由北京東五環(huán)轉京平高速，朝平谷方向行駛，經過60多公里的路程就到了天津薊縣盤山區(qū)域。作為國家5A級風景區(qū)，這是一片依山傍水的優(yōu)美地帶。
       從京平高速田家峪出口左轉不遠處，一個碩大的工地正在施工建設，將來是名為漫山紅墅的別墅群，整個山谷塵土飛揚。沿著山間公路向南行駛，一個更具規(guī)模的星夢工坊別墅區(qū)呈現(xiàn)在眼前。
        這一地帶即為名噪一方的盤龍谷文化城，造城者為上海綠地集團。2008年至2009年，綠地在薊縣拿地2000多畝，開啟了其北上造城之路。
       早前，綠地集團與華人文化集團合資在天津注冊了天津盤龍谷文化發(fā)展有限公司，并在2008年1月份以合資公司名義拿下薊縣1400余畝土地，為此花費約2億元。后者是一家知名的文化產業(yè)集團。
       彼時，綠地集團就決定在薊縣打造一座盤龍谷文化城，計劃用5到8年的時間，建設150至200萬平方米的文化產業(yè)設施，引進1500家企業(yè)，實現(xiàn)年產值百億元的經濟規(guī)模，以影視、音樂、藝術、傳媒四大產業(yè)為內核，把該項目建成“國際一流、亞洲領先、中國第一”的世界級復合型文化城。
       一年之后的2009年2月13日，綠地又斥資3億元將一幅1013畝的土地收入囊中，用于開發(fā)建設盤龍谷文化城二期項目，規(guī)劃建筑面積近100萬平方米。
       在地塊的選擇和運營上，綠地向來堅持向新城開發(fā)的大地塊與商業(yè)地塊傾斜。在上海、天津、沈陽、哈爾濱、牡丹江等多個城市，綠地均以現(xiàn)代服務業(yè)綜合項目開發(fā)的方式參與當?shù)氐男鲁情_發(fā)。這種開發(fā)模式讓綠地懷擁巨大的土地儲備。
       不過，至今3年過去，盤龍谷項目影視產業(yè)進展有限，配套設施也沒有落地，先期開發(fā)的別墅、聯(lián)排、類獨棟等項目卻賣得火熱。
      “現(xiàn)在整個盤龍谷項目已經建設了20%，基本上是別墅類產品，有1000多套，產權有70年的，也有40年的。”4月初的一天，薊縣盤龍谷文化城售樓處一位銷售人員對記者表示。
      這種40年產權的“類獨棟”別墅建在商業(yè)立項的土地上。“借商用之名，行住宅之實，這種擦邊球式的做法多年來大行其道，并讓開發(fā)商獲得了可觀的利潤，即使是在享有政府規(guī)劃紅利的產業(yè)園區(qū)、功能區(qū)的商業(yè)用地上，開發(fā)商也樂此不疲。”一位業(yè)內人士表示。
      40年貴過70年
     “70年的別墅每平方米8800元，40年的商業(yè)別墅每平方米9200元。”上述銷售人員熱情地向記者推薦在售項目星夢工坊中18棟40年產權的“類獨棟”別墅。
40年產權的“類獨棟”為何比70年產權的別墅還貴？4月6日，綠地一位高層對記者表示，40年的別墅不是什么人都能買，對購買者有嚴格規(guī)定，只有畫家才能買。
      記者在與現(xiàn)場銷售人員的聊天中得到的卻是不一樣的答案。“這種40產權的別墅我們就是為了應對限購推出的。”上述銷售人員告訴記者，之所以比70年產權的別墅貴，是因為40年產權的“類獨棟”建在商業(yè)立項的土地上，屬于商改住，不受天津“限購令”的限制，而且可以申請貸款。
     “雖然是商業(yè)別墅，但都是民水民電，別人買的也都是用來投資的。”為了打消記者的顧忌，銷售人員在售樓處的沙盤上向記者指引，雖然原始地塊的屬性是商業(yè)用地，但跟70年的別墅區(qū)只有一條小路相隔，在外觀設計上沒有任何區(qū)別，并且可以提供跟普通住宅一樣標準的水、電、煤氣。
       但在實際探訪中，記者卻發(fā)現(xiàn)，這幾棟商業(yè)別墅和其他70年產權的別墅還是有所不同，樓與樓之間狹小的間距讓人感覺不到別墅的意味。樣板間的室內格局更是顯露了其“不一般”的身份，在這些200余平方米的別墅內，每層只隔出一間臥室，讓看房者大呼不實用。
       在商業(yè)用地上建設別墅售賣，是否違規(guī)？“肯定違規(guī)。但誰又知道你買來干什么，是辦公還是自住。”該銷售人員稱，盤龍谷別墅項目客群亦多為個人投資者。
      “只要在天津名下沒房，找個公司開出一年的納稅證明就成。”對于看房者有關天津限購的疑慮，這位銷售人員表示，其實如果真心想買，限購也根本不是問題，只要事先和開發(fā)商簽署一張承諾未來可提供個人納稅證明或者社保證明的承諾書，就可以辦理預售和先期的購房手續(xù)，不會有任何限制，在房產產權證下來前補交個稅或者社保證明就可以。
        對上述說法，4月6日，天津市薊縣房地產管理局產權科的相關負責人告訴記者，整個盤龍谷項目是由不同土地用途的多個地塊組成，其中包括居住用地、文化娛樂用地、教育科研用地、商業(yè)金融業(yè)用地。
        該房管局人士表示，目前，只有磐石坊一期有部分70年產權別墅已經可以辦理產權證，其他住宅和商業(yè)立項的部分都還屬于期房預售登記狀態(tài)，但將來即使商業(yè)立項部分可以辦理產權所有證，其土地用途也不會改變。有關這個項目商業(yè)別墅將來在交付使用以后，能否通“民水民電”和煤氣等問題，要看開發(fā)商和水電煤氣公司的私下協(xié)商，無論是薊縣房產管理局還是薊縣政府，都不可能做出任何承諾。
         此外，該負責人表示，目前天津市實行針對非本地戶籍購房的限購政策，必須提供累計1年及1年以上在天津市繳納個稅證明或社保證明，才能辦理權屬轉移登記，至于開發(fā)商方面要求不具備購房資格的購房者先先行簽署的將來可提供購房資質證明的承諾書、并先行辦理預售登記，實際上只會導致開發(fā)商單方免責，一旦將來辦理產權登記時購房者無法提供購房資質證明，無法拿到產權證也只能由購房者自己承擔損失。
       完美藍圖落實難
       “說是建影視城、文化城，結果還不是搞住宅開發(fā)，如果配套建不起來，別墅也沒戲。”在一個薊縣網(wǎng)絡論壇上，一位網(wǎng)友如是感慨。而在當?shù)乩习傩湛磥�，盤龍谷文化城能實實在在解決老百姓就業(yè)才是王道。
        當初，綠地集團這座盤龍谷文化城勾勒出了完美的藍圖。公開信息顯示，盤龍谷項目一期總建筑面積約78萬平方米，將啟動綜合型觀禮劇院、傳媒總部基地、超5星級山地度假酒店、奧特萊斯商業(yè)綜合體等。二期將建設畫家村、藝術家部落、文化教育機構、總部研發(fā)基地等文化產業(yè)基礎設施，配套住宅項目包括低密度住宅以及小戶型產品為主的社區(qū)。項目建成后，將可引進1500家企業(yè)，導入6.5萬人口，創(chuàng)造4.5萬個就業(yè)機會。
        記者在售樓處顯眼位置懸掛的盤龍谷文化城規(guī)劃圖上看到，按照規(guī)劃設計整個項目從北至南沿著狹長的谷地分布，最北端為一期英倫山谷別墅磐石坊、二期山谷別墅漫山紅墅以及盤龍谷文化商業(yè)街、文化創(chuàng)意廣場和高爾夫公園、會展中心，最南端為三期項目星夢工坊，而中間分布的藝術家院落、人才培育基地、文化創(chuàng)業(yè)區(qū)都明顯的標注為規(guī)劃中。
         至于規(guī)劃中的各種文化創(chuàng)意產業(yè)的項目何時開始建成，銷售人員則不甚了了。而上述綠地高層亦沒有對此給出回復。
         在此前記者驅車探訪的過程中，從一期項目到三期星夢工坊的近10公里路程中，兩邊仍然是種著各種樹木的荒蕪山谷和一些散落的山村小院，沒有任何項目開發(fā)前期土地整平的跡象。與已經交付使用的一期山谷別墅磐石坊，和正在熱賣的三期別墅、公寓群形成鮮明對比。
        業(yè)內人士分析認為，選擇新城開發(fā)或者綜合性項目開發(fā)，能夠獲得地方政府支持，并獲得大量價格低廉的土地，2008年綠地拿地的時候，當時薊縣的樓面價縣城內約為1600元~2200元/平方米，其他村莊相對較低，一般不超過1000元/平方米，主要集中在200元~350元/平方米（容積率按0.5計算）。但是風險在于，后期建設需要投入大量的資金，且回報周期較長。
      “雖然京津兩個城市正在逐漸靠近，但薊縣這一區(qū)域的公共配套嚴重缺乏，不具備成為第一居所的條件，更多的是第二居所的特點。另外，該區(qū)域還面臨著很大的未知風險，畢竟未來的勾畫尚屬空中樓閣，能否實現(xiàn)還得觀察，其價值體現(xiàn)也有待進一步認同。”業(yè)內人士表示。