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2012年，香江控股銷售額首次沖破50億元關(guān)口，實現(xiàn)簽約銷售額約54.88億元，相比2011年同期上升250%。
然而，與銷售收入大幅上漲形成鮮明對照的是，縱觀其盈利情況會發(fā)現(xiàn)，其在近三年的盈利增速一直在放緩，銷售毛利率也在同期逐漸下降。
另據(jù)理財周報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，其預(yù)收款項與營業(yè)收入的比值十分可觀，甚至高于保利地產(chǎn)和萬科，在地產(chǎn)上市公司中排名靠前。
是什么造成了其銷售額與凈利潤之間的表現(xiàn)差異如此之大？超過40億的預(yù)收賬款又意味著什么？
三年增速持續(xù)下降之謎
據(jù)香江控股2012年年報中顯示，公司在報告期內(nèi)歸屬于上市公司凈利潤為0.31億元，相比2011年同期，增幅下滑30.36%。回顧其近三年凈利潤，其在2010年為1.44億元，2011年為0.44億元，分別同比下滑43.65%、69.40%。
然而，2012年是香江控股銷售額首次突破50億元的年份，同比2011年增長250%。在2012年末的房企銷售盤點中，該公司也位列廣州市房企銷售面積第八，其翡翠綠洲項目達(dá)到廣州市項目銷售面積第二。
香江控股緣何銷售額與凈利潤的增長幅度間有如此大的出入？
“主要是因為在2012年，它毛利率高的項目都沒有按照市場的預(yù)期進(jìn)入結(jié)算，但是他的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用都計入了當(dāng)期。”一位券商分析師如此解釋。
據(jù)上述長期跟蹤香江控股的分析師統(tǒng)計，其家居CBD項目毛利率均在50%以上，但截至目前，該公司集中開發(fā)的三家CBD項目中，僅成都香江全球家居CBD建材城一期開始進(jìn)入結(jié)算期，在2012年獲得7000萬銷售收入。
“計入結(jié)算量的項目主要是中低毛利率的產(chǎn)品，包括他們?nèi)ツ赀�專門針對連云港的項目做了計提。”上述分析師表示，香江控股為項目型公司，其盈利情況受到在售項目毛利水平的影響，可能波動會較大。在2012年其在售的產(chǎn)品，由于主要位于三四線城市，產(chǎn)品毛利率相對較低，攤薄了其收益情況。
另外，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，香江控股的經(jīng)營、管理、銷售費(fèi)用占據(jù)總營業(yè)額的比重過高。
據(jù)理財周報記者初步統(tǒng)計，截至4月25日發(fā)布2012年年報的地產(chǎn)公司中，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用占據(jù)營業(yè)收入的比例均值約為16.73%，香江控股上述比例為21.80%。
顯然，其2012年凈利潤增速下降的另一原因，即銷售成本相對略高于行業(yè)平均水平。
相較于同樣大本營位于廣東省的格力地產(chǎn)和珠江實業(yè)，前者上述比例為10.50%，后者為4.97%；而同為民營公司，同樣主要深耕二三線城市的榮盛發(fā)展，上述比例為6.49%。
且銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用，自項目運(yùn)營即開始計入公司當(dāng)期營業(yè)成本，不同于具體地產(chǎn)項目的結(jié)算會分期計入公司營業(yè)收入，因而成為拖累香江控股近三年凈利潤增長速度的一個環(huán)節(jié)。
40.71億預(yù)收賬款之謎
香江控股在年報中提到，其目前40.71億元的預(yù)收賬款，其中有96.34%為一年賬齡，即大部分可在2013年轉(zhuǎn)為公司營業(yè)收入。 共2頁 [1] [2] 下一頁 香江控股放棄收購大股東旗下不良資產(chǎn) 香江控股6億關(guān)聯(lián)交易如迷宮 香江控股6億關(guān)聯(lián)交易如迷宮 高買低賣利潤消失 香江控股煩心事：業(yè)績大幅下滑股民興訟 香江控股副總經(jīng)理因工作變動原因辭職 搜索更多: 香江控股 |
