融創(chuàng)“嗅覺”：爛尾樓的“大價(jià)值”
收購“問題標(biāo)的”，似乎已經(jīng)成為融創(chuàng)的“偏好”。
“這個(gè)行業(yè)并購的就是土地的價(jià)值。” 孫宏斌有句名言流傳很廣，“如果你現(xiàn)金流沒有問題，但是你的土地沒有價(jià)值，轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)著最后轉(zhuǎn)了一個(gè)窟窿。如果你現(xiàn)金流有問題，但是你的土地是有價(jià)值的，那還是有人愿意收購你的，公司是可以賣掉的。”
星耀五洲恰恰是后者。津南區(qū)，乃至天津都很難找出這么一塊資源稟賦上乘又可以大規(guī)模開發(fā)的土地。星耀集團(tuán)當(dāng)年拿下天嘉湖地塊，還包括了7000余畝水域，是天津極其稀缺的湖區(qū)資源。因此收購公告一出，一名曾參與過項(xiàng)目開發(fā)的高層管理人員即對(duì)見地君表示，“是件高興的事，幸好沒臭了那塊美麗的土地”。
通過這次收購，融創(chuàng)獲得了約300萬平方米的計(jì)容土地資源，未售面積占比近八成，還有極大的發(fā)揮空間。
在星耀五洲剛剛陷入延期交房困境的2012年，融創(chuàng)還是個(gè)年銷售額只有小幾百億的房企，如今，融創(chuàng)已躍居房地產(chǎn)企業(yè)排行榜第七名，年銷售額過1500億元，資金實(shí)力和資本運(yùn)作能力超群，在過去一年收購較多的情況下，仍然手握698億元的現(xiàn)金。這樣的融創(chuàng)，再回頭“吞下”星耀五洲這個(gè)巨無霸，已經(jīng)寬裕許多。
更重要的是，土地成本極低，按照權(quán)益80%權(quán)益計(jì)算，星耀五洲未售計(jì)容面積的樓面單價(jià)為5454元/平方米。對(duì)比2016年12月5日，龍湖在咸水沽鎮(zhèn)拿下的地塊，樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.1萬元/平方米，而且，這個(gè)價(jià)格，溢價(jià)率還只有11%。更別提文章開頭提到的，融信和禹洲拿下的北閘口地塊，樓面地價(jià)已接近1.4萬元/平方米。
這個(gè)市場的門檻正在逐年上升。在過去的2016年，天津土地出讓熱度急劇上升，成交樓面均價(jià)為5390元/㎡，溢價(jià)率為66.84%；要知道，在2015年，天津樓面均價(jià)只有2941元/㎡，溢價(jià)率也只有6.46%。
融創(chuàng)亦在公告中闡釋了收購的理由：“將有助于進(jìn)一步增加本公司在天津的土地儲(chǔ)備和市場份額，并進(jìn)一步鞏固本集團(tuán)在天津市場的領(lǐng)先地位及品牌影響力。”
“和星耀比，融創(chuàng)更接地氣，應(yīng)該值得信任。”星耀五洲的一位前操盤手這樣對(duì)見地君說。
當(dāng)年，“助推”星耀五洲滑向深淵的，還有一個(gè)重要的原因，那就是公司內(nèi)部一系列不合規(guī)甚至反常的管理秩序。最突出的表現(xiàn)是，對(duì)營銷部門極其不重視。不過，以強(qiáng)悍營銷力著稱的融創(chuàng)入主后，精準(zhǔn)的周期判斷和高端產(chǎn)品的打造能力，仍然令業(yè)內(nèi)對(duì)這樁收購報(bào)以極大的期望。
然而，作為天津本地房企，融創(chuàng)能否得到更多來自政府方面的支持，是突破當(dāng)下難題的關(guān)鍵所在。
見地君注意到，在一些城市，對(duì)爛尾樓的處理在政策上是有優(yōu)惠的。比如2004年9月，深圳市政府曾出臺(tái)《關(guān)于子悅臺(tái)等52個(gè)“問題樓盤”處理意見的批復(fù)》，明確提出爛尾樓可以采取合作建房或直接置換土地使用權(quán)的方式來盤活，并且制定了免除拖欠地價(jià)款利息、滯納金、土地使用費(fèi)及順延土地使用期限起始時(shí)間等優(yōu)惠政策。
后來，不到三年，“子悅臺(tái)”變成了深圳佳兆業(yè)中心，成為佳兆業(yè)第一個(gè)商住綜合開發(fā)項(xiàng)目。
目前來看，天津尚無此類明文規(guī)定。不過，一個(gè)很少有人注意到的細(xì)節(jié)是，津南區(qū)政府暫時(shí)不打算搬了。當(dāng)年，津南區(qū)政府從咸水沽鎮(zhèn)遷址到星耀五洲所在的八里臺(tái)鎮(zhèn)，以示支持，后來雙方“默契”被打破后，津南區(qū)政府于2012年表示計(jì)劃將來遷回咸水沽鎮(zhèn)。
但2017年2月，津南區(qū)政府在《政民零距離》欄目中回復(fù)市民，目前區(qū)政府仍位于八里臺(tái)鎮(zhèn)津港公路和天嘉湖路交口，目前暫無任何搬遷計(jì)劃。
這或許是一個(gè)信號(hào)。（新浪樂居）
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