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類TOD模式雙面性
據(jù)觀點指數(shù)觀察，龍湖天街的布局邏輯主要以交通便利性為主導，大部分項目是地鐵上蓋，具備TOD模式的特性。2003年龍湖打造的首個天街項目就融入了軌道交通，現(xiàn)在這種選址原則也成為龍湖商業(yè)項目落地的重要標準。
來源：公開資料，觀點指數(shù)整理
事實證明，這種選擇邏輯很大程度上保證了項目客流量，為項目的后續(xù)發(fā)展提供了一定的保障。最新的2022年財報數(shù)據(jù)顯示，龍湖旗下商場全年平均日客流200萬人次，平均到單個項目，日均客流量超過3萬人次。
此外，這種客流量的抗跌性也是較強的，數(shù)據(jù)顯示，龍湖旗下項目在疫情之下的客流下降幅度不大，受疫情影響最嚴重的2022年日均客流量僅下跌4%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
此外，依靠地鐵交通方式帶來的客流較為多元，既包括商務客群，也有家庭客群和通勤客群，年齡集中在25-45歲，為了最大程度吸納不同類型客群，天街的主要定位為大眾消費，最大程度輻射全年齡客層。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理
以龍湖2022年租金收入排名前五的天街項目為例，可以發(fā)現(xiàn)，占比較高的業(yè)態(tài)為零售和餐飲業(yè)態(tài)，其余則分別是兒童親子、生活服務及文體娛樂。這種業(yè)態(tài)的特點也體現(xiàn)在其他龍湖天街系列項目之中，主要是出于一站式滿足家庭群體的購物、帶娃、休閑生活等場景的需求。
據(jù)觀點指數(shù)觀察，具體品類上，龍湖天街占比較高的零售品類為服裝和時尚生活，這些品類承租能力強，對銷售額貢獻高，如優(yōu)衣庫；而餐飲則以大眾飲品、剛需的簡餐為重點，如星巴克、喜茶等。
實際上，上述品牌組合的核心競爭力并不強，大部分商業(yè)項目都能滿足。當項目位于較成熟的商圈，周邊有眾多同類型定位的項目時，想要突圍就變得非常困難。在此背景下，通過調改提升品牌競爭力顯得尤為重要。
與此同時，天街網(wǎng)格化布局的特點也有一定局限性。這種選址邏輯意味著龍湖在同一個城市會布局較多項目，布局密度高。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，其目前在超過5個城市布局了5個以上項目，布局項目最多的是重慶，已開業(yè)項目為13個，另外還有2個在建項目，分別為重慶禮嘉天街C館和重慶龍興核心區(qū)天街。
觀點指數(shù)認為，雖然能受益于網(wǎng)格化帶來的規(guī)模優(yōu)勢，捕捉商圈區(qū)域消費崛起帶來的消費機會，但未來增長有限，現(xiàn)有項目和未來入市項目可能面臨客流分散和銷售額的挑戰(zhàn)。
來源：觀點指數(shù) 馮彩云 共2頁 上一頁 [1] [2]
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