沉重的負(fù)擔(dān)
除了項(xiàng)目爛尾等一系列問(wèn)題困擾著項(xiàng)目外，星耀五洲的債務(wù)問(wèn)題也是融創(chuàng)將要面對(duì)的核心問(wèn)題之一。
據(jù)早先的公開(kāi)消息顯示，2008-2011年底，星耀五洲項(xiàng)目共歷經(jīng)四個(gè)信托，超過(guò)百億元信托融資。據(jù)相關(guān)人士介紹，星耀五洲采取了用一個(gè)新信托融資所獲得的資金來(lái)償還上一個(gè)信托債務(wù)的策略。然而由于項(xiàng)目操盤(pán)及樓市調(diào)控等內(nèi)外因素的影響，項(xiàng)目資金回籠未達(dá)到預(yù)期，隨著大額信托兌付期到來(lái)，項(xiàng)目資金鏈斷裂，最終陷入停工。
而本輪融創(chuàng)收購(gòu)協(xié)議中則提及了天津星耀目前欠付三家信托公司未償還債務(wù)，這些債務(wù)及未兌付利息將悉數(shù)由融創(chuàng)來(lái)償還。根據(jù)協(xié)議，天津星耀的全部股權(quán)將轉(zhuǎn)讓予天津融創(chuàng)及昆明星耀（或其指定第三方）。
同時(shí)，為促進(jìn)合作協(xié)議擬定收購(gòu)事項(xiàng)，于2017年5月12日，昆明星耀、天津星耀、天津融創(chuàng)及另外三家信托公司（即第三方投資者）就天津星耀訂立重組協(xié)議。在收購(gòu)事項(xiàng)完成后，融創(chuàng)將持有天津星耀80%股權(quán)，昆明星耀持有余下20%股權(quán)。天津星耀將成為融創(chuàng)的非全資附屬公司。
公告顯示，在本次102.54億元的收購(gòu)中，融創(chuàng)的支付代價(jià)包括股權(quán)代價(jià)約為38.77億元，天津星耀欠付第三方投資者的未償還借款54.82億元，以及應(yīng)計(jì)未付利息8.95億元。
其中第三方投資者為一家信托公司，在本次交易之前，天津星耀的全部股權(quán)原由昆明星耀持有，但以第三方投資者的名義登記，該信托公司連同另外兩家信托公司共同成立了天津星耀聯(lián)合投資集合信托計(jì)劃，通過(guò)提供債務(wù)融資方式投資于天津星耀。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，償債的壓力會(huì)使得融創(chuàng)后續(xù)的現(xiàn)金流凈流出規(guī)模增加，而這樣的擔(dān)憂也是基于融創(chuàng)近期頻頻收購(gòu)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，需要收購(gòu)方引起警惕。
統(tǒng)計(jì)顯示，高速擴(kuò)張的融創(chuàng)，公司債務(wù)的確有上升趨勢(shì)。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)2016年長(zhǎng)、短期負(fù)債分別為802億元和326.44億元，賬面現(xiàn)金約698.13億元，股東權(quán)益354.11億元，以此計(jì)算出的凈負(fù)債率已超過(guò)100%。2013-2015年的三年間，融創(chuàng)資產(chǎn)負(fù)債率則分別是81.29%、81.33%和83.19%，呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)。
巨量供應(yīng)去化承壓
事實(shí)上，并購(gòu)已經(jīng)成為融創(chuàng)首選獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的優(yōu)先選項(xiàng)。尤其是近兩年來(lái)，融創(chuàng)的收購(gòu)動(dòng)作頻繁，在經(jīng)歷了與綠城的分分合合，以及陷入佳兆業(yè)收購(gòu)糾紛、雨潤(rùn)并購(gòu)失敗之后，孫宏斌在積累了眾多失敗經(jīng)驗(yàn)后，終于進(jìn)入成功模式。在不算長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，融創(chuàng)收購(gòu)動(dòng)作更加頻繁，萊蒙國(guó)際、融科、金科都成為融創(chuàng)股權(quán)收購(gòu)或項(xiàng)目收購(gòu)的對(duì)象。
“土地越來(lái)越貴，融創(chuàng)不會(huì)再在公開(kāi)土地市場(chǎng)上拿地了，并購(gòu)是公司拿地的主要方式”，而“買(mǎi)對(duì)地方、買(mǎi)對(duì)時(shí)間”則是孫宏斌的并購(gòu)原則。此外，融創(chuàng)雖然未完全放棄在土地市場(chǎng)上公開(kāi)拿地。但收購(gòu)項(xiàng)目在公司整體取得項(xiàng)目占比日漸增加。資料顯示，融創(chuàng)在2016年通過(guò)并購(gòu)及拿地金額超過(guò)1000億元。其中，去年一年對(duì)外發(fā)起至少16筆收購(gòu)，涉及資金595億元。
然而，頻繁并購(gòu)在快速帶來(lái)大量土地儲(chǔ)備之外，杠桿率過(guò)高則是一個(gè)明顯的副作用。對(duì)此，融創(chuàng)行政總裁汪孟德在2016年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，管理負(fù)債率最核心的是管理現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，地拿對(duì)了，保證項(xiàng)目快速銷(xiāo)售和去化才是根本。此前孫宏斌也曾表示，房地產(chǎn)有滯后性，只有賣(mài)房后才能做到賬上面，不會(huì)很快就能看到毛利增長(zhǎng)。
業(yè)內(nèi)人士表示，收購(gòu)星耀五洲對(duì)融創(chuàng)而言最核心的還是項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，但截至目前，在融創(chuàng)以往的收購(gòu)清單中似乎并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)有如此多負(fù)面因素的項(xiàng)目，該項(xiàng)目中諸多不穩(wěn)定因素能否給產(chǎn)品后續(xù)改造、營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)負(fù)面因素都讓市場(chǎng)存疑，星耀五洲能否在融創(chuàng)手中立即化腐朽為神奇還有待市場(chǎng)觀察。
距此地10公里外的海河教育園區(qū)，恒大去年底以1.6萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)拍下一塊新地，地價(jià)漲幅令人咋舌，星耀五洲項(xiàng)目的獲取成本顯然還有一定優(yōu)勢(shì)，如果改造成功，融創(chuàng)仍有一定利潤(rùn)空間。但需要注意的是，該項(xiàng)目體量之大也實(shí)屬少見(jiàn)，在天津當(dāng)年供地趨于寬松，尤其是津南區(qū)庫(kù)存仍在高位的情況下，能否達(dá)成融創(chuàng)的周轉(zhuǎn)策略，恐怕著實(shí)有不小的難度。
北京商報(bào)記者 董家聲/文 宋媛媛/制圖
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