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來源：華爾街見聞 葛佳明
麥肯錫研究指出，“辦公室+居家”的混合模式將進一步影響全球?qū)懽謽堑膬r值，到2030年，到辦公室的出勤率將比疫情前低30%，對辦公室的需求將下降13%。
全球商業(yè)地產(chǎn)的危機還在繼續(xù)，麥肯錫預(yù)測，到2030年，全球包括倫敦、紐約、巴黎在內(nèi)的9大城市的寫字樓價值保守估計可能蒸發(fā)8000億美元。
7月13日，麥肯錫全球研究所（McKinsey Global Institute）在最新發(fā)布的一份報告中表示，“辦公室+居家”的混合模式和遠程辦公正在重塑商業(yè)地產(chǎn)的核心——寫字樓的價值，寫字樓的空置率將繼續(xù)上升。
麥肯錫在報告中模擬了到2030年全球主要的9個城市的寫字樓估值面臨的影響，預(yù)計寫字樓的估值到2030年將縮水8000億美元，較2019年水平下降26%；極端情況下，降幅甚至有可能達到42%。
麥肯錫表示，在較為樂觀的情況下，到2030年，全球?qū)k公空間的需求將下降13%。到辦公室出勤率將比疫情前低30%，每天只有37%的人回到辦公室。
麥肯錫表示，如果美國基準利率繼續(xù)上升，對寫字樓的影響可能會更大。凱投宏觀曾在報告中指出，預(yù)計到2025年底，美國寫字樓的房價預(yù)計將比峰值暴跌35%，最快到2040年才能恢復(fù)到疫情前的水平。
凱投宏觀的經(jīng)濟學(xué)家Kiran Raichura寫道：
對于寫字樓的所有者來說，將最差資產(chǎn)的拆除和變賣可能會部分抵消對基于估值對寫字樓價值的影響。但最終，寫字樓的業(yè)主將不得不承擔這些損失，因為寫字樓業(yè)主的未來之路將是一條艱難的道路。
根據(jù)Kastle Systems的統(tǒng)計，當前，美國辦公室的使用率僅為新冠疫情前的一半左右。據(jù)經(jīng)紀公司第一太平戴維斯的統(tǒng)計，舊金山和亞特蘭大等城市的寫字樓空置率已經(jīng)攀升至30%。
6月，美國財政部長耶倫警告稱，由于人們對遠程工作的態(tài)度和行為都發(fā)生了巨變，辦公空間的需求減少，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域會出些問題，尤其是在利率攀升的環(huán)境下。她認為，銀行普遍正在為未來的一些重組和困難做準備，而且銀行業(yè)監(jiān)管方在密切關(guān)注形勢。
寫字樓租金也將大跌
較低的辦公室出勤率已經(jīng)壓低了實際租金。美國城市的租金普遍跌幅更大，舊金山和紐約分別下跌了28%和18%，而巴黎、倫敦和慕尼黑等歐洲中心城市的房租則更具彈性。
隨著越來越多的雇主在長期租賃結(jié)束后縮減辦公空間以降低成本，這一趨勢將繼續(xù)下去。麥肯錫指出，一些租戶選擇不等待續(xù)約日期，而是通過花錢來解除長期合同。
麥肯錫還建議稱，開發(fā)商可以通過建造混合式建筑來適應(yīng)辦公和零售空間需求的下降，這些建筑的設(shè)計和基礎(chǔ)設(shè)施可以進行改動，以滿足不同的用途。
知名學(xué)者、哥倫比亞大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)和金融學(xué)教授Stijn Van Nieuwerburgh近日在接受媒體采訪時也對美國商業(yè)地產(chǎn)的前景敲響了警鐘。他表示，隨著時間的推移，質(zhì)量較低的寫字樓價值可能會下跌45%，整個寫字樓行業(yè)的價值可能下跌5000億美元。
5月，穆迪分析公司公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，美國商業(yè)地產(chǎn)價格出現(xiàn)了10多年來的首次下跌，跌幅不到1%，主要是受到多戶住宅和辦公樓價格下跌的拖累。穆迪分析公司的首席經(jīng)濟學(xué)家Mark Zandi表示，相關(guān)資產(chǎn)價格未來還會進一步下跌。一旦地產(chǎn)價格進一步深度回調(diào)，將令銀行面臨額外的信貸損失風(fēng)險。在過去一年利率急劇上升的情況下，這些銀行正努力保住存款。
來源：華爾街見聞 葛佳明
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