長(zhǎng)線釣大魚
對(duì)于長(zhǎng)租公寓面臨的利潤(rùn)不高、回報(bào)較長(zhǎng)問(wèn)題，吳迪表示，國(guó)內(nèi)租賃業(yè)從起步到現(xiàn)在并不長(zhǎng)，行業(yè)仍處于探索的階段，主要還是得扎實(shí)地把握好客戶的需求。
雖然盈利還未解決，但吳迪認(rèn)為，萬(wàn)科選擇了做大眾市場(chǎng)，如果沒(méi)有規(guī)模，怎么生存下去？
據(jù)悉，目前廣州、廈門以及北京這三個(gè)城市都提出了各自的目標(biāo)。泊寓北京方面希望在5年內(nèi)能運(yùn)營(yíng)10萬(wàn)間的規(guī)模�，F(xiàn)時(shí)籌劃準(zhǔn)備的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目達(dá)到了13處，計(jì)劃投資上百億元，目前累計(jì)投入了20多億元。
廣州泊寓總經(jīng)理張成皓則稱，廣州泊寓今年開(kāi)業(yè)的規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到1萬(wàn)間左右，預(yù)計(jì)年?duì)I收將突破1個(gè)億。
在廈門，據(jù)去年泊寓廈門品牌發(fā)布會(huì)所透露，泊寓廈門希望在三年內(nèi)服務(wù)的客戶人數(shù)超過(guò)10萬(wàn)人，成為廈門最大的長(zhǎng)租公寓品牌。
規(guī)模可以用數(shù)字來(lái)衡量與想象，但回歸到實(shí)際，長(zhǎng)租公寓盈利的路途還有多遠(yuǎn)？
廣州商業(yè)市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，對(duì)于核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)公寓，其本身便具備增值的條件。在較為寬松的貨幣政策的環(huán)境下，物業(yè)租金將會(huì)水漲船高。
基于投資與資產(chǎn)增值的目的，若長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商能夠提供穩(wěn)定的服務(wù)，客觀上來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的集中收益并不難，“所以最根本的就是不要把自己的產(chǎn)品搞砸，解決好消防問(wèn)題，做好產(chǎn)品與服務(wù)”。
“萬(wàn)科至今更愿意把自己稱為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)商，而不是純粹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”吳迪如是說(shuō)道，萬(wàn)科更在乎的是開(kāi)發(fā)之后的經(jīng)營(yíng)管理，這與傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)都是完全不同的。如果產(chǎn)品精細(xì)度無(wú)法做到與業(yè)務(wù)相匹配的話，這項(xiàng)業(yè)務(wù)是會(huì)很容易死掉的。
在解決盈利難的問(wèn)題上，張成皓稱，泊寓業(yè)務(wù)也在通過(guò)深挖物業(yè)價(jià)值、提升運(yùn)營(yíng)能力、打造高效的扁平化組織來(lái)提升業(yè)務(wù)的盈利能力。譬如，運(yùn)營(yíng)泊寓開(kāi)發(fā)的專有平臺(tái)，將租務(wù)場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)了線上管理，降低了管理成本。
私募基金人士則分析，在產(chǎn)品研發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力上，開(kāi)發(fā)商將會(huì)逐漸掌握優(yōu)勢(shì)。能夠在更復(fù)雜的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的流水線作業(yè)，長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言只能算小兒科。
“他們可能面臨的比較大的問(wèn)題還是傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的人力成本過(guò)高，要整體達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)還有很長(zhǎng)的路要走。”
雖然回報(bào)周期較長(zhǎng)，但隨著土地出讓市場(chǎng)中對(duì)自持比例提出要求，北京市場(chǎng)人士認(rèn)為，發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，也可以讓企業(yè)培養(yǎng)一個(gè)很好的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。
若進(jìn)一步把長(zhǎng)租公寓放到“萬(wàn)億大萬(wàn)科”的計(jì)劃中，或許更容易理解目前萬(wàn)科對(duì)于長(zhǎng)租公寓規(guī)模訴求的邏輯。
萬(wàn)科曾提出，在第四個(gè)十年，萬(wàn)科在服務(wù)于城市發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)中相關(guān)的企業(yè)體量，對(duì)行業(yè)的影響和對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)要達(dá)到萬(wàn)億企業(yè)的水準(zhǔn)，而新拓展的業(yè)務(wù)要能夠與傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)。
市場(chǎng)人士稱，作為新業(yè)務(wù)的一份子，長(zhǎng)租公寓分擔(dān)一點(diǎn)任務(wù)很正常，當(dāng)下租賃市場(chǎng)的發(fā)展空間也支撐得起規(guī)模的想象。當(dāng)然，所存在的種種問(wèn)題，也是泊寓在擴(kuò)張過(guò)程中需要跨過(guò)的幾道門檻。
�。▉�(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 記者：張凱璇）
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