隨著去年3·26新政，北京商辦市場迅速進入冰封。然后一年過去，北京房地產(chǎn)市場近期傳出“商辦解凍”的消息。北京商報記者發(fā)現(xiàn)，消息源于兩個信息：一是北京市順義區(qū)住建委發(fā)布的“積極推進存量商辦項目轉(zhuǎn)型改造”快訊，稱探索“將商辦項目轉(zhuǎn)型為公租房、轉(zhuǎn)型為集體宿舍、鼓勵開發(fā)商將商辦改造成公寓式酒店”；另一個是朋友圈中瘋傳的“國務(wù)院文件允許商業(yè)用地調(diào)整為居住用地”一文。
伴隨著傳言的升溫，北京商辦市場也再次回暖，不少項目重啟銷售。“抓住百萬置業(yè)北京的最后機會”、“可租可售的最好選擇”、“投資自住兩相宜”等宣傳口號成為了這些項目的標(biāo)配。盡管官方隨后否認了解凍政策存在，但市場的熱度卻依然保持升溫。
解凍傳言與銷售重啟同步
北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“商辦解凍”消息傳出源于北京市順義區(qū)住建委發(fā)布的“積極推進存量商辦項目轉(zhuǎn)型改造”。
網(wǎng)上發(fā)布的工作快訊內(nèi)容稱，目前相關(guān)部門正在探索“將商辦項目轉(zhuǎn)型為公租房、轉(zhuǎn)型為集體宿舍、鼓勵開發(fā)商將商辦改造成公寓式酒店”。更有外界解讀，這些政策的變化意味著商辦可以落戶上學(xué)了，商水商電可以改成民水民電。且商辦改成公寓式酒店，標(biāo)志商辦的租金還會繼續(xù)上漲。
順義發(fā)布的消息讓早先發(fā)布的“國務(wù)院文件允許商業(yè)用地調(diào)整為居住用地”似乎得到印證。“商辦解凍”之說也由此開始流傳。事實上，就在消息流傳之時，北京不少“商改住”項目也開始加快推盤。北京商報記者了解到，一些知名品牌房企旗下的商辦項目加快銷售節(jié)奏，旗下多個項目也在沉寂許久之后進入銷售階段。
通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)一個商住項目銷售人員告訴北京商報記者，他們公司正在銷售的產(chǎn)品層高5.5米，買一層送一層。銷售價格原價2萬元/平方米，這幾天特價1.86萬元/平方米。與周邊二手房5萬元/平方米左右的價格相比，價格優(yōu)勢明顯，而且項目還實現(xiàn)了天燃氣入戶。銷售人員告訴記者，北京商住項目放開將是遲早的事，屆時他們的項目就不會是現(xiàn)在這個價格了。
官方辟謠難阻市場抬頭
然而世事變化迅速，順義區(qū)住建委發(fā)布的“積極推進存量商辦項目轉(zhuǎn)型改造”已經(jīng)被下網(wǎng)，同時，北京市住建委相關(guān)負責(zé)人明確表態(tài)，本市并未出臺存量商辦改公租房政策。至于媒體在報道中提到的“這一政策主要是結(jié)合‘三城一區(qū)’及其他重點功能區(qū)建設(shè)，實行更加積極的住房支持政策，吸引人才在京就業(yè)創(chuàng)業(yè)”，實際上是市住建委今年6月面向社會公開征求意見的《關(guān)于優(yōu)化住房支持政策服務(wù)保障人才發(fā)展的意見》中的有關(guān)內(nèi)容，并非所謂的“存量商辦改公租房政策”。市住建委特別提醒廣大市民，不要輕信謠言。
同時，北京商報記者查閱資料注意到，《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意與見》為國辦2016年發(fā)布，也并非新政。盡管如此，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，伴隨著市場傳言，曾經(jīng)沉寂的北京商辦銷售市場再次復(fù)興，部分代理公司、開發(fā)商更打出零費用注冊公司、百萬圓夢置業(yè)北京的口號。
銷售再提居住功能及投資屬性
無獨有偶，上周，北京商報記者接到推銷電話，稱北京將放松商辦銷售，存量房源迎來爆發(fā)式上漲；銷售同時表示，小康家·幸福里所在的房山區(qū)域因價格低、配套好，屬于投資洼地。
乘坐地鐵房山線，在籬笆房站下車，再向北步行1.4公里，北京商報記者來到了位于房山區(qū)良鄉(xiāng)的小康家·幸福里項目的臨時售樓處。時至午間，售樓處大廳仍聚集了眾多前來咨詢的看房人。
據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，小康家·幸福里項目由北京老牌國企金隅集團開發(fā)，該項目現(xiàn)有10-8#以及5-9#兩棟房源在售，戶型為精裝修loft，共計400余套；在售項目均為50年產(chǎn)權(quán)，戶型面積為36-60平方米，均價約2.6萬元/平方米，價格區(qū)間在95萬-180萬元，預(yù)計交房時間為2019年3月。
北京商報記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，該項目銷控板幾乎已經(jīng)全線飄紅，除部分房源未開放外，余下房源不足10套�，F(xiàn)場銷售人員向記者介紹稱，該項目自5月末6月初開盤以來，已售房源300余套，成交價在2.6萬-2.7萬元/平方米。上述銷售人員表示，周末是項目咨詢及銷售的高峰期，每日大約可接待客戶50組，僅7月15日午間，就已出售或預(yù)訂房源十余套。
據(jù)了解，項目售價低于房山區(qū)同類型商辦項目，是小康家·幸福里項目銷售火爆的主要原因。上述銷售人員表示，項目周邊某房企開發(fā)的45平方米商辦類項目最低售價為145萬元，即每平米售價2.9萬元，此價格與小康家·幸福里項目現(xiàn)售房源價格相比，確實存在著2000-3000元的價差。
值得注意的是，該項目在宣傳過程中打出了“不限購”的口號，同時，小戶型的復(fù)式商辦類項目也受到了眾多購房者的青睞。
小康家·幸福里現(xiàn)場銷售人員表示，該項目不限購，不會占用購房者在京的購房指標(biāo)，且對購房者無資質(zhì)限制。同時，該銷售人員還強調(diào)稱，目前北京房地產(chǎn)市場商辦類項目存量有限，其中以小戶型尤為稀缺，尤其是3·26商辦限購政策發(fā)布后，更無少于500平方米的商辦類項目入市。“小康家·幸福里項目作為當(dāng)下北京房地產(chǎn)市場剩余不多的小戶型商辦類產(chǎn)品，對于有著改善住房需求抑或是想要進行房產(chǎn)投資的個人而言，是一種比較不錯的選擇。”該銷售人員向北京商報記者如是表示。
此外，項目周邊配套以及潛在升值空間，一直是開發(fā)商口中所說的項目賣點之所在。
據(jù)售樓處擺放的項目區(qū)域配套圖顯示，小康家·幸福里項目近守地鐵房山線廣陽城站與良鄉(xiāng)大學(xué)城北站，交通便利；臨近良鄉(xiāng)大學(xué)城商圈，周邊生活配套齊全。除自帶商業(yè)配套——金隅糖街外，周邊還有三甲醫(yī)院、大型購物中心在建。銷售人員還稱，該區(qū)域未來將有20萬常住人口，與小康家·幸福里一路之隔的占地17.91萬平方米的龍湖熙悅天街建設(shè)完成后，將是房山區(qū)最大的購物中心，將帶動周邊房價的抬升，由此該項目好租好賣，升值潛力巨大。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，市面上再度興起商辦類項目銷售熱潮，很大程度上源于管控趨嚴催生出的房企銷售焦慮。限購壓力之下，開發(fā)商鋌而走險打政策擦邊球的做法會比較多，降價銷售或其他各類貓膩的交易方式將有所增加。
“當(dāng)然，從行業(yè)交易秩序來看，新的交易風(fēng)險又會放大。”嚴躍進如是補充道。
為賣商辦 金隅幸福里違規(guī)代辦公司注冊
面對商辦限購后的“賣難”窘境，代理注冊企業(yè)購房等銷售方式曾是北京商辦市場規(guī)避限購的普遍現(xiàn)象。北京商報也曾陸續(xù)跟進報道了北京商辦房限購后衍生出的多種銷售途徑，如代理注冊企業(yè)購房使個人獲得資質(zhì)，以及通過與購房人簽署“房屋轉(zhuǎn)讓合同”來向購房人“銷售”房屋等。
不過，經(jīng)此次走訪項目后北京商報記者發(fā)現(xiàn)，上述商辦項目銷售的花式伎倆目前已經(jīng)形成“全產(chǎn)業(yè)鏈”。北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的小康家·幸福里項目在銷售過程中明確表示，除了可以替購房者代為注冊公司外，還將提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及法人變更的相關(guān)服務(wù)。購房者只需在繳納應(yīng)付房款之外，另繳一定金額的“程序費”，即可由開發(fā)商代為處理涉及公司稅費的一系列事宜。
4566元全套服務(wù)
據(jù)了解，上述“程序費”主要包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓費及法人變更費兩個部分，其中轉(zhuǎn)讓股權(quán)2500元，法人變更2066元，合計4566元。在銷售人員口中，個人如自行操作上述程序?qū)⒒ㄙM近萬元，如果由開發(fā)商代為辦理，不僅可以節(jié)省一大筆開銷，更能為購房者免去奔波之勞。
此外，銷售人員還表示，因為以企業(yè)名義購房后每年需繳納一定稅費，開發(fā)商同樣可以替購買商辦項目的業(yè)主提供購房后的做賬、報稅服務(wù)，費用約為5000元/年。此外，業(yè)主也可以另行選擇相關(guān)代辦機構(gòu)進行做賬、報稅，不過費用稍高。
在業(yè)內(nèi)人士看來，以公司名義購房雖然能夠規(guī)避限購政策，使不滿足購房資質(zhì)的人有機會獲得商辦項目，但假借公司名義購房的個人在前期則需承擔(dān)較大的資金壓力。
對于開發(fā)商事先注冊公司，而后幫助購房者代辦股權(quán)轉(zhuǎn)讓及法人變更的銷售方式，北京京師律師事務(wù)所高級合伙人劉松濤從法律角度對其合法性問題進行了具體分析。劉松濤指出，開發(fā)商的上述操作屬于規(guī)避限購的行為，其銷售行為并不合法，通過該種方式簽訂的購房合同無效。
據(jù)我國《合同法》第五十二條之規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：1．一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2．惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；3．以合法形式掩蓋非法目的；4．損害社會公共利益；5．違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”
同時，劉松濤還表示，如果上述違規(guī)銷售情節(jié)屬實，則開發(fā)商違反限購政策將會受到相關(guān)職能部門的懲罰，一般有以下幾種措施：（一）列入社會誠信體系黑名單、（二）暫停該項目網(wǎng)簽、（三）取消該項目房產(chǎn)銷售人員從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資格、（四）罰款、（五）若其代辦行為違反刑法規(guī)定，將移交公安機關(guān)處理。而違反限購政策簽約成交的房源，因購房合同無效且合同無繼續(xù)履行的條件，開發(fā)商應(yīng)退還購房者所付房款。
就以公司名義購房的個人尋找財務(wù)人士或者代辦機構(gòu)幫忙做賬報稅，此行為是否有悖法律的問題，劉松濤也向北京商報記者作出了解答。劉松濤表示，如不具實做賬報稅，存在偷漏稅行為，情節(jié)嚴重者構(gòu)成犯罪。
此外，劉松濤提醒購房者，開發(fā)商上述規(guī)避限購政策的行為屬于《合同法》第52條合同無效情形之規(guī)定，開發(fā)商與購房者簽訂的合同為無效合同，購房者無法強行要求開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)，購房者的權(quán)益無法得到保障。
“購房者購買房產(chǎn)首先要確定自己是否有購買資格，若無購買資格，不要聽信房產(chǎn)銷售人員和開發(fā)商可以規(guī)避限購的方法，規(guī)避限購的方法均違反法律強制性規(guī)定，若出現(xiàn)糾紛，購房者的合法權(quán)益則無法得到保障。”劉松濤補充道。
信用貸抵押貸仍然盛行
除了全套代辦注冊公司外，北京商報記者在同現(xiàn)場銷售人員的交流中了解到，為了規(guī)避商辦項目不能貸款的問題，項目推薦使用50%首付、剩余以信用貸或抵押貸的形式予以支付。
北京市去年3月26日發(fā)布的《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》中明確指出：在建在售商辦項目不得賣給個人；商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。這也就意味著，個人即使能規(guī)避商辦限購政策購買商辦類項目，但因公司名義購置房產(chǎn)需一次性付清房款，且絕大多數(shù)銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)又僅針對購買住宅屬性房產(chǎn)的個人買房者，如果購房者不能一次性全款支付房款，那么銀行的常規(guī)按揭貸款也不會對其進行資金支持。
此外，為了促進銷售，銷售人員稱凡購房者都可享受“9萬抵15萬”的優(yōu)惠活動，一次性付清全款者還可另外享受9.8折（部分9.6折）。不過，該銷售人員又對享受折扣優(yōu)惠條件進行了補充：如購房者在繳納首付后7日內(nèi)不能按時繳清剩余部分，將不能享受上述9.8折優(yōu)惠。
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