從成都出發(fā)沿成雅高速路南行約68公里處，綿延著一個(gè)數(shù)萬平方米高爾夫球場綠茵，這里同時(shí)還擁有數(shù)十平方公里長秋山森林公園、3000畝原生林地及20萬平方米的蒲江河天然水面的大溪谷。
當(dāng)花樣年集團(tuán)(花樣年控股，01777.HK)正欲為旗下在建規(guī)模最大的高端復(fù)合地產(chǎn)勾勒出一幅如世外桃源般的“生態(tài)氧吧”圖景時(shí)，卻迎來了四川國土資源廳的“當(dāng)頭一棒”。8月2日，《中國經(jīng)營報(bào)》記者獲得一份來自該廳的處罰意見：這個(gè)萬畝級大盤涉嫌違規(guī)建高爾夫球場，將被處以暫停球場建設(shè)及罰款處罰。
這是自2009年10月以來，國家發(fā)改委等7部門組織開展高爾夫球場及小產(chǎn)權(quán)房清理以來，被立案查處并實(shí)施行政處罰的首批違規(guī)用地項(xiàng)目。
違規(guī)通知早已發(fā)出處罰令?yuàn)檴檨磉t
一個(gè)高規(guī)劃的萬畝級大盤被突然一擊，讓身處其中的花樣年公司和蒲江縣政府甚為尷尬。
事實(shí)上，依托這個(gè)將與深圳觀瀾湖高爾夫球場齊名的“西南最高規(guī)模的高爾夫球場”，花樣年才決定在蒲江縣這個(gè)成都最遠(yuǎn)郊的地方投入重金打造大溪谷萬畝級“超級大盤”。
據(jù)了解，大溪谷項(xiàng)目于2006年7月經(jīng)成都市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)核準(zhǔn)立項(xiàng)(成計(jì)社會(huì)〈2006〉535號)，立項(xiàng)名稱為蒲江花樣年生態(tài)旅游區(qū)，建設(shè)內(nèi)容為綠化景觀工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，配套設(shè)施建設(shè)。但立項(xiàng)中并未提及建設(shè)高爾夫球場。
成都市國土局一位人士告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，“2008年3月，蒲江縣國土局在巡查中就發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目屬于違法用地行為，立即下達(dá)責(zé)令停止違法行為通知書。2009年12月，成都市國土資源局組織實(shí)施勘測，確認(rèn)高爾夫球場建設(shè)實(shí)際占地916畝，未辦理用地、規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)。”罰金約1800多萬元。
四川省國土資源廳下達(dá)的“處罰意見”顯示，成都市國土資源局對花樣年公司未經(jīng)批準(zhǔn)非法占用土地的違法行為目前已經(jīng)提出擬處理意見：責(zé)令停止高爾夫球場建設(shè)的同時(shí)，依法沒收花樣年公司在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，并處以每平方米30元的罰款;此外還將對有關(guān)責(zé)任人員建議給予黨紀(jì)政紀(jì)處分。罰金約1800多萬元。
不過，花樣年公司和蒲江縣國土局并未正面回應(yīng)是否會(huì)停止建設(shè)高爾夫球場一事。花樣年(成都)生態(tài)旅游開發(fā)有限公司總經(jīng)理宋湘梅表示，高爾夫球場土地確系土地流轉(zhuǎn)所獲，但并沒有獲得“牌照”，“目前已經(jīng)報(bào)給國土部門了，等待國土部門的處理。”而蒲江縣國土局長孔澤云則表示，他們確實(shí)在巡查中發(fā)現(xiàn)了違規(guī)現(xiàn)象，“只有等省級國土部門的處罰書到達(dá)之后再行處理”。
即使處罰在即，但花樣年大溪谷項(xiàng)目并未停止其最吸引眼球的高爾夫球場建設(shè)。8月3日，大溪谷現(xiàn)場銷售人員告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，球場正在抓緊施工，首批9洞公共球場將在2010年年底前投入使用，這也是該項(xiàng)目最大的買點(diǎn)。
“圈地”新花樣旅游開發(fā)藏玄機(jī)
“依托土地整理、旅游開發(fā)等名義進(jìn)駐，低價(jià)獲取稀有的自然、土地資源，并用于修建高檔住宅出售，是部分房企近年來所推崇的開發(fā)策略。”成都房產(chǎn)界一位資深人士表示。
《中國經(jīng)營報(bào)》記者從花樣年公司了解到，依托大溪谷這一項(xiàng)目，探索“山水精品住宅系列”這一新產(chǎn)品線正是花樣年所推崇的。“以旅游開發(fā)實(shí)現(xiàn)高端住宅開發(fā)這種優(yōu)勢是，開發(fā)商抓住地方政府急于求成的心態(tài)，投入總成本較低，開發(fā)周期長，獲利也十分豐厚”。上述人士表示，但這種模式必須建立在如何尋找獨(dú)一無二的“亮點(diǎn)項(xiàng)目”之上，45洞的高爾夫球場正是花樣年尋找的最重要亮點(diǎn)。
記者從有關(guān)渠道了解，大溪谷2009年出售商品房的面積為67987平方米，總收入是2.98837億元;2008年出售的面積為27881平方米，總收入是1.06155億元。截至2009年12月31日，大溪谷待建項(xiàng)目明細(xì)顯示，其總建筑面積為152.5251萬平方米，樓面平均地價(jià)僅為296元/平方米。
“大溪谷項(xiàng)目由于存在公共旅游屬性，有部分土地確屬農(nóng)用地留轉(zhuǎn)或租用所得，但通過招拍掛流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地也有1000多畝。”蒲江縣國土局局長孔澤云表示。
成都市土地流轉(zhuǎn)信息顯示，2009年花樣年在蒲江拿地20宗，總面積為948.37畝，但總價(jià)僅為2.96億元。依托“小投入”取得“大儲(chǔ)備”已讓成都成為花樣年最重要的利潤中心�；幽�2009年土地儲(chǔ)備顯示，成渝(主要是成都)總土地儲(chǔ)備為740.9657萬平方米，占花樣年總土地儲(chǔ)備的71%。2009年，花樣年在成都地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約29.6萬平方米，合同銷售金額約人民幣19.604億元，占花樣年房地產(chǎn)合同銷售總額的52%。
警鐘長鳴土地糾察難補(bǔ)漏
“花樣年項(xiàng)目總罰金近2000萬元，雖然數(shù)字并非太大，但對違規(guī)土地建設(shè)也是一種警示。”一位成都國土部門人士表示。2009年10月以來，國家發(fā)改委等7部門組織開展高爾夫球場和小產(chǎn)權(quán)房的清理，在國家新政策出臺之前，繼續(xù)暫停新建高爾夫球場項(xiàng)目和小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，“對違建項(xiàng)目進(jìn)行處罰是新一輪土地監(jiān)管的補(bǔ)漏措施”。
據(jù)了解，到目前為止，全國經(jīng)過審批的高爾夫球場不到20個(gè)，而在成都地區(qū)有5個(gè)，大溪谷高爾夫項(xiàng)目并不在其中。但在2004年1月國務(wù)院停止高爾夫球場用地審批及以后諸多“禁令”之后，現(xiàn)在全國新建高爾夫球場卻有近500個(gè)之多，“以每個(gè)球場平均用地2000畝計(jì)算，這些球場總違規(guī)占地就超過100萬畝，這個(gè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他項(xiàng)目的違建用地。”上述國土局人士表示。
來自國土部門的信息顯示，高爾夫球場目前仍然被列入禁止用地項(xiàng)目，為何“禁令”卻屢禁不止呢?
“在一些地方政府眼里，高爾夫球場是招商引資不可或缺的‘硬環(huán)境’和‘形象工程’并被當(dāng)做一個(gè)對外宣傳的名片，成為推高土地價(jià)格和增加財(cái)政收入的杠桿。”成都天愛地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理何欣表示，由于這些項(xiàng)目的審批涉及部門眾多，容易形成土地管理漏洞，地方政府的利益部門往往采取“睜一只眼，閉一只眼”�？诐稍瞥姓J(rèn)，僅在審批上杜絕違規(guī)用地，目前還有一定難度，必須采用審批和糾察雙管齊下。
據(jù)了解，土地糾察風(fēng)波以來，僅今年一季度全國就發(fā)現(xiàn)違法用地行為7661件，涉及土地面積3.1萬畝。
但這對于花樣百出的違建土地來說，僅僅是個(gè)開始。
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