一二線城市項目為合景泰富帶來高于行業(yè)平均水平的毛利率及凈利率，但也導(dǎo)致其早年的銷售難以發(fā)力。2010-2012年間，該公司銷售額分別為110億元、115億元和122億元，銷售規(guī)模幾無增長，但這幾年的毛利率卻高達41.5%、44.2%、36.5%，凈利率則為17.2%、20.8%、25.1%。
其后，合景泰富開始嘗試規(guī)�；l(fā)展。2013年，合景泰富提出“規(guī)模化、高周轉(zhuǎn)”，設(shè)定2015年達成250億-300億元的銷售目標(biāo)。
2013年合景泰富設(shè)下預(yù)售目標(biāo)160億元，較前一年增長逾30%。是年，合景泰富在售項目從2012年的19個增加至29個，可售面積由2012年的160萬平方米增加超過200萬平方米。結(jié)果順利完成當(dāng)年業(yè)績目標(biāo)，銷售金額同比大漲33.6%至163億元。不過其毛利和毛利率就分別同比下跌 2.9%和0.3%。
2014年，公司合約銷售規(guī)模再度同比增長26%，完成全年銷售目標(biāo)的97.62%。毛利率及凈利潤率分別同比下降0.7%和2.2%。
可見，沖規(guī)模雖然對合景泰富的利潤帶來了一定損耗，但損耗并不明顯。但是，集團董事會主席孔健岷在今年的業(yè)績發(fā)布會上對“規(guī)模化”的措辭就顯得謹慎。其稱，“公司的管理層肯定希望把規(guī)模做大，這個是肯定要的，但前提是毛利率不要波動太大”。
在利潤率沒有大幅波動的情況下，公司從旗幟鮮明地提出規(guī)�；�，到對此轉(zhuǎn)為謹慎態(tài)度，背后可能還有更多考量。
吳曉怡對經(jīng)濟觀察報進一步解釋，公司保持利潤率與規(guī)�；l(fā)展之間并不矛盾，之所以在規(guī)模和利潤之間更看重利潤，是為了后面幾年入賬的時候利潤率更加平衡。
吳曉怡提及，沖規(guī)模除了會損耗利潤率，“還需要改變整個銷售體系，意味著公司要拉長戰(zhàn)線，這對企業(yè)的能力和彈性都存在挑戰(zhàn)。”
一家銷售額達千億級的全國性大型房企，在近年才進入北京市場。其內(nèi)部人士對經(jīng)濟觀察報稱：“一二線城市從拿地到規(guī)劃設(shè)計到開發(fā)，房企都受到諸多挑戰(zhàn)。有政策上的，有政商關(guān)系上的，甚至有當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和外來企業(yè)之間的爭斗。而北京的水尤其深。我們公司現(xiàn)在只求把北京的項目做好、給公司樹立品牌，在銷售額和利潤上肯定指望不了。”
對總部位于廣州，規(guī)模還不算大的合景泰富來說，在一二線城市的生存可能更加備受壓力。除了2015年導(dǎo)致合景泰富沒有完成銷售目標(biāo)的通州項目，2011年公司曾以7.1億元、樓面價高達4.3萬元/平方米拍下北京崇文門地王項目，用于建設(shè)高端購物中心“北京摩方”。但該項目進展較慢，至今仍未開業(yè)。公司方面曾對本報透露，是由于較前衛(wèi)的設(shè)計方案無法得到政府的通過。
合景泰富方面回應(yīng)本報稱，北京摩方現(xiàn)正處于招商階段。
拿地新方法
深耕一二線城市的壓力，還在于項目規(guī)劃上“身不由己”。2015年，合景泰富的銷售中非住宅項目占比較高，約占2015年預(yù)售建筑面積80%，占總可售土地儲備約60%。非住宅項目對房企去化有一定影響。
吳曉怡介紹，近年，公司的預(yù)售建面中有65%為住宅項目，35%為非住宅項目。“公司會有一定比例的商業(yè)項目，是因為公司致力于布局一二線城市，而高端的市中心地塊一般都要求商業(yè)配套，沒有純住宅。”吳曉怡說。
其介紹，公司的商業(yè)項目中75%用于出售，25%為大型商場及市中心辦公樓項目，集團會自持以保證項目運營質(zhì)量。
據(jù)悉，合景泰富會逐年增加持有型物業(yè)。而公司對持有型物業(yè)制定了每年可控的投入比例，為將不超過當(dāng)年銷售額的10%投入到這些項目當(dāng)中。
談及未來拿地及開發(fā)具體策略，吳曉怡表示，2016年合景泰富會多關(guān)注一些非公開市場的項目，通過并購的機會來增加項目。“第一是成本比較低，第二是這個渠道相對更廣一點。”而公開的土地市場，公司也會繼續(xù)參與，“說不定能撿到好的地塊。”
其稱，公司目前有55個項目，當(dāng)中21個都屬于合作項目。公司在這方面經(jīng)驗豐富。
據(jù)透露，公司會在并購項目中負責(zé)操盤和融資。目前有5、6個項目正在洽談當(dāng)中，“希望今年能有項目談成”。
為加快商場的建設(shè)速度，近年合景泰富的凈負債率有上升趨勢，從2013年的56%升至2014年的67%，再至2015年的69%。截至2015年末，公司手持現(xiàn)金相比上年末增長17億元至126億元。
吳曉怡稱，公司從來不會把資金鏈拉得很緊，會保持手頭有較充裕的現(xiàn)金。今年以來發(fā)行了22億的公募債和65億的私募債。
其透露，自2014年8月完成最后一筆美元債，公司其后融資都在境內(nèi)進行。由于境內(nèi)融資成本的下降，公司平均債務(wù)成本延續(xù)下行趨勢，從2013年的8.8%，2014年的8.3%，進一步下降至2015年的7.4%。
經(jīng)濟觀察報 吳娓婷
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