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冰火交織的2025
晶耀前灘T1棟被傳掛牌推售背后，2025年上半年上海商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)呈現(xiàn)冰火態(tài)勢(shì)。
一方面，上海大宗交易市場(chǎng)正經(jīng)歷深度調(diào)整。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年上海全市僅錄得42筆大宗交易，總金額258億元，同比呈現(xiàn)量?jī)r(jià)雙跌。
交易總金額比2019-2024年6年任何一年的上半年數(shù)據(jù)都更少，甚至低于2021年上半年的319億元。
同時(shí)，外資機(jī)構(gòu)參加交易數(shù)量和金額上急劇減少，基本退出“戰(zhàn)場(chǎng)”。2025年上半年內(nèi)資買家占比高達(dá)99%，外資僅零星參與交易。
而在內(nèi)資買家中，除保險(xiǎn)資金和國(guó)資平臺(tái)依舊保持高強(qiáng)度活動(dòng)外，民營(yíng)資本也成為活躍分子。由于資產(chǎn)價(jià)格處于低位，這些買家組成的投資型買家、自用型買家陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)抄底核心物業(yè)。
另一方面，從物業(yè)類型來看，寫字樓仍然是最受歡迎的資產(chǎn)類別。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年上海辦公樓交易共收錄 15 宗，成交金額為 163 億元，占總交易金額的63%。
但若除去交易金額達(dá)到108億元的博華廣場(chǎng)交易，寫字樓交易總金額則將下降到55億元。
同時(shí)，我們也能看到，上半年幾宗具代表性的寫字樓資產(chǎn)交易，均出現(xiàn)不同程度的折價(jià)。甚至在上海北岸長(zhǎng)風(fēng)E棟和G棟的交易中，由于事前項(xiàng)目出現(xiàn)斷貸情況，因此較貝萊德2017年12億元的收購價(jià)格，出現(xiàn)了48%折價(jià)的“極端”情況。
高力國(guó)際在報(bào)告中提出：“在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，受困于租金下行以及未來辦公市場(chǎng)供應(yīng)增多的雙重壓力，同時(shí)存量市區(qū)核心商圈的核心資產(chǎn)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，辦公市場(chǎng)正處于近些年的低谷期。”
“面對(duì)售價(jià)的不斷向下調(diào)整，市場(chǎng)參與者也更為謹(jǐn)慎對(duì)待。”該機(jī)構(gòu)指出。
而且上海寫字樓整體市場(chǎng)仍然不明朗。第一太平戴維斯在最新報(bào)告中表示，結(jié)構(gòu)性的供應(yīng)過剩和低迷的租戶情緒影響租賃活動(dòng)，市場(chǎng)仍然面臨壓力。
報(bào)告顯示，2025年第二季度上海全市甲級(jí)寫字樓空置率繼續(xù)上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，至23.7%，并預(yù)期下半年供應(yīng)或?qū)⒊掷m(xù)推高空置率。
同期，前灘所屬的非核心商務(wù)區(qū)整體空置率已超過25%，陸續(xù)趨向30%。
然而，在挑戰(zhàn)之中也存在著一些機(jī)遇。對(duì)于像晶耀前灘T1棟這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其高出租率和優(yōu)質(zhì)租戶資源成為吸引買家的重要因素。
在市場(chǎng)整體信心不足的情況下，穩(wěn)定的現(xiàn)金流對(duì)于投資者具有較大的吸引力。
只是網(wǎng)傳的17.6億元叫價(jià)，對(duì)應(yīng)25882平方米面積，交易樓面價(jià)折合6.8萬元/平方米，高于市場(chǎng)整體行情。在最終接近成交時(shí)，交易價(jià)格或出現(xiàn)一些變動(dòng)。
就目前來看，相關(guān)交易未被最終證實(shí)也未完成，價(jià)格自然也不可知。
但交易一旦完成，晶耀前灘T1棟可能成為又一個(gè)觀察上海大宗交易冷熱溫差的最佳溫度計(jì)。
來源：觀點(diǎn)網(wǎng) 劉子棟 共2頁 上一頁 [1] [2]
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