紅商網訊：作為中國創(chuàng)立最早的地產企業(yè)之一，華遠地產數度領跑同業(yè)，但最終在規(guī)模上越做越小。在名滿天下的掌門人任志強徹底退休之際，人們才想起來要問個為什么。

　　繼3年前，任志強辭去華遠集團董事長后，2014年10月22日，64歲的任志強又宣布辭去華遠地產董事長，離職后，任志強將徹底離開華遠這個平臺。

　　這些年來，任志強的“彪悍”與華遠地產的“羸弱”形成鮮明的對比。當任志強憑借不斷的批判獲得盛名時，華遠地產已悄然脫離中國一二線房企的梯隊。

　　2013年，華遠地產營業(yè)收入為47.29億元，在中國房地產開發(fā)企業(yè)500強中排名第128名。而曾在十幾年前差點被華遠收購的萬科，則實現營業(yè)收入1354.19億元，成為全球最大的地產商。在2001年與華遠分家的華潤置地實現營業(yè)額663億元，是華遠營業(yè)額的14倍，位列第8名。

　　歷經30年，曾經數度領先的華遠地產為什么沒有做大？任志強曾在公開場合被問及這個問題。“你問西城區(qū)國資委去！”老任如是答。

　　江水滾滾，英雄將去。在任志強退休之際，《地產》記者試圖梳理華遠地產30年的發(fā)展歷程，一窺究竟。

　　募得資金未流入內地 導致華遠資金斷流

　　1983年，華遠集團前身北京市華遠經濟建設開發(fā)總公司成立。1996年，華遠地產以52%的股權吸引華潤集團旗下香港華潤創(chuàng)業(yè)有限公司（下稱“華創(chuàng)”）和其他兩家外資入股，其中，華創(chuàng)持有外資股的57%股權。

　　后華創(chuàng)增持華遠外資股至73.5%，并于1996年10月，以華潤置地名義成功在香港上市，募得資金8.14億港元。之后，華遠地產外資持股比例大幅上升，達到78%，掌握絕對控股權，華遠集團將旗下華威大廈50%的股權進行置換增持新股后，才勉強保住董事席位。

　　1997年，亞洲金融危機黑云壓城。香港股市短期上漲之際，華遠大股東實施增資擴股2.5億股股份，獲得1.4億美元資金。

　　此時，華遠地產已將大量資金用于東升園、東冠英地區(qū)舊改的40多萬平米拆遷房，且出現西單高登大廈土地轉讓款拖欠、中國國土資源部辦公大樓拖欠購樓款等狀況，資金鏈出現斷流，急需這筆“救命款”。

　　但華創(chuàng)對金融危機后的市場不看好，認為應將這筆資金用于提前償還先前發(fā)行的可換股債。由于回購價格只有原債券面值的50%至60%，華遠地產外資部分獲得大量盈利，而內地部分則由于資金斷流，造成巨大損失。

　　當時，華創(chuàng)主張國內地產業(yè)務繼續(xù)緊縮，認為要將風險意識放在首位，“不投資，就是最好的投資決策”，反對任志強“適度壓縮，但不能全面退卻”的意見。

　　為此，華創(chuàng)之后又堅持華遠地產中止與曙光機電廠簽訂的收購其三元橋廠區(qū)土地的合同。最終，華遠地產只開發(fā)了該項目第一期，后續(xù)合同不再執(zhí)行。而實際上，該項目最終還是由華潤置地完成的（當時華遠地產已與華潤置地分家），但由于前期中止合同，華潤置地最終多支付了近三億元的土地成本。

　　與華潤分家 華遠被清零“單飛”

　　2000年8月，萬科原第一大股東深特發(fā)擬將持有萬科8.11%股份轉讓給華潤集團。華創(chuàng)董事長寧高寧開始致力于將所持有的萬科、華遠地產股份進行重組，打造屬于華潤集團的“地產航母”。

　　首先，華潤集團要將對華遠地產的間接控股變?yōu)橹苯涌毓伞?/p>

　　2000年10月，華潤創(chuàng)業(yè)擬將持有的華潤置地44.2%股份轉讓給華潤集團�？墒�，華潤置地曾對華遠地產承諾不會轉讓華遠地產的任何實質性股權，保證其實際控股地位。

　　為此，任志強向華潤創(chuàng)業(yè)和華潤置地分別發(fā)出抗議函，要求華潤創(chuàng)業(yè)在未向華遠集團和華遠地產中方股東說明情況前，中止一切交易。在此期間，由于華潤集團在收購萬科B股時承諾限制華遠地產在北京以外的地區(qū)發(fā)展，并給萬科在北京發(fā)展的優(yōu)先權。華遠地產又給寧高寧寫去一封措辭強硬的公函，要求華潤集團嚴守法律和承諾。

　　最終，華潤集團認購萬科B股未果。但華潤創(chuàng)業(yè)將持有華遠地產股份轉移給華潤集團的股權交易在2000年11月完成，隨后，華潤集團和華潤創(chuàng)業(yè)對華遠集團做出如下承諾：

　　一、華潤集團未經華遠地產中方股東同意，不得將華遠地產股權以擔保、抵押和質押的方式轉讓或處置給第三方；二、即便華遠地產中方同意上述轉讓，華潤集團也必須將華遠地產股份轉讓給在北京西城區(qū)注冊的第三方公司；三、如果華潤集團違反上述承諾，華潤集團須以高于合資公司凈資產10%的價格收購華遠地產中方全部股份；四、當華遠集團不再是華遠地產的股東時，華潤置地將承接華遠地產的全部擔保責任。

　　由上可知，華潤集團對華遠地產做出的承諾包括華潤集團對華遠集團持有華遠地產的最低收購價格，以及華遠集團和其他中方股東被收購后債務擔保等問題的處理意見，這其實就是在為日后的分家做準備。

　　2001年9月，華潤集團和華遠集團簽訂股權轉讓合同，華遠集團將旗下約18%的華遠地產的股份轉讓給華潤集團。隨后，任志強帶著“華遠”這個品牌，幾乎從零開始，成立了新的華遠地產。

　　受制西城區(qū)國資委

　　2001年，任志強成立新華遠地產，二次創(chuàng)業(yè)后，又開始尋找進入資本市場的機會。

　　起先，華遠地產希望與同在北京注冊的京西旅游公司（京西旅游）重組，但后來發(fā)現京西旅游存在著6000多萬元的虧損，且其股東不允許在公司賬面上扣除，最終導致收購失敗。

　　隨后，華遠地產將目光聚焦在華遠集團旗下的殼資源——甬成功上。甬成功當時存在一些債務問題，但任志強認為借殼甬成功，遠比購買一個殼公司更合算。

　　但由于西城區(qū)國資委認為甬成功的債務問題將給華遠地產造成重大損失，并且內部可能包含腐敗等經濟問題，寧可甬成功退市，也堅決反對華遠地產通過甬成功借殼上市。華遠地產不得不放棄已經收購的殼資源，在市場上另覓新殼。

　　最終，在2008年，華遠地產借殼湖南幸福實業(yè)實現重組。錯過甬成功，不但為華遠地產帶來4億多元的資金損失，更嚴重的是，地產股牛市已經過去，來自中央的房地產調控政策隨之而來，直到任志強退休的今天，華遠地產都未能從資本市場融得一分錢，反而發(fā)出十幾億元的現金紅利。

　　此外，為將華遠地產創(chuàng)造的所有利潤都收入囊中，北京市西城區(qū)國資委將華遠地產的業(yè)務全部都限定在北京區(qū)域，這極大地束縛了華遠地產的發(fā)展。直到2005年，華遠地產才得以進駐西安，隨后進駐青島和長沙。

　　值得一提的是，由于在華遠集團剛成立時，并沒有國有資本注入，任志強原有將華遠集團私有化的機會，但深受父母影響的“紅二代”任志強堅持北京市西城區(qū)政府用減稅、退稅的方式向華遠集團注資，最終使得華遠集團成為真正的國企。進而才導致華遠地產的后續(xù)發(fā)展受制于這些體制因素的影響。

　　按任志強在其新書《野心優(yōu)雅》中的看法，華遠地產正是由于在這幾個關鍵節(jié)點上“運氣不好”，因而丟失了做大的機會。

　　但他隨后亦釋然面對：“值得我驕傲的則是華遠的凈資產回報率，這么多年一直排在上市公司的前列。”（來自：《地產》雜志）

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