2005年簽訂合同時，格拉斯小鎮(zhèn)一面積32萬平方米的地塊的合同價款僅為3188.299萬元，這僅僅為格拉斯目前幾棟別墅的價格
《瞭望東方周刊》記者周范才，特約撰稿孟祥德、雷慧婷 | 北京報道
從首都機場高速路出京方向楊林出口出去，往左驅(qū)車八公里，便會見到一片豪華的別墅群，沿路不時出現(xiàn)的標志牌上寫著：格拉斯小鎮(zhèn)。
這是魯能旗下北京海港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)的京城高檔別墅群之一。由于規(guī)劃的別墅以及配套設(shè)施遠沒有建完，總占地近3400畝地的規(guī)模使得建成的幾十棟歐式建筑在一片綠意盎然中依舊顯得那么的孤獨。
這里位于溫榆河畔，景色秀麗，緊挨著首都國際機場T3航站樓，不時有飛機從頭頂轟鳴著飛過。此前，有關(guān)魯能該地塊涉嫌囤地的消息多次見于報端。然而，格拉斯小鎮(zhèn)卻在過去數(shù)年中，安睡至今。
五年開盤僅兩次
2006年10月28日，魯能地產(chǎn)在北京溫榆河畔隆重舉行了盛大的“造鎮(zhèn)計劃”啟動典禮，格拉斯小鎮(zhèn)由此進入世人視線。據(jù)格拉斯小鎮(zhèn)售樓處工作人員任瑜介紹，格拉斯小鎮(zhèn)占地3400畝，計劃建筑面積為1000畝。然而到如今，過去五年僅僅開盤兩次，總建筑面積不到10萬平米。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，格拉斯小鎮(zhèn)一期項目在2006年10月開盤一次，獲得銷售許可證的日期為 2006年10月15日，出售東�；▓@21號住宅樓等84項。而后兩年半多的時間沒有任何銷售項目，直到2009年5月17日、20日格拉斯小鎮(zhèn)再次獲得預(yù)售許可，待售位置分別介紹為東�；▓@A地塊和東�；▓@一期。據(jù)格拉斯小鎮(zhèn)的宣傳資料顯示，一期項目的總占地面積被描述為15.7萬平方米，二期項目的總占地面積被描述為9.5萬平方米。
此后再次沒了聲音，一直到現(xiàn)在，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上一直沒有任何顯示。
格拉斯小鎮(zhèn)地處通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)葛渠村。據(jù)當?shù)卮迕窠榻B，是因為資金的問題才導(dǎo)致地塊閑置，“一開始地拿過來沒那么多錢，資金周轉(zhuǎn)不過來。資金沒到位干不了，那邊還有一部分沒拆，有錢的話早就拆遷完了，房子沒有賣出那么多。”
還有的村民認為，“2004年拿到的地，現(xiàn)在又在擴大呢。都閑著，全是草，村民要種，格拉斯不讓。”據(jù)當?shù)卮迕裢嘎叮椖克诘卦蹈�，被征用后，村民與開發(fā)商始終存有一些爭議。
據(jù)中國房地產(chǎn)報去年報道，這個與格拉斯小鎮(zhèn)一墻之隔的葛渠村，此前有一部分區(qū)域曾被規(guī)劃在別墅項目內(nèi)，但現(xiàn)在卻同周邊其他兩個村落一起被列在了首都機場噪聲污染區(qū)農(nóng)村居民點搬遷定向安置規(guī)劃內(nèi)。葛渠村的整體搬遷項目尚在宋莊鎮(zhèn)的規(guī)劃實施中。
該報道也透露，早在2010年10月，格拉斯小鎮(zhèn)售樓處即已宣傳三期工程明年開工，而本刊記者走訪時發(fā)現(xiàn)，三期工程依然處在圍擋中，售樓處的解釋是，“已開始前期工作。”
早在2010年8月，格拉斯小鎮(zhèn)全部面積的一部分“東�；▓@二期B地塊”就出現(xiàn)在了國土資源部公布的1457宗閑置土地“黑名單”中，其時閑置的理由被解釋為“政府原因”。如今整整一年時間過去，格拉斯小鎮(zhèn)未來建設(shè)的情況依舊不明朗。
北京市規(guī)劃委員會通州分局網(wǎng)站公開資料顯示，北京海港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司早在2002年就拿到了該項目地塊東�；▓@（即格拉斯小鎮(zhèn)）的規(guī)劃書，2003年拿到了東�；▓@住宅及配套的規(guī)劃書，2004年10月拿到了庭院式住宅及配套的規(guī)劃書，12月拿到了B地塊及配套的規(guī)劃書。地塊取得的時間已然不短，可為何建造的速度卻隨著時間的流逝不見進展？
一年前就進入國土部囤地“黑名單”
7月30日，本刊記者以“單位老板買別墅”的名義走進格拉斯小鎮(zhèn)探訪。據(jù)售樓處工作人員任瑜介紹，一、二期已經(jīng)基本售完，僅剩為數(shù)不多的幾套，而“三期還沒有開始，還沒有拿到開發(fā)證”。據(jù)其介紹，格拉斯小鎮(zhèn)規(guī)劃有五六期不等，至于未來何時開發(fā)，是未知數(shù)。
據(jù)她介紹，目前在售為數(shù)不多的幾棟別墅中，每棟均數(shù)千萬元。本刊記者實地探訪的幾棟五六百平米左右的格拉斯小鎮(zhèn)面積最小的別墅，售價也近1800萬元。
但是，根據(jù)2010年國土資源部公布的1457宗閑置土地“黑名單”顯示，其東�；▓@二期B地塊在2005年簽訂合同時整個32萬平方米的地塊的合同價款僅為3188.299萬元。這是格拉斯目前幾棟別墅的價格。
本刊記者查詢得知，去年8月初國土資源部爆出的1457宗閑置土地“黑名單”中，格拉斯小鎮(zhèn)所在的東�；▓@二期B地塊出現(xiàn)在《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表二》中。文中顯示該地塊供地面積為31.88299公頃約32萬平方米，合同價款3188.299萬元，合同簽訂時間為2005年8月23日，約定開工時間和約定竣工時間分別是2006年2月19日和2007年7月1日。
本刊記者就此輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上北京海港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一王姓經(jīng)理，他承認格拉斯小鎮(zhèn)出現(xiàn)在了去年國土部點名曝光的黑名單中，并解釋說“我們的工程還在建”。至于該地塊閑置的原因，王經(jīng)理先是表示“我們這塊地沒有問題”，繼而解釋“土地閑置不是分兩種嘛，一個是因為開發(fā)商的原因，一個是因為政府的原因”。
他說， “閑置有政策性閑置，有開發(fā)商自己的原因閑置，如果是開發(fā)商的原因不就收回了嘛”。就本刊記者詢問是何種具體政策原因，王經(jīng)理給出的解釋是，“政府有一個關(guān)于0.6容積率以下的一個條款，你可以去查一下”。
容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比，國家對此有嚴格的規(guī)定。2006年5月31日，國土資源部曾發(fā)布通知，“中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。”同時明確，聯(lián)排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。
有關(guān)觀察家認為，隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應(yīng)量的控制必將引發(fā)獨棟別墅在售項目的價格上漲。自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。
對于格拉斯小鎮(zhèn)而言，起初規(guī)劃設(shè)計是獨棟別墅，容積率在0.2~0.5，而隨著國家政策的變更，要求提高土地利用率的政策出臺，其規(guī)劃設(shè)計因此需要修整，竣工的日期也就只得延后。這是魯能方面的解釋之一。
“政府原因”？
“國家對于土地閑置歷來是反對的。”國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組原辦公室主任、住建部房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)司司長張元瑞認為，“只不過在探究土地閑置原因時往往非常復(fù)雜”。
房地產(chǎn)投資顧問朱凌波在接受本刊記者采訪時認為，對于土地閑置的原因，“第一是國家的宏觀調(diào)控，有很多地方限購，造成銷售受阻；第二個是地價也很難上揚了；另外，現(xiàn)在階段拿到地后如果馬上開發(fā)，這個投入也會比較大”。
對于開發(fā)商所謂“政府原因?qū)е麻e置”的現(xiàn)象，朱凌波認為，“開發(fā)商要拿到這塊地，相關(guān)的手續(xù)沒有全，那可能就是政府的原因了。就地方政府來講，他不會有什么原因。因為地賣出去就完成了他的土地財政收入了，他肯定是希望能盡快開發(fā)，投入銷售。”
顯然，對于開發(fā)商來講，他們是樂見土地閑置的。“閑置就相當于減少供應(yīng)量，對開發(fā)商來講有多重好處。”朱凌波認為，“現(xiàn)在市場不好，開發(fā)商就等著，什么時候市場轉(zhuǎn)好了再投入開發(fā)。”
張元瑞也分析說，拿了地就必須得開發(fā)。“如果你把地囤在那，等待升值，房地產(chǎn)開發(fā)的初衷就變了，等于是土地囤著賺錢而不是開發(fā)了。”
據(jù)此前媒體報道，格拉斯小鎮(zhèn)所在項目已交由魯能集團統(tǒng)一管理。
隨著近年國土資源部有關(guān)管理的力度加大，開發(fā)商的土地閑置越來越受到政府限制。據(jù)了解，在2010年，國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》,明確土地閑置一年以上的開發(fā)商不能參與買地；閑置土地閑置一年以上不滿兩年的，必須征收閑置費，閑置兩年以上的，必須堅決收回。
該份《通知》還規(guī)定,各類住房建設(shè)項目應(yīng)當在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè),自開工之日起三年內(nèi)竣工。此外，按照2010年4月14日以來國務(wù)院出臺的樓市系列調(diào)控政策，有囤地記錄的企業(yè)，將在銀行信貸方面被予以限制、封殺。
對魯能集團下屬企業(yè)開發(fā)的“格拉斯小鎮(zhèn)”是否違反上述規(guī)定的社會存疑，本刊記者數(shù)次聯(lián)系北京市國土資源局，請求采訪有關(guān)格拉斯小鎮(zhèn)土地出讓、利用、閑置原因等情況，該局新聞辦回復(fù)要等領(lǐng)導(dǎo)審批，截至本刊發(fā)稿，還未獲更多的回應(yīng)。
朱凌波認為，政策如何真正發(fā)揮作用，“關(guān)鍵是地方政府能不能嚴格執(zhí)行這個政策”。“一味地拖延只會造成國有資產(chǎn)的流失，閑置土地的處理，關(guān)系到房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。”張元瑞認為，這關(guān)系到社會經(jīng)濟的良性進步，地方政府和企業(yè)都必須以積極的態(tài)度去面對。
