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商業(yè)物管近來被二級市場看好，最明顯的表現(xiàn)莫過于近期上市的星盛商業(yè)。在管面積僅2.99百萬平方米，迷你規(guī)模憑借超過50%的毛利率、超過20%的凈利率被市場給予了32倍市盈率，居45家物業(yè)股中位。
中駿商管似乎想要效仿這一做法。日前新進(jìn)千億房企中駿集團(tuán)控股拆分旗下物業(yè)板塊赴港上市，中駿集團(tuán)二代黃倫掌舵。雖然90%的在管面積是住宅，但中駿商管意在講一個商管故事。與星盛商業(yè)一樣，中駿商管的項目也主要來自于關(guān)聯(lián)房企，這就存在一個問題，依靠母公司能走多遠(yuǎn)？
住宅在管面積占比90%
截止2020年9月，中駿商管擁有90個在管商業(yè)及住宅項目，在管面積為14.5百萬平方米，合約面積30.4百萬平方米。根據(jù)仲量聯(lián)行的資料，截止2019年末，公司在管總建筑面積在中國提供商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)的物業(yè)管理公司中排名12位。
從公司名稱到聆訊資料，中駿商管意在講一個“商業(yè)物業(yè)管理”的故事。不過這并不能掩蓋住宅貢獻(xiàn)收入占比一半的事實。
2018年-2020年9月，公司住宅及商管的面積比例分別保持在93%、7%左右。其中商業(yè)管理的在管面積增長緩慢，2018/2019年始終是0.7百萬平方米，2020年前9個月僅增長0.2百萬平方米。主要是住宅物業(yè)在管面積增長迅速，一年一期分別增長1.18百萬平方米、3.6百萬平方米。
但住宅項目平均物業(yè)費為2.2元每平方米，商業(yè)管理項目物業(yè)費為29.5元每平方米，二者對收入的貢獻(xiàn)差距明顯。2018年住宅及商管的收入占比為61.6%、38.4%，到2020年9月二者的收入比例為54.6%、45.4%，商業(yè)管理分部收入增長明顯。
商業(yè)物業(yè)管理盡管在管面積在2019年沒有增長，但開業(yè)前管理服務(wù)及其他增值服務(wù)的增長驅(qū)動了該部分營收。
整體來看，中駿商管2018年-2020年9月實現(xiàn)營業(yè)收入3.96億元、5.75億元、5.3億元，同比增長44.9%、33.7%。其中商業(yè)物業(yè)管理收入同比增長58.4%、40.9%，住宅物業(yè)管理同比增長26.5%、28.3%。商業(yè)物管對收入驅(qū)動較大，但值得注意的是住宅物業(yè)管理仍然占營收比例仍然超過了50%。
極大依賴母公司
快速增長的商業(yè)物業(yè)服務(wù)收入帶動利潤率的提升。中駿商管的毛利率由2018年的34.55%提升到2020年9月的44.32%，凈利率由2018年的8.78%提升到2020年9月的23.5%。
不可否認(rèn)，商業(yè)物業(yè)管理在“扮靚”業(yè)績上有著重要功勞。但目前中駿商管的商業(yè)物業(yè)均來自中駿集團(tuán)或共同開發(fā)，沒有第三方項目。住宅物業(yè)方面，來自第三方的建筑面積也只有0.4%。物業(yè)板塊對關(guān)聯(lián)房企的依賴度較高。
而提到中駿集團(tuán)，作為2020年新進(jìn)的千億房企聯(lián)想到的詞是“虛胖”。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，中駿集團(tuán)2020年權(quán)益銷售額674.7億元，權(quán)益銷售額占全口徑銷售額的比例為66.5%。與時代中國（93.7%）、越秀地產(chǎn)（87.5%）同梯隊房企相比，“千億”成色不足。
權(quán)益比例不高即代表著合作開發(fā)項目較多，對于這些合作開發(fā)的項目，中駿集團(tuán)占比多大、最終有多少話語，決定了能夠結(jié)轉(zhuǎn)給物業(yè)板塊的面積，這其中存在很大的不確定性。
公開資料顯示，中駿集團(tuán)從閩系房企到千億有兩次轉(zhuǎn)折。第一次在2013年，中駿業(yè)務(wù)完成全國布局，從福建開始走向了全國。第二次2017年，中駿總部遷至上海開啟千億目標(biāo)。隨著千億目標(biāo)的達(dá)成，中駿集團(tuán)的利潤率下降、負(fù)債攀升。 共2頁 [1] [2] 下一頁 搜索更多: 中駿商管 |
