吾悅廣場(chǎng)下沉式布局
2021年7月31日，新城控股發(fā)布公告稱，正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長(zhǎng)三角區(qū)域和部分二線省會(huì)城市的9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設(shè)立信托基金REIT。
截至目前，仍未收到新城控股在新交所成功發(fā)行REITs的消息，其也表示一直在推進(jìn)此項(xiàng)REITs。
凱德商用中國(guó)信托（CRCT），或許可以成為新城控股的參考，這是新加坡市場(chǎng)中第一個(gè)圍繞中國(guó)內(nèi)地資產(chǎn)發(fā)出的REITs。
上述購(gòu)物中心組合位于中國(guó)八個(gè)不同城市，一線城市資產(chǎn)占了一半以上。而且2021財(cái)年這些購(gòu)物中心的平均出租率為96.3%，銷售總額同比提升16.1%，客流同比提升9.3%。
從城市布局上來看，新城控股一線城市項(xiàng)目只有上海青浦吾悅廣場(chǎng)一個(gè)，北京、廣州、深圳均無(wú)布局。
具體來說，截至2022年10月末，一二線城市布局占比為32%，三四線城市布局占比68%。
由此也可看出，新城控股正在推進(jìn)的REITs底層資產(chǎn)與CRCT底層資產(chǎn)相比更為下沉，也因?yàn)檫@一城市布局戰(zhàn)略，導(dǎo)致資產(chǎn)在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)值被“低估”。
管理策略應(yīng)變而變
實(shí)際上，這也顯現(xiàn)了一個(gè)問題：下沉式布局的吾悅廣場(chǎng)可能難以進(jìn)行資產(chǎn)證券化，如何才能實(shí)現(xiàn)退出？
從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理來看，凱德慣用的方法是通過資產(chǎn)升級(jí)改造（AEI）帶來有效增長(zhǎng)，2021年，凱德廣場(chǎng)·雨花亭圍繞“吸引更多年輕消費(fèi)者”的思路，完成了第一階段AEI，商場(chǎng)重新改造后，新增鋪位出租率為100%，月租金收入增長(zhǎng)超40%。
同樣是在2021年，凱德樂峰廣場(chǎng)順利完成了AEI改造，客流同比增長(zhǎng)8%、日均最高客流達(dá)13萬(wàn)人次。財(cái)報(bào)中也表示，望京凱德Mall正在進(jìn)行AEI改造，預(yù)計(jì)改造后租金收益將翻一番。
AEI通常是指對(duì)物業(yè)進(jìn)行改進(jìn)或翻新，大多數(shù)資產(chǎn)增值計(jì)劃都致力于使物業(yè)保持更新更好的設(shè)計(jì)，或改造物業(yè)用于其他類型的商業(yè)用途。
吾悅廣場(chǎng)更多的是產(chǎn)品升級(jí)，而非AEI，通過不同商業(yè)產(chǎn)品的更新?lián)Q代，打造不一樣的吾悅廣場(chǎng)，比如說從“住宅+Mall”的形式到各種帶有城市風(fēng)格吾悅廣場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這樣雖然可以在剛開業(yè)的時(shí)候吸引很多關(guān)注，帶來客流量的新高，但是長(zhǎng)此以往，存在顧客“審美疲勞”的問題，后期運(yùn)營(yíng)管理收入會(huì)隨著時(shí)間而有所下降。
而AEI優(yōu)勢(shì)在于物業(yè)改造翻新可以吸引到更多不一樣的租戶，從不同市場(chǎng)定位去吸引顧客，從而提升運(yùn)營(yíng)管理能力和運(yùn)營(yíng)管理收入。
此外，近幾年來凱德一直通過處置資產(chǎn)再投資，不斷進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化，新城控股在出售資產(chǎn)方面則頗為謹(jǐn)慎。
而且吾悅廣場(chǎng)存在成本大、回報(bào)周期長(zhǎng)的問題，一昧快速擴(kuò)張可能會(huì)讓新城面臨較大壓力。
新城控股董事長(zhǎng)王曉松曾表示，一座吾悅廣場(chǎng)平均成本為7億元，可售物業(yè)覆蓋自持部分80%成本，即約5.6億元現(xiàn)金流要繼續(xù)投入到綜合體，沉淀成本為1.4億元。即是吾悅廣場(chǎng)需培育3-4年后，方能實(shí)現(xiàn)單個(gè)現(xiàn)金流的回正。
吾悅廣場(chǎng)擴(kuò)張速度雖快，但是投資回報(bào)期長(zhǎng)，一直著眼于快速發(fā)展可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)更高的盈利。
新城控股或可選擇暫緩在三四線城市的擴(kuò)張，出售部分資產(chǎn)，轉(zhuǎn)而投入資產(chǎn)改造升級(jí)的方向，使二級(jí)市場(chǎng)估值重新回到資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，并以這部分吾悅廣場(chǎng)作為底層資產(chǎn)發(fā)行更多的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。且利用內(nèi)外部增信手段，對(duì)發(fā)行產(chǎn)品提供增信，從根源上解決問題。
來源：觀點(diǎn)指數(shù) 吳丹怡
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