限購(gòu)令等一系列調(diào)控政策導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量驟降，使得中介的日子也越發(fā)難過(guò)起來(lái)，甚至由此引發(fā)了一場(chǎng)關(guān)門潮。面對(duì)經(jīng)營(yíng)的困境，一些中介機(jī)構(gòu)為了搶單不惜借助補(bǔ)辦社保、贈(zèng)與公證等違規(guī)操作，試圖幫助購(gòu)房者避開限購(gòu)令來(lái)達(dá)成成交。這其中不乏諸如21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、我愛(ài)我家這樣大型的中介機(jī)構(gòu)。日前，記者就中介上述違規(guī)現(xiàn)象展開了調(diào)查。

　　亂象一：承諾補(bǔ)辦社保

　　2月16日，“京15條”正式發(fā)布。這就意味著，很多非北京市戶籍，且無(wú)法提供連續(xù)5年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳稅證明的購(gòu)房者喪失了在京購(gòu)房資格。一些中介也針對(duì)新政，紛紛對(duì)購(gòu)房者作出違規(guī)承諾，試圖規(guī)避限購(gòu)令。

　　北京市朝陽(yáng)區(qū)望京地區(qū)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)某加盟店。兩排著統(tǒng)一制服的業(yè)務(wù)員在電腦前不停地敲擊著鍵盤，桌前一個(gè)個(gè)金燦燦的獎(jiǎng)杯記錄著他們?cè)��?jīng)的輝煌。而如今，半小時(shí)都沒(méi)有顧客光顧的店里，氣氛稍顯冷清，個(gè)別業(yè)務(wù)員在店外招攬購(gòu)房者。

　　“我不是北京戶口，但社保已經(jīng)交了兩年，可以購(gòu)房嗎？”在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的閑聊后，記者向業(yè)務(wù)員吳先生咨詢。

　　“有點(diǎn)困難，如果你不是本地的，沒(méi)有5年的社保和納稅證明還真是買不了。”吳先生看記者面露失望，隨即話鋒一轉(zhuǎn)，“還有辦法，前些天我們剛做過(guò)一個(gè)，找個(gè)公司給你補(bǔ)上3年。補(bǔ)5年的社保和納稅證明，大概全下來(lái)的話是6.5萬(wàn)左右。雖然你花了錢了，我們還不能保證百分之百能過(guò)，只能盡力而為。”

　　當(dāng)記者表示仍對(duì)該納稅證明能否過(guò)戶存疑時(shí)，吳先生暗示，雖不能保證百分百，但經(jīng)他們之手，已經(jīng)有成功過(guò)戶的案例了。

　　“費(fèi)用方面，你這情況補(bǔ)3年的話，大概三萬(wàn)塊錢吧。”一名業(yè)務(wù)員湊上前來(lái)，也表示相關(guān)手續(xù)問(wèn)題不大，補(bǔ)齊社保及納稅證明后，會(huì)努力幫忙辦妥。

　　亂象二：假贈(zèng)予

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)幸福家園加盟店，就同一問(wèn)題給出的卻是另一種解決方案。店內(nèi)業(yè)務(wù)員王某在聽了記者表達(dá)的購(gòu)房意向后表示，補(bǔ)社保要一年15000元，但目前還沒(méi)有成功的案例，“倒是可以先通過(guò)我們的溝通，讓賣房者把房子公證到你的名下，待什么時(shí)候限購(gòu)令有所松動(dòng)了，再過(guò)戶到你的名下”。

　　而業(yè)務(wù)員孫某則表示，已經(jīng)通過(guò)這種方法完成了不少交易，絕對(duì)靠譜，沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)。至于上世紀(jì)80年代的老房子不能走商貸的問(wèn)題，完全不用顧慮，可以通過(guò)公司自己的關(guān)系處理。

　　相同的情況，在偉業(yè)我愛(ài)我家等知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也存在著，記者在走訪時(shí)得到的幾乎都是肯定答復(fù)。偉業(yè)我愛(ài)我家業(yè)務(wù)員劉某表示，之前在店里已通過(guò)進(jìn)行補(bǔ)社保證明等方式讓很多客戶都買到房子了，這點(diǎn)絕對(duì)可以放心，沒(méi)有問(wèn)題。

　　亂象三：掛空盤

　　盡管有關(guān)中介機(jī)構(gòu)行為的規(guī)范性文件不少，但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，掛空盤、暗箱操作等違規(guī)行為仍普遍存在。

　　3月底的一天，在東城區(qū)安德路，這里的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分店稍顯冷清，幾個(gè)經(jīng)紀(jì)人端坐在屋里，不時(shí)向外張望。在屋外、屋里的墻上，掛著不少區(qū)位較好的二手房源信息。

　　當(dāng)記者報(bào)出心理預(yù)期——總價(jià)不超160萬(wàn)元，選購(gòu)小兩居后，業(yè)務(wù)員李某表示，在附近這樣的二手房比較難找，目前手頭只有清河等較偏遠(yuǎn)的地方才有合適的。

　　“這套房子，還有這邊這套，不都在附近，而且價(jià)錢、面積都和要求差不多嗎？”記者忽然發(fā)現(xiàn)有幾套和心理預(yù)期相符，性價(jià)比較高的房源圖片，立刻指著問(wèn)道。

　　“這套房子，幾個(gè)月前就賣出去了，大概是在年前。而這邊的這套，也賣出一段時(shí)間了。”李某一直表示，手里有較遠(yuǎn)但較合適的房子可以參考。而之所以賣出幾個(gè)月的房源信息都沒(méi)有及時(shí)替換，是因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有指示。

　　而一家房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員，一下就戳穿了上述同行的謊言：“掛空盤在中介業(yè)內(nèi)，早就是個(gè)公開的秘密。只要能吸引到購(gòu)房者，我們的目的就達(dá)到了。”

　　據(jù)了解，在中介廣告櫥窗看到的區(qū)位較好的房源，很多恰是中介招攬客戶的手段。這些房源很多都已成交，當(dāng)客戶詢問(wèn)時(shí)，才告知已售出，但目前有其他房源可供參考，就理所當(dāng)然地推出手里的房源。

　　在記者的調(diào)查中，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)暴露出的問(wèn)題，也是整個(gè)中介行業(yè)的通病。業(yè)內(nèi)人士透露，類似的違規(guī)問(wèn)題，在其他中介的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中也較普遍：疏于核查客戶及房屋關(guān)鍵信息，對(duì)不允許上市交易的房屋違規(guī)代理出售，吃差價(jià)、慫恿當(dāng)事人惡意毀約等行為是中介違規(guī)操作的主要表現(xiàn)。

　　律師說(shuō)法

　　違規(guī)購(gòu)房易產(chǎn)生糾紛

　　記者就中介規(guī)避限購(gòu)令為主的違規(guī)招數(shù)咨詢了相關(guān)專家。北京市浩東律師事務(wù)所張春杰律師表示，一些中介公司為了幫購(gòu)房者避開限購(gòu)令，歪招迭出：假離婚、延緩過(guò)戶、贈(zèng)予公證、補(bǔ)辦社保等，這些都存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　以贈(zèng)予公證為例，他進(jìn)一步解釋：其一，虛假贈(zèng)予的公證可以撤銷；其二，公證既非過(guò)戶也不是房管局備案的房屋買賣，可能出現(xiàn)雖購(gòu)房者已交錢，但最終業(yè)主直接把房屋出售給有購(gòu)房資格的第三人；其三，一旦就公證發(fā)生糾紛，如到時(shí)購(gòu)房者還不具備購(gòu)房資格，可能會(huì)因無(wú)法履行合同而解除合同。其他不確定的因素也較多。一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者將面臨已付款但得不到房子的風(fēng)險(xiǎn)，甚至還要花費(fèi)精力追討房款。

　　北京市人社局社會(huì)保險(xiǎn)基金管理中心也表示，以虛假證明材料或其他欺詐手段參保繳費(fèi)屬違規(guī)行為。本市社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)補(bǔ)繳的情況，將對(duì)違規(guī)補(bǔ)繳產(chǎn)生的繳費(fèi)年限和賬戶進(jìn)行清理，后果由違規(guī)個(gè)人承擔(dān)。專家強(qiáng)調(diào)，如果申請(qǐng)人提供虛假材料，被查實(shí)后將被撤銷購(gòu)房資格，還將被追究其他法律責(zé)任。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)中介的違規(guī)操作，引起了房屋類糾紛案件的激增。以北京為例，近3年朝陽(yáng)區(qū)法院受理房屋類糾紛案件分別為193件、219件和296件，數(shù)量大幅上漲。而整治房地產(chǎn)中介的違規(guī)問(wèn)題，引入監(jiān)督機(jī)制，對(duì)中介行業(yè)的健康發(fā)展意義非凡。

　　業(yè)界聲音

　　規(guī)范經(jīng)營(yíng)才能經(jīng)得起考驗(yàn)

　　自4月1日起，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)首部全國(guó)性的部門規(guī)范《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》正式發(fā)揮效力。此舉對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的違法、違規(guī)行為意義非凡，其中明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得從事賺取差價(jià)協(xié)助簽訂“陰陽(yáng)合同”，為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等。相關(guān)專家指出，《辦法》的頒布是我國(guó)理順?lè)慨a(chǎn)中介行業(yè)管理體制、監(jiān)管體制實(shí)踐的一次重大進(jìn)步。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)更好地規(guī)范自己的經(jīng)營(yíng)行為，對(duì)于政府出臺(tái)的相關(guān)政策，也應(yīng)主動(dòng)配合并自覺(jué)參與進(jìn)來(lái)，這樣才能做到讓中介行業(yè)經(jīng)受考驗(yàn)，更加健康、有序地發(fā)展。

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠則認(rèn)為，作為一個(gè)每天與老百姓打交道的服務(wù)行業(yè)，加強(qiáng)房產(chǎn)中介行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)也十分重要。只有做到法規(guī)全、講誠(chéng)信，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)乃至整個(gè)中介行業(yè)才會(huì)踏上健康發(fā)展的車道。