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來源：觀點(diǎn)指數(shù) 王昱睿
近日，中駿商管以10.9億元的代價(jià)收購了中駿集團(tuán)北京西長安中駿世界城項(xiàng)目，該筆交易不影響中駿集團(tuán)對(duì)目標(biāo)企業(yè)的并表，是中駿內(nèi)部的資金騰挪和資產(chǎn)調(diào)整。
中駿商管的定位是中駿集團(tuán)分拆并獨(dú)立上市的輕資產(chǎn)平臺(tái)，收購和持有上述物業(yè)從戰(zhàn)略發(fā)展的角度來說意義不大，主要作用在于更有效率地利用中駿商管賬上的現(xiàn)金，并將之轉(zhuǎn)換為租金現(xiàn)金流，實(shí)質(zhì)屬于對(duì)中駿集團(tuán)的變相資金輸送。
近年來，中駿集團(tuán)的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度不及預(yù)期，致使中駿商管商業(yè)運(yùn)營板塊增量明顯受限，加之該筆交易消耗了中駿商管大量現(xiàn)金，這會(huì)使其商業(yè)板塊的發(fā)展進(jìn)一步陷入困境。
不得已的輕資產(chǎn)增重
11月6日，中駿商管公告稱，擬以10.9億元的代價(jià)收購中駿集團(tuán)北京門頭溝奧萊購物商場綜合體100%股權(quán)，目標(biāo)物業(yè)為今年3月份開業(yè)的中駿世界城，擁有租戶約200戶，出租率100%，總建筑面積7.85萬平方米，收購進(jìn)行前由中駿商管進(jìn)行運(yùn)營管理。
對(duì)價(jià)方面，目標(biāo)企業(yè)的旗下商場于今年3月份正式開業(yè)，2023上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤6406萬元，遠(yuǎn)超同期營業(yè)收入，但公告并未披露營業(yè)外收入的具體構(gòu)成。
截至2023年6月30日，該購物中心的資產(chǎn)凈值為12.88億元，開發(fā)成本14億元， 2023年3月至8月實(shí)現(xiàn)租金收入1210萬元，進(jìn)行年化約為3520萬元，以此計(jì)算的收購租金回報(bào)率約3.2%。整體來看，10.9億元的收購對(duì)價(jià)略有折讓但在公允范圍內(nèi)。
另外，由于中駿集團(tuán)對(duì)中駿商管的持股比例為64.52%，在該筆交易完成之后，盡管目標(biāo)企業(yè)100%股權(quán)都轉(zhuǎn)移至中駿商管旗下，但中駿集團(tuán)對(duì)目標(biāo)商場的實(shí)際權(quán)益僅由100%削減至64.52%，即該筆交易并不影響中駿集團(tuán)對(duì)售出企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)績的并表。
中駿商管的定位是中駿集團(tuán)分拆并獨(dú)立上市的住宅物管和商業(yè)運(yùn)營輕資產(chǎn)平臺(tái)。值得注意的是，內(nèi)地背景下商管企業(yè)的所謂輕資產(chǎn)概念并非通常意義上的小股操盤運(yùn)營模式，而是企業(yè)并不持有項(xiàng)目的任何股權(quán)，只提供運(yùn)營和管理服務(wù)，因此本質(zhì)更接近“零資產(chǎn)”。該類企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)簡單，以現(xiàn)金和應(yīng)收款為主，該模式也是目前國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展商管業(yè)務(wù)較為常見的做法和大趨勢。
商業(yè)運(yùn)營的輕資產(chǎn)模式相當(dāng)于地產(chǎn)企業(yè)將資產(chǎn)的持有端和運(yùn)營端作分離，其本質(zhì)是將風(fēng)險(xiǎn)在集團(tuán)內(nèi)進(jìn)行調(diào)整和轉(zhuǎn)移。因此，將現(xiàn)金流穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低、抗周期性強(qiáng)的輕資產(chǎn)部分單獨(dú)拆分上市以尋求資本市場高估值，并進(jìn)行融資等活動(dòng)，就是這一模式至關(guān)重要的一環(huán)。除了中駿商管外，同在港股上市的華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)，以及此前曾遞表但尚未正式上市的龍湖智創(chuàng)生活與萬達(dá)商管等，都采取了類似的戰(zhàn)略模式。
本次交易將重資產(chǎn)商場物業(yè)的股權(quán)由地產(chǎn)開發(fā)方中駿集團(tuán)處，轉(zhuǎn)讓到運(yùn)營和物業(yè)管理方中駿商管名下持有，在上市平臺(tái)間使用了相對(duì)規(guī)范的方式做集團(tuán)內(nèi)部的資金和資產(chǎn)騰挪，也相當(dāng)于一定程度上打破了中駿商管的輕資產(chǎn)模式傳統(tǒng)。
對(duì)于中駿商管而言，目標(biāo)項(xiàng)目在收購前即由其進(jìn)行運(yùn)營管理。本次交易，實(shí)際通過提高其賬上現(xiàn)金的使用效率，將收購支出逐步轉(zhuǎn)換為租金現(xiàn)金流，實(shí)質(zhì)屬于對(duì)中駿集團(tuán)的變相資金輸送�？紤]到中駿商管的企業(yè)定位和戰(zhàn)略發(fā)展，收購和持有該物業(yè)意義不大。
數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理
中駿商管于2021年7月上市，市值巔峰曾突破88億港元。截至11月15日，中駿商管當(dāng)前市值離最高峰已縮水75%以上，僅剩約19億港元，PE也僅約為9倍。
輕資產(chǎn)物管股在資本市場不再受青睞，是本次交易能夠順利達(dá)成的重要原因。隨著近年來物業(yè)股估值的走低，中駿商管這一輕資產(chǎn)平臺(tái)在集團(tuán)中的價(jià)值和重要性也發(fā)生了變化。在償債壓力下，顯然目前中駿集團(tuán)作為地產(chǎn)開發(fā)端自身的流動(dòng)性安全更為重要。在該筆交易達(dá)成的前后一段時(shí)間內(nèi)，中駿商管的股價(jià)也并未發(fā)生明顯波動(dòng)。 共2頁 [1] [2] 下一頁
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