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基于目前商辦市場(chǎng)的大環(huán)境，以及公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)況，星盛商業(yè)也不做空中樓閣之夢(mèng)。對(duì)于凈利潤(rùn)，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司全年力爭(zhēng)凈利潤(rùn)控制在負(fù)10%左右。
至于毛利率，管理層進(jìn)一步指出：“預(yù)計(jì)未來整體的毛利率水平維持在50%左右。”
項(xiàng)目布局
目前，星盛商業(yè)已經(jīng)形成了4大產(chǎn)品體系，包括城市型購物中心“COCO Park”、區(qū)域型購物中心“COCO City”和“iCO”、社區(qū)型購物中心“COCO Garden”以及高端家居布置購物中心“第三空間”。
在規(guī)模方面，截至2024年6月30日，星盛商業(yè)向54個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)，總合約建筑面積約277萬平方米（不含8個(gè)諮詢服務(wù)項(xiàng)目建筑面積）。其中，有29個(gè)已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)，總已開業(yè)建筑面積約為177萬平方米。
從產(chǎn)品細(xì)分及區(qū)域布局來看，星盛商業(yè)29個(gè)在營(yíng)項(xiàng)目中包含7座COCO Park，10座COCO City和iCO，11座COCO Garden，以及1座星河·第三空間。其中，位于大灣區(qū)有20個(gè)，包含深圳11個(gè)，廣州5個(gè)。
在拓展策略上，星盛商業(yè)今年相對(duì)保守，似乎要將火力集中在明后年。相較于2023年積極布局6個(gè)新項(xiàng)目，星盛商業(yè)今年上半年僅新開業(yè)了廣州荔灣健康港的COCO Park，以及上海浦東星河COCO Garden兩個(gè)項(xiàng)目，且下半年并無新的開業(yè)計(jì)劃。
反倒是接下來的2025年預(yù)計(jì)新開業(yè)4個(gè)項(xiàng)目，其中包括深圳星河WOLD.COCO Park（二期），深圳光明星河COCO City，南京星河COCO City以及是珠海珠光項(xiàng)目。2026年也預(yù)計(jì)新開業(yè)珠海來來項(xiàng)目和深圳圓山星河COCO City 兩大項(xiàng)目。
不過，按照目前合同面積277萬平米和已開業(yè)建筑面積177萬平方米來看，兩者之間100萬平方米的差距，星盛商業(yè)未來還有很大的增長(zhǎng)空間。
在營(yíng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)方面，星盛商業(yè)增長(zhǎng)速度雖較2023年有所放緩，但整體也是穩(wěn)中求進(jìn)。2024上半年，累計(jì)同店銷售較2023年同比增加8%，累計(jì)同店客流較2023年增長(zhǎng)16%；在營(yíng)項(xiàng)目出租率92.5%，較2023年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，與2022年持平。
作為深圳土著的星盛商業(yè)，自然而然也是將這份來之不易的成績(jī)歸功于“港人北上”的熱潮。“目前整體消費(fèi)意愿是有很明顯的降低，但由于從去年開始港人北上帶來的消費(fèi)，我們深圳的項(xiàng)目起到可以彌補(bǔ)作用。”
然而，在今年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中，我們并未能看到展示“港人北上”潮給深圳項(xiàng)目帶來的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)的披露，財(cái)報(bào)中并沒有具體呈列目前在營(yíng)業(yè)項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，包括出租率，同店銷售額，客流等。
除了在2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，星盛商業(yè)管理層有介紹道，“特別是在港客消費(fèi)熱潮的推動(dòng)下，福田星河COCO Park客流同比增長(zhǎng)60%，商家銷售同比增長(zhǎng)40%”。
不過，我們可以從物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入來看，今年上半年深圳收入1.96億元，收入占比42.4%，而2023全年收入為4.55億元，收入占比71.6%；合約面積并未發(fā)生變化，除大灣區(qū)外的其他區(qū)域也并未有物業(yè)數(shù)目的增加，但收入占比卻減少了。具體還得等全年報(bào)出來披露再分析。
盡管如此，從管理層的那句“因?yàn)榇鬄硡^(qū)有港客帶動(dòng)消費(fèi)，但國(guó)內(nèi)其他區(qū)域總體來說，還是非常復(fù)雜，目前來可能不會(huì)被特別看好”，以及開業(yè)動(dòng)作，我們也能預(yù)計(jì)到未來幾年星盛商業(yè)的外拓都會(huì)集中在大灣區(qū)。
值得關(guān)注的是，今年7月星盛商業(yè)簽訂珠海拱北口岸購物中心運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議，服務(wù)期限10年，這一項(xiàng)目收益歸類到了品牌及管理輸出服務(wù)板塊。
無論星盛商業(yè)當(dāng)前的盈利水平處于何種狀態(tài)，至少它仍能保持正數(shù)，而這種局面在創(chuàng)新開拓的團(tuán)隊(duì)的帶領(lǐng)下，是能在駭浪中穩(wěn)住舵盤，逆流而上，還是將背道而馳，我們只能拭目以待。
來源：觀點(diǎn)網(wǎng) 徐穎珊 共2頁 上一頁 [1] [2]
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