后任志強時代，面對高額存貨壓頂?shù)娜A遠地產(chǎn)，如何平衡債務結(jié)構(gòu)、保證現(xiàn)金流充足，是擺在繼任者孫秋艷眼前的頭等大事！

　　4月23日，趕在2014年年報發(fā)布之前，華遠地產(chǎn)先拋出了融資方案，根據(jù)其發(fā)布的公告顯示，擬發(fā)行規(guī)模為14億元的公司債券，期限為5年期，七夕日為2015年4月27日，2020年4月27日到期。

　　華遠地產(chǎn)擬將本次債券募集資金14億元，扣除發(fā)行費用后，用于調(diào)整債務結(jié)構(gòu)，償還金融機構(gòu)借款，補充流動資金。

　　那華遠地產(chǎn)債務到底高到什么程度呢？地產(chǎn)與金融類公眾號《地產(chǎn)金融視界》第一時間注意到，截止2014年9月30日，華遠地產(chǎn)資產(chǎn)負債率為81.07%，高于行業(yè)平均水平；為此，華遠地產(chǎn)所有權(quán)受限制的資產(chǎn)賬面價格高達83.43億元，主要用做銀行借款的抵、質(zhì)押物。

　　毛利率不到21%：保障性住房是“罪魁”

　　華遠地產(chǎn)主營業(yè)務以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主，但《地產(chǎn)金融視界》梳理發(fā)現(xiàn)，2011年到2014年第三季度，華遠地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的毛利率分別為50.41%、51.43%、38.22%和20.53%，呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，且下跌幅度比較大。

　　華遠地產(chǎn)方面給出的解釋是，2011年-2013年度，公司在北京地區(qū)開發(fā)的項目毛利率相對較高，而2013年度由于北京地區(qū)收入占比顯著下降，導致公司房地產(chǎn)開發(fā)項目毛利率有所下降。

　　另外，保障性住房也是拖累華遠地產(chǎn)毛利率的“罪魁”之一。2014年1-9月，由于北京銘悅園保障性住房結(jié)轉(zhuǎn)收入，華遠地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目毛利率進一步下降。

　　目前華遠地產(chǎn)北京地區(qū)的在建及擬建項目，均包含部分保障性住房及自住型商品房，項目毛利率偏低。華遠地產(chǎn)方面坦言：“未來隨著保障性住房、自住型商品房項目結(jié)轉(zhuǎn)收入占比的上升，公司面臨房地產(chǎn)開發(fā)項目毛利率下降的風險。”

　　近152億元存貨“壓頂”

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目毛利率不斷走低的同時，華遠地產(chǎn)的存貨余額卻在“節(jié)節(jié)攀升”�！兜禺a(chǎn)金融視界》統(tǒng)計一下，2011年底到2014第三季度末，華遠地產(chǎn)的存貨余額分別為71.73億、79.26億、129.99億和151.83億元，主要由開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品構(gòu)成。

　　2014年前三季度，華遠地產(chǎn)的銷售簽約額為29.5億元，同比減少21%。若以此為基，華遠地產(chǎn)151.83億元存貨余額，消化周期需要46.32個月。來源:和訊網(wǎng)

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