他繼而表示，重資產(chǎn)主要看房價(jià)，銷售利潤高才能投資，難以進(jìn)入三、四線城市發(fā)展。輕資產(chǎn)因?yàn)槭羌兺顿Y不銷售，不需關(guān)心房價(jià)，只要城區(qū)人口夠多，租金回報(bào)比合適就可以做。
此外，三、四線城市土地價(jià)格相對(duì)便宜，萬達(dá)較易獲得中心地段。根據(jù)萬達(dá)的測算，一個(gè)四五十萬人口的三、四線城市，完全能承載一個(gè)大型萬達(dá)廣場，而且三、四線城市的消費(fèi)者忠誠度更高。
例如，萬達(dá)在上海已開業(yè)7個(gè)萬達(dá)廣場，未來將增加至20個(gè)，但也只能影響上海幾分之一的人口，況且一些區(qū)域已沒有投資空間。但三、四線城市不一樣，一個(gè)萬達(dá)廣場就可以覆蓋全部人口。比如河北廊坊，市區(qū)人口不到40萬人。根據(jù)萬達(dá)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，每天竟有4萬-5萬人到萬達(dá)廣場消費(fèi)，相當(dāng)于全部城市人口的七分之一。
據(jù)悉，經(jīng)濟(jì)并非發(fā)達(dá)地區(qū)的重慶萬州，萬達(dá)落子前，也猶豫了很久。“當(dāng)?shù)厥姓啻窝?qǐng)萬達(dá)去建萬達(dá)廣場，而萬達(dá)發(fā)展部門考察后給出的報(bào)告，是偏負(fù)面的。”王健林回憶道。最后，抱著“扶貧”的心態(tài)，萬達(dá)廣場在萬州落戶。讓王健林沒想到的是，萬州萬達(dá)廣場開業(yè)時(shí)，破了萬達(dá)廣場的開業(yè)客流量紀(jì)錄，開業(yè)頭三天客流達(dá)110萬人次，也就是說，大部分萬州市民三天內(nèi)去了多次�，F(xiàn)在，仍然保持每天5萬-6萬人次的客流。
“許多地方（三、四線城市）不要說大型綜合體，連一個(gè)多廳電影院都沒有。”王健林說。盡管客單價(jià)稍低，但人口總量大，消費(fèi)忠誠度高，容易形成萬達(dá)廣場商業(yè)單中心，成為市民消費(fèi)的首選。僅從萬達(dá)院線的收入數(shù)據(jù)分析來看，70%以上的增長均來自三、四線城市。
業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，在三、四線城市開發(fā)商業(yè)的最大挑戰(zhàn)是招商難，一般企業(yè)根本不敢進(jìn)去，因?yàn)檎胁簧仙獭５@點(diǎn)對(duì)于萬達(dá)來講，似乎不是問題。王健林表示，萬達(dá)有超過5000家簽了合作協(xié)議的商家，其中許多是緊密合作伙伴，萬達(dá)走到哪，他們就去哪。而且，從投資租金回報(bào)率看，三、四線城市是高于一、二線城市的，這是萬達(dá)發(fā)展的好機(jī)會(huì)。
在未來，一系列瘦身計(jì)劃成功后，萬達(dá)的擴(kuò)張目標(biāo)是，2020年開業(yè)400-500個(gè)萬達(dá)廣場，2025年?duì)幦￠_業(yè)1000個(gè)萬達(dá)廣場。據(jù)悉，這比“減重”前的目標(biāo)數(shù)量將近翻番。當(dāng)時(shí)，王健林制定的目標(biāo)是到2020年開業(yè)240-250個(gè)廣場。
值得注意的是，在王健林的輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略中，他更看重萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)化后產(chǎn)生的邊際效應(yīng)。如在深交所上市的萬達(dá)院線，它的影城多數(shù)開在萬達(dá)廣場里，只要萬達(dá)廣場“瘋狂”擴(kuò)張，萬達(dá)院線發(fā)展速度自然也就跟著瘋長。
再如萬達(dá)兒童娛樂公司。去年成立，第一年就開業(yè)9家店，如果按照萬達(dá)廣場的發(fā)展速度，它很快就能成為全球最大的兒童娛樂企業(yè)。且萬達(dá)廣場數(shù)量擴(kuò)大，還能為萬達(dá)做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來更多資源。
王健林指出，當(dāng)萬達(dá)廣場覆蓋全國所有省會(huì)市、地級(jí)市及主要縣城，萬達(dá)的年消費(fèi)人次將會(huì)突破百億人，覆蓋7億-8億人口，中國主要消費(fèi)人口的消費(fèi)數(shù)據(jù)萬達(dá)全部掌握。且這些消費(fèi)數(shù)據(jù)不僅是購物數(shù)據(jù)，還包括文化、娛樂、餐飲等各方面的消費(fèi)數(shù)據(jù)。“相比一般電商，我們的消費(fèi)數(shù)據(jù)鏈會(huì)更完整、更準(zhǔn)確。這就為萬達(dá)發(fā)放消費(fèi)貸款，做互聯(lián)網(wǎng)金融提供了最好的基礎(chǔ)。”
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平對(duì)此指出，客戶群及積累的客戶數(shù)據(jù)，就是萬達(dá)轉(zhuǎn)型最重要的優(yōu)勢和基礎(chǔ)。通過互聯(lián)網(wǎng)手段，萬達(dá)可以衍生出多種多樣的商業(yè)模式，如把萬達(dá)打造成電商平臺(tái)，賣金融產(chǎn)品、賣商品等。
而萬達(dá)也正在做著這些附加買賣。王健林表示，萬達(dá)正在研發(fā)“云pos機(jī)”，其將掌握萬達(dá)廣場內(nèi)上百萬臺(tái)pos機(jī)，并獲得所有商戶的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)。隨即，萬達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)會(huì)跟進(jìn)，為商戶們發(fā)放貸款，為每日償還本息的方式。相比傳統(tǒng)銀行，“萬達(dá)貸”成本更低，風(fēng)險(xiǎn)更小。
錢從哪里來
不賣房賣鋪，萬達(dá)的錢從哪里來？
輕資產(chǎn)時(shí)代，萬達(dá)同樣需要融資，但與以前相比，這些錢不再計(jì)入萬達(dá)負(fù)債賬目，這就能有效緩解萬達(dá)的負(fù)債率過高問題。去年，王健林?jǐn)y萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)赴港上市時(shí)，曾因負(fù)債過高飽受質(zhì)疑。當(dāng)時(shí)萬達(dá)在排除預(yù)收賬款后，負(fù)債率仍高達(dá)49.4%（2014年6月30日數(shù)據(jù)）。
去年出臺(tái)的房地產(chǎn)投資基金(REITs)新政策，為萬達(dá)推出輕資產(chǎn)模式提供了政策背景。如今，王健林為萬達(dá)的輕資產(chǎn)發(fā)展設(shè)計(jì)了兩個(gè)融資渠道。
一、來自外部管道，如基金、險(xiǎn)資等機(jī)構(gòu)投資者。
王健林透露，現(xiàn)在萬達(dá)已經(jīng)和這些基金、險(xiǎn)資等機(jī)構(gòu)投資者簽訂了有約束力的項(xiàng)目25個(gè)，如果萬達(dá)需要，很快就可以簽百個(gè)以上的項(xiàng)目。
二、來自建立內(nèi)部融資通道。萬達(dá)已經(jīng)成立電子商務(wù)公司，且已收購了快錢支付公司，并將通過一系列理財(cái)產(chǎn)品、眾籌產(chǎn)品、信托基金等將萬達(dá)廣場打包成投資標(biāo)的。
據(jù)悉，萬達(dá)已經(jīng)在和兩個(gè)金融改革試驗(yàn)區(qū)商討權(quán)證交易中心方案，若成功，一些金融產(chǎn)品將具備流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。
王健林表示，萬達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品“真正”投向?qū)嶓w，能產(chǎn)生“真實(shí)”回報(bào)，每年的回報(bào)率將達(dá)6%左右。即使存在變數(shù)，如 5年-7年之后不能資產(chǎn)證券化，萬達(dá)廣場也可以到期賣掉，彼時(shí)商業(yè)運(yùn)營已進(jìn)入成熟期并不愁賣，利潤將與投資者分享。出售獲得的收益加上前期每年的現(xiàn)金收益，預(yù)期年化收益至少可以達(dá)到百分之十幾。
此外，如果投資者急著用錢，中途想退出，萬達(dá)也已跟兩個(gè)金融改革試驗(yàn)區(qū)談好，設(shè)立一個(gè)權(quán)證交易平臺(tái)，也做市商制度。王健林指出，買萬達(dá)理財(cái)產(chǎn)品，一個(gè)月以后就可以交易，具有流動(dòng)性。而且萬達(dá)電商、快錢還和投資者約定，在處置萬達(dá)廣場時(shí)獲取一定收益，這樣萬達(dá)金融電商公司也能獲得盈利。
而值得普通消費(fèi)者關(guān)注的是萬達(dá)的眾籌產(chǎn)品。據(jù)媒體爆料，其起始金額屬于平民價(jià)。
雖然這些產(chǎn)品還都在試驗(yàn)中，王健林似乎很有信心，也很抱希望。“萬達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品如果推行成功，就能解決輕資產(chǎn)項(xiàng)目的投資，也許就不用依賴外部投資者了。”
而被確定為萬達(dá)集團(tuán)第五大支柱產(chǎn)業(yè)卻還未正式露面的金融集團(tuán)，也將在萬達(dá)輕資產(chǎn)化的道路上扮演重要角色。
有投行分析師認(rèn)為，王健林所說的這些業(yè)務(wù)正符合市場對(duì)于萬達(dá)金融集團(tuán)業(yè)務(wù)的猜想，包括投資管理公司、財(cái)務(wù)公司、資本管理中心。上述所提到的理財(cái)產(chǎn)品、眾籌等業(yè)務(wù)也很可能由金融集團(tuán)來承接。未來，金融集團(tuán)不僅要承擔(dān)資金使用效率最大化的重任，還將成為其商業(yè)地產(chǎn)以輕資產(chǎn)方式迅速擴(kuò)張的金主。
有望成中國最大O2O企業(yè)
2015年5月1日，萬達(dá)集團(tuán)對(duì)外確認(rèn)消息，王健林以381億美元超過李嘉誠，成為新的華人首富兼亞洲首富。
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