從《土地開發(fā)戰(zhàn)略合作備忘錄》到《土地開發(fā)戰(zhàn)略合作協(xié)議》，僅用11天，蘇寧環(huán)球 (000718.SZ)就從備選者變?yōu)榱酥袠苏�，獲得了一塊2000個足球場地大小的土地。
9月2日，蘇寧環(huán)球發(fā)布公告稱，與廣州市荔灣區(qū)人民政府、國家開發(fā)銀行廣東省分行合作，共同對廣州白鵝潭地區(qū)28平方公里(4.2萬畝)的土地進行一級開發(fā)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，11天的"閃婚"著實突兀。資金實力和運作經(jīng)驗都不突出的蘇寧環(huán)球，如何在短短的11天時間內(nèi)，獲得了廣州荔灣區(qū)政府的青睞？在南下廣東"閃婚"的背后，蘇寧環(huán)球又有著怎樣的戰(zhàn)略圖謀？
9月7日，蘇寧環(huán)球CFO崔振杰接受本報記者獨家采訪時披露，在28平方公里的土地中，蘇寧環(huán)球獲得的土地一級開發(fā)權面積約占50%，即2000個足球場地大小。"我們將積極參與后期土地招拍掛以實現(xiàn)一二級聯(lián)動開發(fā)，這是公司深耕南京、立足江蘇、布局全國的重要戰(zhàn)略。"
11天"閃婚"遭質疑
前述公告稱，8月30日，蘇寧環(huán)球與廣州荔灣區(qū)政府、國家開發(fā)銀行廣東省分行簽署了《土地開發(fā)戰(zhàn)略合作協(xié)議》，對廣州白鵝潭地區(qū)28平方公里土地進行一級開發(fā)，并已成立合作開發(fā)主體--廣州白鵝潭投資有限公司。
協(xié)議具體為：甲方(廣州市荔灣區(qū)人民政府)指定廣州市西關國有資產(chǎn)投資有限公司全權代表甲方與乙方(蘇寧環(huán)球)共同出資成立合作公司(其中西關國投占股12%，蘇寧環(huán)球占股88%)。合作公司為白鵝潭地區(qū)土地開發(fā)提供資本金。丙方(國家開發(fā)銀行廣東省分行)為白鵝潭地區(qū)的土地開發(fā)提供貸款。
就在簽署上述協(xié)議的前11天，即8月19日，荔灣區(qū)政府已與蘇寧環(huán)球及國家開發(fā)銀行簽署了"白鵝潭地區(qū)土地開發(fā)戰(zhàn)略合作備忘錄"。但事隔3天后(即8月22日)，荔灣招商網(wǎng)才刊登了《荔灣區(qū)白鵝潭經(jīng)濟圈土地開發(fā)項目公開引入社會資金的招商公告》。因此，11天的"閃婚"讓蘇寧環(huán)球陷入了土地內(nèi)定的輿論漩渦。
與此同時，業(yè)內(nèi)亦質疑蘇寧環(huán)球涉嫌上市公司重大事項信息披露違規(guī)。8月23日，大股東江蘇蘇寧環(huán)球集團在官網(wǎng)上率先披露了將參與廣州白鵝潭土地一級開發(fā)的消息，稱已于8月19日與廣州市荔灣區(qū)政府、國家開發(fā)銀行廣東省分行舉行了"白鵝潭地區(qū)土地開發(fā)戰(zhàn)略合作備忘錄"簽約儀式。
但蘇寧環(huán)球有關此事項的公開公告卻是9月2日。根據(jù)證監(jiān)會 《上市公司信息披露管理辦法》第六條規(guī)定，信息披露義務人在公司網(wǎng)站及其他媒體發(fā)布信息的時間不得先于指定媒體，也就是說蘇寧環(huán)球官網(wǎng)提前10天泄露了信息。
無論是土地涉嫌內(nèi)定還是信息披露違規(guī)，業(yè)內(nèi)質疑的聲音聚焦在荔灣區(qū)為何對蘇寧環(huán)球"情有獨鐘"？
謀求二級開發(fā)權
9月7日，接受本報記者采訪的崔振杰很忙碌。"對于信息披露的事情，我們正在咨詢證監(jiān)會的負責人，但由于此人臨時不在辦公室，所以要等他回去之后，我們才知道答案。"
其透露，蘇寧環(huán)球之所以未就相關質疑進行澄清，是因為內(nèi)部覺得這件情還不到需要澄清的程度。
"8月23日蘇寧環(huán)球集團官網(wǎng)只是發(fā)布了土地開發(fā)戰(zhàn)略合作備忘錄，當時我們還沒有簽約。8月30日，我們?nèi)讲藕炇鹆恕锻恋亻_發(fā)戰(zhàn)略合作協(xié)議》。9月2日蘇寧環(huán)球發(fā)布的相關內(nèi)容是完全照抄合同的。"崔振杰表示。
記者查閱資料獲悉，白鵝潭地塊位于廣州市西部，北起大坦沙尾，南至環(huán)翠路與環(huán)城高速公路，東起工業(yè)大道中和工業(yè)大道南，西至芳村大道北和花地河。周邊在售樓盤新世界凱奧灣的均價為25000元/平方米。如此優(yōu)質的土地，3家"閃婚"的背后，有何隱情？
荔灣區(qū)政府給出的回復是，自8月23日蘇寧環(huán)球正式向西關國有資產(chǎn)公司遞交申請函后，國家開發(fā)銀行廣東省分行也于8月30日向蘇寧環(huán)球提供了融資意向函。截至8月30日，再無其他公司遞交申請并出具銀行合作意向書。
崔振杰給出的答案是"沒有"。"我們要拿這塊地，也得經(jīng)過招拍掛。"政府+合作公司+金融機構"的土地一級開發(fā)模式是一種創(chuàng)新。擁有土地一級開發(fā)資質，在后期項目開發(fā)上就擁有成本優(yōu)勢。這是這個項目給蘇寧環(huán)球帶來的另外一個好處。"崔振杰表示，蘇寧環(huán)球將積極參與該項土地的二級開發(fā)。
蘇寧環(huán)球是否有能力實現(xiàn)一二級聯(lián)動？據(jù)蘇寧環(huán)球8月31日發(fā)布的2011半年報，公司總資產(chǎn)為162億元，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入14.67億元，同比下滑14.29%；實現(xiàn)營業(yè)利潤4.97億元。
本報記者獲悉，在此次"閃婚"前，蘇寧環(huán)球管理層就已考慮到了資金運作風險，所以才有了國家開發(fā)銀行介入提供貸款。再加上白鵝潭屬于分期開發(fā)，所以蘇寧環(huán)球并沒有資金方面的擔憂。
擺脫區(qū)域性房企定位
在蘇寧環(huán)球邁出南下步伐的背后，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉分析認為，蘇寧環(huán)球意在通過重點項目試點，擺脫區(qū)域性企業(yè)的定位。
截至發(fā)布2011年半年報時，蘇寧環(huán)球共有15個項目在建和儲備，其中南京地區(qū)8個，江蘇地區(qū)2個，其他地區(qū)5個，主要位于上海、蕪湖、吉林和昆明。
"目前，蘇寧環(huán)球的土地儲備接近830萬平方米，期末存貨為142億元。"韓長吉表示，區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)在全國拓展的主要目的，在于完善項目布局。
崔振杰接受本報記者采訪時也表示，蘇寧環(huán)球參與白鵝潭地區(qū)土地的一級開發(fā)，是深耕南京、立足江蘇、布局全國的重要戰(zhàn)略之一，即借機成功進駐珠三角區(qū)域。
"對于蘇寧環(huán)球來說，既有穩(wěn)定收益，還有可能以底價獲得土地；對于地方政府來說，一是資金有保障，二是保證土地出讓時有發(fā)展商接手。"知名房地產(chǎn)專家謝逸楓認為，荔灣區(qū)政府之所以選擇蘇寧環(huán)球，看重的是蘇寧環(huán)球的融資能力。
其同時表示，這種"政府+合作公司+金融機構"的土地一級開發(fā)模式，將是未來的新趨勢。"這種開發(fā)模式具備可復制性，政府和開發(fā)商能夠實現(xiàn)雙贏。特別是在國務院下發(fā)文件要求清理地方融資平臺后，這種創(chuàng)新模式，既可以解決資金問題，又可以完成城市建設，一舉兩得。"
