來源：觀點網(wǎng) 劉子棟
步入2025年，中國商業(yè)地產(chǎn)市場并未擺脫2024年確立的運行軌跡，消費復(fù)蘇的壓力持續(xù)傳導(dǎo)，使得以價換量成為市場的主旋律。
從市場基本面觀察，供求關(guān)系的再平衡仍在激烈推進，但市場的分化正為頭部商業(yè)運營商打開差異化競爭空間。對于具備資金實力與運營能力的頭部企業(yè)而言，當前市場環(huán)境反而成為戰(zhàn)略擴張的窗口期。
談到頭部商業(yè)運營商，華潤萬象生活是繞不開的一個對象。
國資背景下的優(yōu)質(zhì)市場化運作、在營項目表現(xiàn)亮眼、拓展動能充足……如果單看華潤萬象生活的業(yè)績表現(xiàn)，會覺得自己仿佛仍身處“牛市”當中。
據(jù)了解，2025年上半年，華潤萬象生活新開業(yè)購物中心4座，下半年籌開或已實現(xiàn)開業(yè)的購物中心至少10座。在可預(yù)見的未來，該公司對市場的掌控力只會越來越強。
客流與銷售額提升是第一要務(wù)
由于是輕資產(chǎn)平臺，母公司華潤置地旗下購物中心均交由華潤萬象生活打理，另外該公司也不斷獲取第三方拓展項目。
截至2025年上半年末，華潤萬象生活擁有在營購物中心數(shù)量增至125個，管理面積達1356萬平方米。
上半年，華潤萬象生活實現(xiàn)營收85.2億元，同比增長6.5%，得益于商管經(jīng)營規(guī)模效應(yīng)加強及效率提升，整體毛利率同比增長3.1個百分點至37.1%。同時，核心凈利潤增長15%至20.1億元。
85.2億元收入中，商業(yè)航道業(yè)務(wù)收入32.67億元，同比增長14.6%。當中，購物中心業(yè)務(wù)來自商業(yè)運營管理服務(wù)收入22.64億元，較去年同期增長19.8%。購物中心業(yè)務(wù)毛利率高達78.7%，較去年同期的72.5%有大幅提升。
這是在市場承壓的情況下取得的成績。
“去年我們已經(jīng)觀察到市場出現(xiàn)分化。”華潤萬象生活管理層在業(yè)績發(fā)布會上表示，今年上半年的商業(yè)市場延續(xù)了這樣的特點，而且表現(xiàn)更為顯著。
“消費市場的信心和能力仍有待提振。”管理層稱，目前客單價同比下滑的情況仍然存在，但公司購物中心的零售額、客流仍大幅增長，“客流在今年的上半年增長36.3%，較零售額的同比增速21.1%高出約15個百分點。”
另外，高凈值客群的消費能力還是得以保持穩(wěn)定，“這個群體的消費頻次和人均的消費金額，在今年上半年均恢復(fù)了同比增長，而且客群逐漸呈現(xiàn)年輕化。”華潤萬象生活也抓住了這個機遇。
以最核心的華潤置地擁有權(quán)益的94座購物中心為例，14座重奢購物中心也均在此列。
這94座購物中心于報告期內(nèi)實現(xiàn)零售額1101億元，同比增長20.2%，同店增長9.4%，據(jù)透露核心城市同店增長實際上在約11.7%。
重奢項目零售額則同比增長13.3%；非重奢項目增長了24.9%，增速均較去年同期有輕微下滑，但仍保持雙位數(shù)。
坪效方面，重奢項目月均銷售坪效較2024年全年6163元/平方米提升至6444元/平方米，重回2023年水平，非重奢項目的月均坪效穩(wěn)定在2176元/平方米。
期末購物中心整體出租率也保持在高位，較2024年末提升0.2個百分點至97.3%。
租售比平衡是購物中心經(jīng)營工作的重難點，關(guān)系到租戶毛利與商場租金收入，這是矛盾沖突的。因此對商場運營方來說，通常做法是盡量提升項目的零售額。一般來說，健康的租售比在10%-15%。
因此在零售額同比增長20.2%情況下，上述94家購物中心租售比維持于12%的合理水平，較2024年全年12.2%有所下降。
反映到華潤置地的財報，期內(nèi)購物中心實現(xiàn)租金收入104億元，同比增長9.9%，營業(yè)成本及兩費占比分別下降0.9個百分點和2.0個百分點，令毛利率及經(jīng)營利潤率分別升至78.4%及65.9%高位。
規(guī)模拓展動能：下半年籌開11個項目
如上所述，華潤萬象生活的外部經(jīng)濟狀況并不是太明朗。
“一方面是供給端新開的購物中心的數(shù)量依然在增加，另外就是上半年雖然有一些消費類政策的刺激，但實際上整體競爭壓力確實在持續(xù)的增加。”華潤萬象生活管理層表示。
其次，在消費品類甚至在不同的品牌上，正在繼續(xù)分化。例如在奢侈品市場，愛馬仕Hermès與Miu Miu的火熱，與其他品牌形成鮮明對比。
“奢侈品未來的發(fā)展，從長期來看應(yīng)該還是可以逐步穩(wěn)定的。”管理層表示，總體來說消費市場已進入了一個新常態(tài)。
就目前的市場狀況，華潤萬象生活的主要策略，還是“通過更加多元的體驗來滿足消費者的多重需求”，提升品牌組合和消費體驗的多元化。
同時，對于不同定位的項目，例如重奢項目，華潤萬象生活就著力于提升高端會員體驗，升級了多個重奢項目的VIP沙龍空間。
同時，也開始推動伙伴計劃，針對一些重點品牌會開展更高層次的對接，包括達成戰(zhàn)略共識和擴大合作范圍。另外，加大對重奢項目內(nèi)的非奢品牌組合調(diào)整的力度，特別加強對生活方式、運動鞋服品牌的引進和培育。
對于城市旗艦類的項目，就明確了“客流大幅提升”的目標，“確保每個單項目至少不低于15%的客流增長。”同時，加強活動策劃，打造好圈層。
對于品質(zhì)生活類的項目，一方面則要持續(xù)保證客戶體驗的持續(xù)提升。同時，按照標桿管理法，迭代同城多店的標準。另外，這類項目也會加強科技賦能，提高效率。
總結(jié)起來，華潤萬象生活現(xiàn)時特別強調(diào)對多樣化產(chǎn)品線以及多樣化品牌和業(yè)態(tài)的探索，希望充分挖掘消費市場的潛力。
資料顯示，華潤萬象生活新開購物中心4座，包括西安MIXC AIR、順德萬象匯、遂寧萬象匯和鄭州鄭東萬象城。
其中，西安MIXC AIR是華潤萬象生活首次承接機場商業(yè)，該項目坐落于西安機場T5航站樓安檢區(qū)內(nèi)，有效租賃面積達到2萬平方米，引入國際連鎖、本地美食、時尚零售、奢牌精品、戶外運動等業(yè)態(tài)。
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