保利置業(yè)被指違規(guī)
在整個(gè)事件中，另外一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是，保利置業(yè)能否在拿到預(yù)售許可證之后自行安排開(kāi)盤(pán)時(shí)間，是否有相關(guān)法律明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售許可證之后必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)盤(pán)？
就此問(wèn)題，法治周末記者咨詢了上海市房產(chǎn)交易中心工作人員，該工作人員告訴記者，通常情況下，上海市要求開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售許可證的10日內(nèi)開(kāi)盤(pán)，如果要延期開(kāi)盤(pán)，需要向住建部門打報(bào)告申請(qǐng)闡述理由。
上海市房產(chǎn)交易中心工作人員的這種表述，記者也從上海市房屋土地資源管理局于2004年發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范新建商品房項(xiàng)目上網(wǎng)銷售開(kāi)盤(pán)日期的通知》中得到了印證。
該通知明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售至開(kāi)盤(pán)銷售的時(shí)間，一般為8至10個(gè)工作日。因商品房開(kāi)盤(pán)銷售準(zhǔn)備工作及銷售計(jì)劃等原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售至要求的開(kāi)盤(pán)銷售時(shí)間需超過(guò)10個(gè)工作日的，商品房項(xiàng)目所在地區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心原則上予以同意，但無(wú)特殊原因，延遲開(kāi)盤(pán)的日期不得超過(guò)7日。
記者試圖聯(lián)系保利置業(yè)和盛禹公司，詢問(wèn)其是否申請(qǐng)延期開(kāi)盤(pán)，如果已申請(qǐng)，申請(qǐng)的延期期限是多久，但對(duì)方電話一直無(wú)人接聽(tīng)。
李文謙告訴記者，全國(guó)各地都有類似的法規(guī)政策，要求開(kāi)發(fā)商不得捂盤(pán)惜售。2010年4月3日，住建部還發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，再次明確規(guī)定：“取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源。”
“2011年，上海市發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于貫徹落實(shí)〈商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定〉的通知》第二項(xiàng)也再次規(guī)定，已取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷售房源，并嚴(yán)格按照備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。”李文謙認(rèn)為，綜合上述法規(guī)和政策規(guī)定，保利置業(yè)確實(shí)已經(jīng)違規(guī)。
而松江區(qū)房管局也是基于前述政策和規(guī)定，要求保利置業(yè)進(jìn)行整改。
李文謙告訴記者，保利置業(yè)并非第一家捂盤(pán)惜售的開(kāi)發(fā)商，近幾年，杭州、常州等地樓盤(pán)常出現(xiàn)領(lǐng)證不開(kāi)盤(pán)的情況。
“這也說(shuō)明在實(shí)際預(yù)售過(guò)程中，對(duì)開(kāi)發(fā)商相關(guān)的約束比較少，這會(huì)使得一些房企整體銷售節(jié)奏完全是按其‘意志’決定的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
盈科（上海）律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師趙星海告訴記者，相關(guān)規(guī)定并未明確指出，一旦開(kāi)發(fā)商未如期將可售房源一次性全部公開(kāi)，會(huì)受到怎樣的處罰，這也是不少開(kāi)發(fā)商敢于“捂盤(pán)”的原因。
開(kāi)發(fā)商能否單方面強(qiáng)退意向金
在保利置業(yè)這個(gè)案例中，由于政府部門的介入，樓盤(pán)最終開(kāi)盤(pán)并售罄。但是有一個(gè)問(wèn)題值得探討，即當(dāng)購(gòu)房者未要求退還意向金時(shí)，開(kāi)發(fā)商是否可以單方面退還意向金。
法治周末記者拿到了一份購(gòu)房者和保利置業(yè)簽署的《翡麗華庭認(rèn)購(gòu)意向登記書(shū)》，其中規(guī)定了意向金的有效期，即登記書(shū)約定，若登記人未在2016年3月31日之前辦理確認(rèn)手續(xù)或者未能選中滿意的房屋單元，即為放棄認(rèn)購(gòu)權(quán)利，意向登記書(shū)即刻終止，登記人有權(quán)要求退還意向金，但另外一份并未約定有效期。
如果意向金的有效期是2016年3月31日，是否意味著，開(kāi)發(fā)商可以在3月31日之后隨時(shí)退還意向金？
李文謙認(rèn)為并非如此，因?yàn)樵谫?gòu)房者簽訂《認(rèn)購(gòu)意向登記書(shū)》并交納意向金時(shí)，開(kāi)發(fā)商是作出了3月底之前會(huì)開(kāi)盤(pán)供購(gòu)房者選房購(gòu)房的意思表示的，開(kāi)發(fā)商此前單方面暫停售房，遲遲不開(kāi)盤(pán)，是開(kāi)發(fā)商違反了約定，而不是購(gòu)房者違反約定。
“從登記書(shū)中的約定可以看出，開(kāi)發(fā)商退還意向金的前提是，樓盤(pán)已開(kāi)盤(pán)，但購(gòu)房者未辦理確認(rèn)手續(xù)或者未選中滿意房屋，經(jīng)過(guò)購(gòu)房人申請(qǐng)后，才退還認(rèn)籌金。如果開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，上述退還的前提并不存在。因此，開(kāi)放商不能因認(rèn)籌金的有效期到期，而任意退還認(rèn)籌金，其還要為其捂盤(pán)行為承擔(dān)責(zé)任。”李文謙說(shuō)。
趙星海也表達(dá)了相似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，簽訂《認(rèn)購(gòu)等級(jí)意向書(shū)》，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商作出了在某年某月某日前開(kāi)盤(pán)的承諾，如果開(kāi)發(fā)商一直不開(kāi)盤(pán)，購(gòu)房者有權(quán)主張開(kāi)發(fā)商承擔(dān)未能在有效期內(nèi)開(kāi)盤(pán)的責(zé)任，同時(shí)賠償他們所遭受的損失。
“但是由于《認(rèn)購(gòu)意向登記書(shū)》并未約定，如果開(kāi)發(fā)商不賣房了怎么辦，加之意向金的金額一般都不高，那么在訴訟環(huán)節(jié)，預(yù)期利益能否作為賠償依據(jù)就很難說(shuō)，購(gòu)房者獲得的賠償可能不會(huì)很高。”趙星海對(duì)法治周末記者補(bǔ)充道。
法治周末記者 肖莎
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