規(guī)模化發(fā)展拖累業(yè)績(jī)，連續(xù)兩年未完成目標(biāo)
從并購(gòu)到尋找合伙人 合景泰富升級(jí)“拿地術(shù)”
“硬幣的另一面，往往潛藏著未知的風(fēng)險(xiǎn)。”
曾入選“新華南五虎”榜單，在銷(xiāo)售額、總資產(chǎn)規(guī)模、凈利潤(rùn)、土地儲(chǔ)備等多個(gè)指標(biāo)均居粵派房企前列的合景泰富地產(chǎn)控股有限公司（01813.HK） ，卻面臨2014、2015年連續(xù)兩年未完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，毛利與凈利潤(rùn)率逐年下滑的尷尬。
2月22日業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，合景泰富將其2016年預(yù)售目標(biāo)定為220億元。相較2015年仍顯“謹(jǐn)慎”的業(yè)績(jī)目標(biāo)，似在暗指合景泰富對(duì)今年房地產(chǎn)形勢(shì)及公司發(fā)展前景的“不樂(lè)觀”預(yù)判。
合景泰富財(cái)務(wù)部副總裁羅兆和在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，預(yù)售目標(biāo)趨于保守，一是出于保持毛利率穩(wěn)定的考量，公司并未將項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)的提高計(jì)劃在內(nèi)；二則是2014、2015年公司業(yè)績(jī)均未達(dá)標(biāo)，所以在目標(biāo)制定上公司希望保守一點(diǎn)，“去年如果公司把項(xiàng)目售價(jià)降低，去化必然加快，完成業(yè)績(jī)目標(biāo)并不難”。
據(jù)悉，2015年合景泰富已交付面積平均售價(jià)13713元/平方米，較2014年11563元/平方米的平均售價(jià)上漲15%。
然而，挑戰(zhàn)仍然存在。過(guò)去數(shù)年中，合景泰富連續(xù)向杭州、鄭州和南京等新城市擴(kuò)張。在這些城市，合景泰富市場(chǎng)地位仍不穩(wěn)固。2016年，合景泰富將會(huì)在一、二線城市推出5個(gè)全新項(xiàng)目。能否扎根，仍待市場(chǎng)檢驗(yàn)。
同時(shí)，較高的非住宅項(xiàng)目占比，無(wú)疑將限制合景泰富業(yè)務(wù)狀況的提升，也導(dǎo)致其無(wú)法更好地受益于一、二線城市住宅銷(xiāo)售強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇。一直有意在未來(lái)提高住宅項(xiàng)目占比的合景泰富，將如何平衡其與非住宅業(yè)務(wù)占比的杠桿？
業(yè)績(jī)遜于預(yù)期
2016年2月22日，合景泰富在香港召開(kāi)2015年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。據(jù)公布數(shù)據(jù)顯示，即便權(quán)益預(yù)售總建筑面積同比上升1.74%至151.60萬(wàn)平方米，但其銷(xiāo)售、利潤(rùn)等方面均呈現(xiàn)不同程度下跌。2015年合景泰富全年權(quán)益預(yù)售總額約達(dá)202億元，同比下降1.46%；毛利為30.09億元，同比下降19%（2014年為37.17億元）。
自2014年開(kāi)始，合景泰富已連續(xù)兩年未完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，2015年，合景泰富僅完成225億元全年目標(biāo)的89.78%。2014年合景泰富權(quán)益預(yù)售總額約為205億元，僅完成210億元全年銷(xiāo)售目標(biāo)的97.62%。
“公司2014年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)還是完成得不錯(cuò)的，2015年主要是通州項(xiàng)目受到了一定影響，因?yàn)?a target=_blank>北京市政府要搬過(guò)去，所以規(guī)劃上就停了一段時(shí)間，影響了這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)售。第二，是有一兩個(gè)樓盤(pán)遲了交樓，2015年入不了賬，這個(gè)對(duì)利潤(rùn)增長(zhǎng)影響比較大。”合景泰富主席及執(zhí)行董事孔健岷在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上如是稱(chēng)。
業(yè)績(jī)遜于預(yù)期，包括美銀美林、申銀萬(wàn)國(guó)、德銀在內(nèi)的數(shù)家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)合景泰富目標(biāo)價(jià)，其中美銀美林將其目標(biāo)價(jià)由6.3元下調(diào)至5.8元，德銀將其目標(biāo)價(jià)由6.89元降至5.9元。標(biāo)普稱(chēng)，2016年合景泰富地產(chǎn)將繼續(xù)其大規(guī)模建筑活動(dòng)，并尋求收購(gòu)更多土地，因此該公司2016年的財(cái)務(wù)杠桿將維持在高位。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，從此類(lèi)數(shù)據(jù)來(lái)看，基本上可以認(rèn)為合景泰富在業(yè)績(jī)規(guī)模提升方面相對(duì)來(lái)說(shuō)滯后于其他一些房企，“部分?jǐn)?shù)據(jù)不佳固然是有行業(yè)調(diào)整的因素，但也和合景泰富在城市擴(kuò)張方面步伐相對(duì)遲緩有關(guān)系，所以盈利性和經(jīng)營(yíng)性等指標(biāo)可能欠佳”。
但仍有機(jī)構(gòu)選擇繼續(xù)觀望，招銀國(guó)際預(yù)測(cè)，以370億元的可售資源及59.5%的銷(xiāo)售比計(jì)算，合景泰富計(jì)劃2016年的銷(xiāo)售目標(biāo)為220億元。其中一線城市項(xiàng)目占2016年的可售資源57%，有助完成全年的銷(xiāo)售目標(biāo)。
交銀國(guó)際研報(bào)指出，由于股息削減和入賬項(xiàng)目減少，合景泰富2015年度業(yè)績(jī)略為令人失望。故將其目標(biāo)價(jià)下調(diào)至 6.23 港元，較資產(chǎn)凈值折讓 50%。“不過(guò)，合景泰富的大部分財(cái)務(wù)和盈利指標(biāo)仍然不俗，包括利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)負(fù)債水平。”
力保毛利率穩(wěn)定
誠(chéng)然，自2007年上市以來(lái)，合景泰富的毛利率及凈利率始終保持在行業(yè)的較高水平。如2010-2012年間，其毛利率分別為41.5%、44.2%、36.5%，凈利率則為17.2%、20.8%、25.1%。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年，滬深兩市76家房企平均銷(xiāo)售凈利率為10.88%；41家在港上市房企平均銷(xiāo)售凈利率為36.08%。“2014年整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)的平均毛利率是32%”。一位匿名的業(yè)內(nèi)分析人士表示。
在保持毛利率穩(wěn)定的同時(shí)，2010-2012年間，該公司銷(xiāo)售額分別為110億元、115億元和122億元，銷(xiāo)售規(guī)模幾無(wú)增長(zhǎng)，從這些數(shù)字不難看出，過(guò)去幾年，合景泰富在發(fā)展模式上是傾向于“低增長(zhǎng)、高利潤(rùn)”的行列。
2013年，合景泰富轉(zhuǎn)變策略，在發(fā)展模式上由“低增長(zhǎng)、高利潤(rùn)”向“規(guī)模化、高周轉(zhuǎn)”邁進(jìn)，提出2015年達(dá)成250億-300億元目標(biāo)。
“我們承認(rèn)在2011、2012年速度增長(zhǎng)慢，但是2013-2015年這三年是合景泰富的發(fā)力期，我相信公司的增長(zhǎng)速度會(huì)發(fā)生質(zhì)的提升。”合景泰富投資者關(guān)系總監(jiān)吳曉怡表示。
2013年合景泰富預(yù)售目標(biāo)160億元，在去年122億元的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)逾30%。是年，合景泰富在售項(xiàng)目從2012年的19個(gè)增加至29個(gè)，可售面積由2012年的160萬(wàn)平方米增加超過(guò)200萬(wàn)平方米。
雖然合景泰富順利完成2013年業(yè)績(jī)目標(biāo)，其銷(xiāo)售金額同比狂漲33.6%至163億元。但其“規(guī)模化、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式也由此埋下“隱患”。是年，其毛利和毛利率同比分別下跌2.9%和0.3%（毛利34.2億元，毛利率36.2%）。
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