來源：觀點網(wǎng) 劉子棟
對于像晶耀前灘T1棟這樣的優(yōu)質資產(chǎn)，其高出租率和優(yōu)質租戶資源成為吸引買家的重要因素。
作為全國大宗交易最活躍的市場，上海商業(yè)地產(chǎn)的貨架上沒有“隔夜秘密”。
近日，一則寫字樓交易消息在市場中流傳——位于上海前灘的晶耀前灘Crystal Plaza項目，最后整棟可售物業(yè)T1棟正式掛牌。
據(jù)悉，項目目前對外報價達17.6億元，折合樓面價6.8萬元/平方米。
晶耀前灘資產(chǎn)流轉
晶耀前灘位于上海浦東新區(qū)前灘核心位置，是當?shù)氐貥耸缴虡I(yè)綜合體之一，也是上海前灘國際商務區(qū)全面建設后首個亮相的商業(yè)項目。
作為前灘開發(fā)主要執(zhí)行人和一級土地開發(fā)商，陸家嘴集團就通過聯(lián)合開發(fā)模式，引入了多個外資合作伙伴參與區(qū)域開發(fā)。其中，晶耀前灘則由陸家嘴集團與私募巨頭鐵獅門合作開發(fā)。
資料顯示，晶耀前灘由陸家嘴于2013年6月通過產(chǎn)權交易獲得，3個月后簽約引入鐵獅門作為合作方并動工開建。
按照規(guī)劃，項目總建筑面積35.7萬平方米，為集辦公、商業(yè)、住宅為一體的城市綜合體項目，包含19.9萬平方米6棟甲級寫字樓、6.8萬平方米零售商業(yè)，以及11萬平方米的住宅。
2017年，項目住宅部分開始入市，歷經(jīng)4次推盤后，于2018年11月完成最后一期即第三期351套房源加推，實現(xiàn)開盤售罄。
而項目商業(yè)部分自2018年起分階段落成。其中，零售商業(yè)部分最早在2019年8月試營業(yè)，成為前灘首個開業(yè)的大型購物中心。
在此基礎上，項目定位“濱江國際輕質生活中心”，招商上引進了很多有創(chuàng)意的生活方式業(yè)態(tài)或品牌形象店，包括科學創(chuàng)新教育品牌自然創(chuàng)客、韓國Hair Salon品牌BYMIGA、7-11運動主題風全新概念店、兒童室內(nèi)樂園奈爾寶、音樂培訓機構Rolling Music熱迷音樂、綜合運動高端會所Ringside boxing & Beyond等。
而寫字樓部分則于2018年起分批落成，并同步開展分棟整售實現(xiàn)資產(chǎn)流轉。
包括2017年建設期間，項目T3棟塔樓就被出售給陜西投資集團旗下西部證券，交易價格15.17億元，涉及16層約23549平方米辦公面積，約合單價6.5萬/平方米；
后續(xù)2021年4月，陜西投資集團就以該項目為底層資產(chǎn)，發(fā)行了陜西省首單國企CMBS暨陜投集團首單ABS產(chǎn)品“西部證券-上海晶耀前灘廣場資產(chǎn)支持專項計劃”，發(fā)行規(guī)模12.7億元。
2020年6月，張庭、林瑞陽夫婦的TST庭秘密斥資17.6億元，購入項目T2棟作自用，交易價格17.6億元，涉及15層約26035平方米辦公面積，約合單價6.8萬/平方米；
交易后不久，TST庭秘密母公司上海達爾威貿(mào)易有限公司便被卷入“網(wǎng)絡傳銷案”，上述物業(yè)作為涉案資產(chǎn)被查封。2023年10月隨著相關案件撤銷，T2棟大樓也得以解封。
2021年7月，項目T6棟被前程無憂以20.7億元價格收入囊中，涉及辦公面積32424平方米，約合單價每平方米6.4萬元。
剩余3棟寫字樓和購物中心，就整體分屬仁耀置業(yè)與仁陸置業(yè)兩大項目公司。體量最大的T5/T7棟和商場38414平方米面積由仁耀置業(yè)持有；T1棟和商場32589平方米面積由仁陸置業(yè)持有。
穿透股權信息，仁耀置業(yè)和仁陸置業(yè)均由陸家嘴集團旗下上海前灘國際商務區(qū)投資(集團)有限公司，以及相信是鐵獅門運作的基金上海仁遠投資合伙企業(yè)(有限合伙)持股控制。
到2023年，晶耀前灘進行資產(chǎn)重組和分割。具體表現(xiàn)為陸家嘴集團退出T5/T7兩棟辦公樓，購入商業(yè)部分全部股權。
交易完成后，仁陸置業(yè)控制T1棟寫字樓和購物中心，由上海前灘國際商務區(qū)投資（集團）有限公司100%持股；仁耀置業(yè)的主要資產(chǎn)變?yōu)門5/T7棟寫字樓全棟，項目公司由上海仁遠投資合伙企業(yè)（有限合伙）持股99.99%，上海獅海投資咨詢有限公司持股0.01%。
此次被傳掛牌出售的T1棟寫字樓，具體于2018年10月竣工，辦公總面積25882平方米，總層數(shù)17層（名義樓層）并包含685個車位，目前由陸家嘴旗下辦公品牌“L OFFICE陸家嘴辦公”運營。
圖片來源：百度地圖，商業(yè)客整理
來自陸家嘴集團披露，截至2025年第一季度末，晶耀前灘T1出租率為96%高位。
另有未經(jīng)證實的市場消息，項目目前的出租率達到幾乎滿租的99.8%，具體租戶包括醫(yī)療健康公司艾昆緯、農(nóng)產(chǎn)品、食品貿(mào)易與加工巨頭路易達孚、捷愛士國際貨運、薄荷健康科技等。
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