賽道泊寓
根據(jù)城市流動人口、房價收入等篩選原則，萬科在長租公寓業(yè)務(wù)上重點布局四個區(qū)域12個城市，包括廣州、廈門、南京、深圳、武漢、北京、天津、青島、上海、成都、西安、杭州。目前發(fā)展較快的有廣州、廈門等。
表：萬科泊寓于部分城市規(guī)模統(tǒng)計
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)、企業(yè)公布
價位上，據(jù)泊寓廈門總經(jīng)理吳迪介紹，由于泊寓的定位為大眾市場，所以其定價是按照片區(qū)的平均租金水平來定，沒有做產(chǎn)品的溢價。廈門泊寓所選擇的物業(yè)以商用物業(yè)為主，也有部分是住宅用地，但住宅用地的成本會更高一些。
廣州泊寓總經(jīng)理張成皓則表示，廣州和其他城市一樣，遵從泊寓的業(yè)務(wù)憲法——“市場化定價”。泊寓產(chǎn)品定位針對目前房屋租賃市場的大眾人群——35歲以下年輕白領(lǐng)的。
泊寓北京一位人士也介紹，北京的青年客群層次拉得比較開，泊寓產(chǎn)品會有檔次之分，最終會根據(jù)消費者的支付能力來定價。
物業(yè)選取上，泊寓北京透露將優(yōu)先選擇公共交通便利的物業(yè)，四環(huán)左右將是其拓展的重點，且項目產(chǎn)權(quán)以商業(yè)、綜合為佳。
目前，泊寓北京已有的13個項目中，4個是萬科自有的，9個為外部獲取，外部拓展方式又可分為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)方式。
輕資產(chǎn)方式即租賃方式，泊寓與項目持有方（或經(jīng)營方）簽訂長期房屋租賃合同（一般超過15年），重資產(chǎn)方式為通過收購獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長期使用權(quán)。
泊寓廈門方面則透露，目前泊寓比較多的物業(yè)是前期按照傳統(tǒng)的開發(fā)方式建成，接手后再進(jìn)行物業(yè)的改造。隨著時間的推進(jìn)，這類項目將越來越少，廈門泊寓更傾向于在一個項目的前期開發(fā)便介入進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計。
泊寓廈門總經(jīng)理吳迪所稱的這種方式在廣州便有一個典型的產(chǎn)品。據(jù)悉，廣州萬科云城這一項目涉及了多個“八爪魚”業(yè)務(wù)，由于前期拿地時便有了轉(zhuǎn)型新業(yè)務(wù)的想法，項目在建設(shè)時就規(guī)劃了長租公寓業(yè)態(tài)。
其實，萬科進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域并不算早，包括鏈家自如、YOU+等品牌已先行在這一領(lǐng)域布局。比起其他公寓品牌，萬科這個強(qiáng)大的靠山實則為各城市公司減少了發(fā)展泊寓業(yè)務(wù)的資金壓力。也就是說，萬科的泊寓產(chǎn)品是一盤棋策略，資金由集團(tuán)來籌集，本地的團(tuán)隊不需要操心資金問題。
廣州商業(yè)市場人士分析，開發(fā)商擁有成熟的開發(fā)鏈條，對硬件的改造與投入擁有先天的優(yōu)勢。相比之下，基金出身的運營商則會考慮中長期的收益，使之在開發(fā)運營過程中更加注重品質(zhì)，在中長期的管理、服務(wù)上有優(yōu)勢。
據(jù)悉，目前規(guī)模最大的公寓品牌自如，已管理40000套價值3000億的房屋資產(chǎn)，擁有25萬間自如友家，7棟自如寓，擁有超過60萬的自如客。雖然萬科目前包括未開業(yè)在內(nèi)的泊寓規(guī)模僅有5萬間，但做了多年“龍頭房企”的萬科，在租賃業(yè)務(wù)上也不甘落后。
4月份業(yè)績電話會議上，萬科透露，長租公寓是公司發(fā)展的重點。未來中國市場將有很大量的租賃需求，但是C2C租賃痛點多，所以集中式的品牌公寓擁有很大的市場容量。希望未來做到15萬間的水準(zhǔn)，成為國內(nèi)排名前列的長租公寓供應(yīng)商。
不過，萬科的目標(biāo)似乎并不止于此，泊寓北京在2017年2月份的春茗活動上曾透露，萬科預(yù)計到2018年拓展公寓目標(biāo)45萬間，預(yù)計年收入94億元。此外，萬科遠(yuǎn)期規(guī)劃則計劃提供100萬套公寓，年收入達(dá)到155億元，為一半以上城市新進(jìn)入者提供長期租住空間及服務(wù)。
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