒店，而萬達(dá)此次轉(zhuǎn)讓的酒店資產(chǎn)相當(dāng)比例都是高投入的項(xiàng)目。
“高端酒店的投資回報(bào)期可能要10年到20年甚至更長時(shí)間。”勁旅咨詢首席分析師魏長仁告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
執(zhí)惠旅游創(chuàng)始人劉照慧表示：“從融創(chuàng)角度而言，旅游、酒店、文化都不是最重要的，孫宏斌也不會(huì)太注重去耗費(fèi)多年時(shí)間培養(yǎng)這些產(chǎn)業(yè)，文旅項(xiàng)目最吸引融創(chuàng)的點(diǎn)也就是土地。因此把投資回報(bào)期較長的酒店轉(zhuǎn)出給富力后，融創(chuàng)留給自己的是自帶土地效應(yīng)的文旅項(xiàng)目。當(dāng)然，王健林也終于可以說自己是輕資產(chǎn)了。”
第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 張歆晨 劉佳 樂琰
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