在寶萬(wàn)股權(quán)紛爭(zhēng)中突擊舉牌萬(wàn)科A的恒大，經(jīng)歷了“否認(rèn)買入萬(wàn)科A股票”、“撤回否認(rèn)消息”的大變臉，其老板許家印當(dāng)仁不讓地成了這場(chǎng)股權(quán)紛爭(zhēng)旋渦中的新焦點(diǎn)。諸如“許家印要買下萬(wàn)科”“王子復(fù)仇”等等話題一時(shí)甚囂塵上，恒大官方的說(shuō)法——“財(cái)務(wù)投資者”，反而很少被人提及。
其實(shí)，外界的“深入”解讀并非空穴來(lái)風(fēng)。回溯20年前，許家印剛有創(chuàng)業(yè)想法時(shí)，他還只是一個(gè)拿著3000多元月薪的“職業(yè)經(jīng)理人”;10年前恒大地產(chǎn)年?duì)I收達(dá)到40億元，和同期的萬(wàn)科200億元營(yíng)收相比相去甚遠(yuǎn);今年中國(guó)恒大的 銷售目標(biāo)是3000億元，至7月底已經(jīng)完成1847.9億元的銷售任務(wù)，和萬(wàn)科幾乎持平。這正是許家印的強(qiáng)悍之處，他用極少的資金快速撬動(dòng)一盤(pán)大生意。在 入股萬(wàn)科后，許家印會(huì)不會(huì)拾級(jí)而上、登堂入室?鑒于恒大遭遇資金困境時(shí)，許家印和王石曾有過(guò)不愉快的接觸，在王石深陷麻煩之時(shí)，許家印會(huì)不會(huì)上演“王子復(fù) 仇”?這些“沙盤(pán)推演”，在許家印已經(jīng)成為資本大玩家的今天，總會(huì)留下許多想象空間。
地產(chǎn)業(yè)的快槍手
在“大躍進(jìn)”開(kāi)始的1958年，許家印出生在河南周口太康的一個(gè)貧窮農(nóng)家。在他幾個(gè)月大還處于襁褓中的時(shí)候，母親因病離世。和50年代出生的人一樣，許 家印對(duì)自己青少年時(shí)期最深的記憶常常歸結(jié)為兩個(gè)字：“饑餓”。他的老家太康縣至今還是國(guó)家級(jí)貧困縣，他小時(shí)候常常是手捧地瓜就算一餐。即使這樣，家人省吃 儉用支持他上學(xué)，直到高中畢業(yè)。
當(dāng)時(shí)，年紀(jì)輕輕的許家印一心想著離開(kāi)農(nóng)村到城里去。他在農(nóng)村待了兩年后，高考政策恢復(fù)，他馬上參加高 考，連考兩年，最終以周口市前三名的成績(jī)拿到了武漢鋼鐵學(xué)院(現(xiàn)武漢科技大學(xué))的通知書(shū)。許家印在大學(xué)學(xué)的是金屬材料及熱處理專業(yè)，畢業(yè)后被分配到河南舞 陽(yáng)鋼鐵公司工作。他成功端上了“鐵飯碗”，成就了少時(shí)的理想，他也的確一干就是10年，從技術(shù)員做到廠長(zhǎng)(處級(jí)干部).
1992年，伴 隨小平南巡，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的改革方向正式確立。在公職人員下海潮、一波接一波的創(chuàng)富神話沖擊下，許家印放棄了來(lái)之不易的“鐵飯碗”，南下深圳。當(dāng)時(shí)，他手 里只有用10年工作積攢下的2萬(wàn)塊錢(qián)，他不敢貿(mào)然創(chuàng)業(yè)，而是先做起了打工仔。最終在一家名為中達(dá)的貿(mào)易公司做了業(yè)務(wù)員，他在自述中說(shuō)他遇到了一位好老板。 實(shí)際上，許家印這個(gè)“大齡”業(yè)務(wù)員肯吃苦，更善于學(xué)習(xí)，一上手就為公司創(chuàng)造出業(yè)績(jī)。老板因此對(duì)他提拔重用，3年后許家印就成了這家公司的總經(jīng)理。
1995年底，經(jīng)過(guò)多次爭(zhēng)取，許家印獲得了老板支持——他帶著一名司機(jī)、一名出納、一名業(yè)務(wù)員以及一部標(biāo)致車，去廣州趕潮房地產(chǎn)業(yè)。
許家印在廣州成立了名為鵬達(dá)的房地產(chǎn)公司——這幾乎是一家空殼公司——僅有的初始運(yùn)營(yíng)資金10萬(wàn)元是許家印自己籌措而來(lái)，也沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目。就是這么一家只有牌照的公司，許家印和他僅有的幾個(gè)員工用3個(gè)月的時(shí)間從銀行貸 款2000萬(wàn)元，并立項(xiàng)珠島花園。為了把項(xiàng)目做好，他跑遍了廣州所有新建樓盤(pán)，然后針對(duì)大戶型盛行的狀況提出做小戶型。但那上千萬(wàn)本金根本不夠支持整個(gè)項(xiàng) 目按照一般的開(kāi)發(fā)流程展開(kāi)，他惟一的出路是把項(xiàng)目盡快投放市場(chǎng)，回籠資金。于是，“快點(diǎn)，快點(diǎn)，再快點(diǎn)”成了許家印和他的同事們的緊箍咒，項(xiàng)目建設(shè)和銷售 需要蓋108個(gè)章，同類企業(yè)效率高的用一年半蓋完，他們只用了一年。珠島花園項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年開(kāi)工、當(dāng)年銷售，同時(shí)因?yàn)樾粜�、總價(jià)低，一炮走紅。
珠島花園項(xiàng)目創(chuàng)造了2億多元凈利，可許家印的心情是復(fù)雜的——他那3000多元的死工資沒(méi)有因此上漲。于是，他選擇一個(gè)機(jī)會(huì)和老板深談，在感激老板栽培 提拔后提出加薪，但沒(méi)有獲得回應(yīng)。他隨即在1997年走上個(gè)人創(chuàng)業(yè)道路，事后他回憶說(shuō)，如果老板開(kāi)出10萬(wàn)年薪他可能就不創(chuàng)業(yè)了。
1997年創(chuàng)業(yè)做地產(chǎn)算不上好時(shí)機(jī)。當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)政策還未清晰，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)處于低谷，白手創(chuàng)辦恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)的許家印只有一輛車和他開(kāi)發(fā)珠島花園項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，以及從不服輸?shù)男拍睢?/p>
當(dāng)時(shí)，海珠區(qū)原廣州農(nóng)藥廠11萬(wàn)平方米的地塊正低價(jià)掛牌拋售，因?yàn)榈靥幑S區(qū)、市政配套不全，房企對(duì)該地塊沒(méi)什么興趣。許家印卻決定把它做成恒大的第一 個(gè)項(xiàng)目。盡管如此，沒(méi)有錢(qián)的恒大還是支付不起地價(jià)款。為此，許家印想了一個(gè)方法——分期付款，他說(shuō)服賣家把地塊分成三塊然后分期付款。拿到首期4.7萬(wàn)平 方米地塊后，他需要付款500萬(wàn)元，他用該地塊抵押獲得600萬(wàn)元貸款，從而買地和啟動(dòng)該項(xiàng)目得以一塊進(jìn)行——這就是恒大的金碧花園項(xiàng)目。同時(shí)，他還要求 施工方墊資(五成)建設(shè)。
金碧花園項(xiàng)目于1997年6月8日動(dòng)工，8月8日公開(kāi)銷售，開(kāi)盤(pán)價(jià)每平方米2800元，比海珠區(qū)樓盤(pán)均價(jià)便宜 了近20%，當(dāng)天上午323套住宅房源“半日光”，整個(gè)項(xiàng)目由此得以盤(pán)活并獲得數(shù)億元凈利。金碧花園項(xiàng)目比許家印之前操盤(pán)的珠島花園項(xiàng)目更顯示出許家印個(gè) 人在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的不同打法，即用最少的錢(qián)、拿更多的地、快速開(kāi)發(fā)、快速回籠資金，這也成了之后恒大在廣州和全國(guó)迅速做大的殺手锏。
2004年，許家印“撒豆成兵”，派出200多人進(jìn)入二三線城市找地，逐鹿全國(guó)。到2007年，恒大在全國(guó)一年內(nèi)獲得的土地比前一年多出6倍多，達(dá)到近 4580萬(wàn)平米，覆蓋全國(guó)22座城市。對(duì)比來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科進(jìn)入全國(guó)29個(gè)城市，用了近10年時(shí)間，恒大只用了3年多一點(diǎn)的時(shí)間。
時(shí)至今日，在香港上市的中國(guó)恒大總資產(chǎn)過(guò)7570億，2016年度營(yíng)收預(yù)計(jì)達(dá)到3000億元，較2015年的實(shí)際合約銷售額增長(zhǎng)了49%，和萬(wàn)科持平。許家印個(gè)人從2003年起進(jìn)入各種富豪榜，列2009年內(nèi)地首富。
困境中與王石擦肩而過(guò)
在用最少的錢(qián)撬動(dòng)一個(gè)大生意的理念支撐下，恒大實(shí)現(xiàn)了裂變成長(zhǎng)，但這也曾讓許家印深陷危機(jī)。
許家印項(xiàng)目運(yùn)作模式是拿地-融資(曾嚴(yán)重依賴銀行貸款)-快速開(kāi)發(fā)-回籠資金-償貸，這樣的模式?jīng)Q定了恒大瘋狂的工作文化，因?yàn)槿魏我粋�(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致滿盤(pán)皆輸。
為降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，許家印一直謀求推動(dòng)公司上市。2002年，恒大借殼瓊能源實(shí)現(xiàn)上市，但因?yàn)樘幱谛苁挟?dāng)中，這次借殼未能達(dá)成他的融資目的。有媒體報(bào)道稱，許家印借殼后因?yàn)闊o(wú)法融資，且項(xiàng)目需要資金，最終轉(zhuǎn)手股份，實(shí)際上遭受了投資損失，這讓他很惱火。
2006年6月，恒大籌備香港上市。因?yàn)橄愀壅J(rèn)為土地儲(chǔ)備是房企價(jià)值的重要指標(biāo)之一，恒大的全國(guó)“圈地運(yùn)動(dòng)”因此提速，同時(shí)因?yàn)楂@得美林、德銀、瑞信、 淡馬錫等知名機(jī)構(gòu)的強(qiáng)力支持，這也就有了恒大2007年土地儲(chǔ)備規(guī)模暴漲的一幕。2008年3月，手握巨量土地的恒大地產(chǎn)啟動(dòng)了登陸港交所的路演，估值一 度高達(dá)1200多億港元，有輿論以此為據(jù)提前給他“加冕”內(nèi)地首富頭銜。
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