作為一個(gè)國內(nèi)購物中心業(yè)者，我一直很關(guān)注國內(nèi)究竟有多少個(gè)年銷售額能夠達(dá)到或超過10億元購物中心的數(shù)目。因?yàn)?0億元是購物中心投資回報(bào)的一個(gè)門檻。
假設(shè)一個(gè)10萬平方米投資10億元的購物中心，以目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的40年期限為計(jì)，10億元的銷售額代表每平方米的年坪效為1萬元。租金收益按10%的租售比為1000元，再按75%的比例去除財(cái)務(wù)和管理成本以及相關(guān)稅費(fèi)后的凈營運(yùn)收益約為250元（參照日本永旺購物中心的水準(zhǔn)）。那么，一個(gè)銷售額達(dá)到10億元或每平方米銷售坪效達(dá)到1萬元的購物中心，經(jīng)過40年后正好達(dá)到投入和產(chǎn)出的靜態(tài)平衡，收回平均1萬元的投資。
10億元的銷售額也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)抵押支持證券（CMBS）的入門門檻。因?yàn)槊饨疬_(dá)到1億元是CMBS的基本要求，按10%的租售比反推就是10億元的銷售額，業(yè)內(nèi)人士都明白：租金是銷售額做出來，而不是合同能夠確保的。
由于中國購物中心發(fā)展起步較晚，國內(nèi)到目前為止尚沒有系統(tǒng)的官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和發(fā)布。一些上市地產(chǎn)企業(yè)雖然有披露要求，但很少企業(yè)會公布其具體到每一個(gè)購物中心的銷售額數(shù)據(jù)。比如萬達(dá)可以告訴外界300個(gè)購物中心有約300億元的租金收入，讓你有一種“每一個(gè)萬達(dá)廣場都可以達(dá)到平均10億元銷售額”的感覺。即使在歐洲和亞洲其他國家，由于沒有租戶必須向購物中心業(yè)主報(bào)告銷售額的法規(guī)要求（不同于美國和澳大利亞這些由購物中心主導(dǎo)零售市場的國家），所以在這些國家，購物中心銷售額的統(tǒng)計(jì)也是有限的。
每年見諸報(bào)端的一些國內(nèi)購物中心銷售數(shù)據(jù)，主要都是針對排名前100到200名的頭部市場情況。而目前國內(nèi)購物中心的總數(shù)已經(jīng)突破6000個(gè)，對于這6000個(gè)購物中心的總體表現(xiàn)究竟如何？其中，有多少個(gè)銷售額過10億元的購物中心，這6000個(gè)購物中心的總銷售額又是多少？其實(shí)這些問題都很值得行業(yè)關(guān)注研究，相信也是業(yè)內(nèi)真正所關(guān)切的。
筆者近年通過對全球方興未艾的復(fù)雜系統(tǒng)理論和網(wǎng)絡(luò)思維的學(xué)習(xí)和研究，對國內(nèi)一些具有代表性的地區(qū)市場和連鎖企業(yè)根據(jù)相關(guān)公開信息做了深度的挖掘和整理，繼而根據(jù)網(wǎng)絡(luò)思維的冪律法則分析，得到的結(jié)果經(jīng)多種渠道驗(yàn)證核實(shí)令人鼓舞。相較于傳統(tǒng)隨機(jī)網(wǎng)絡(luò)的正態(tài)分布理論帶給人們的至少超出一倍的誤導(dǎo)，網(wǎng)絡(luò)思維的冪律分析法則不僅可以從規(guī)模變量，更可以從狀態(tài)變量認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，從而更精準(zhǔn)地把握未來。
PART ONE
為何約2/3的上海購物中心不到平均銷售額
首先，以上海購物中心市場為例。2019年上海購物中心的總數(shù)290個(gè)，總銷售額2010億元。那么，根據(jù)通常的線性思維或者正態(tài)分布的邏輯，我們會很自然地想到兩個(gè)數(shù)據(jù)：
1）上海購物中心的平均銷售額約為7億元（2010/290=7）；
2）約70%或者2/3的上海購物中心可以達(dá)到或超過7億元的平均銷售額。如圖1左所示。
來源：網(wǎng)絡(luò)圖片
相信圖1左就是大多數(shù)人認(rèn)為的上海購物中心市場銷售額的分布情況。應(yīng)該說這也在很大程度上繼續(xù)鼓勵(lì)或誤導(dǎo)著許多開發(fā)企業(yè)繼續(xù)在上海投資營建購物中心。而上海購物中心的實(shí)際情況是按冪律二八分布的，如圖1右所示。
筆者根據(jù)《上海購物中心協(xié)會的發(fā)展報(bào)告》將上海約300個(gè)購物中心分為十組（2019年為290個(gè)，2020年為306個(gè)），30個(gè)購物中心為一組。從圖2左可見，僅第一組，即上海排名前30的購物中心2019年的銷售額累加就超過了當(dāng)年上海銷售總額的50%以上。再看圖2右，雖然由于疫情的影響，2020年上海購物中心的銷售額下降近10%，但是排名前30的購物中心的銷售額甚至比2019年更高。這也與2020年恒隆、國金等奢侈品購物中心銷售額不降反升的報(bào)道情況吻合。
但第二組之后，每一組的購物中心銷售額的衰減是非常顯著的。如果你用2019年的7億元（2010/290=7）和2020年的6億元（1815/306=6）的平均值驗(yàn)算，那么，排名第三組以后的購物中心銷售額都達(dá)不到上海市場的平均值，更直接地說，排名100以后或者至少2/3的上海購物中心都達(dá)不到上海購物中心的平均銷售額——與正態(tài)分布的2/3的假設(shè)正好相差一倍。聯(lián)想到2019年11月一篇報(bào)道中提到的“百強(qiáng)房企所持64%商業(yè)項(xiàng)目虧損”也從另一個(gè)側(cè)面印證了這一事實(shí)。上海盡管作為國內(nèi)最好的購物中心市場，情況也不例外。
來源：根據(jù)《上海購物中心協(xié)會2020/2021年發(fā)展報(bào)告》信息和數(shù)據(jù)繪制
上海購物中心的分布情況并不是一個(gè)例外。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)思維的觀點(diǎn)，萬物皆網(wǎng)絡(luò)，在這個(gè)世界上凡是你說得出名字的事物都是網(wǎng)絡(luò)，因而服從網(wǎng)絡(luò)機(jī)理和構(gòu)造的統(tǒng)治著我們自然、社會、生活和事業(yè)的冪律法則。
根據(jù)網(wǎng)絡(luò)的定義，網(wǎng)絡(luò)是由邊連接在一起的節(jié)點(diǎn)所組成的集群。在圖3左所示意的這個(gè)最簡單的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)圖中，一個(gè)人或一個(gè)圈就是一個(gè)節(jié)點(diǎn)，兩個(gè)相互認(rèn)識的人（節(jié)點(diǎn)）之間的連線就是邊，而一個(gè)節(jié)點(diǎn)所擁有的邊的數(shù)量叫做度。度是網(wǎng)絡(luò)思維中的一個(gè)重要的變量，國人說“萬事皆有度”，度是質(zhì)和量的統(tǒng)一。筆者由此可以根據(jù)二八法則畫出這個(gè)冪律分布圖，見圖3右。在該圖中，排名靠前的兩個(gè)節(jié)點(diǎn)擁有最高的度，因此在這個(gè)人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的互動中，這前面的兩位發(fā)揮關(guān)鍵作用。同時(shí)可以得出這個(gè)網(wǎng)絡(luò)的冪律函數(shù) y=6x^（-0.38） 。
來源：網(wǎng)絡(luò)圖片（左）和本文根據(jù)相關(guān)信息和數(shù)據(jù)的繪制
在上海購物中心的網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造中，每一個(gè)購物中心都是一個(gè)節(jié)點(diǎn)，通過對消費(fèi)者的吸引形成網(wǎng)絡(luò)互動，而每一個(gè)購物中心所擁有的租金收入和銷售額就可以作為度的衡量指標(biāo)。因此構(gòu)成了上海購物中心的節(jié)點(diǎn)和收入及銷售額之間的冪律函數(shù)。筆者以同樣的方法對國內(nèi)和國際購物中心的領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)恒隆、華潤和西田做了分析，見圖4。
來源：根據(jù)相關(guān)企業(yè)2019年報(bào)和澳大利亞《SCN》數(shù)據(jù)繪制
圖4是筆者根據(jù)這些企業(yè)的年報(bào)數(shù)據(jù)整理和推測的企業(yè)內(nèi)部的購物中心的租金收入或銷售額的情況�？梢娺@些國內(nèi)和國際領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的購物中心業(yè)績分布也是服從冪律法則的。
筆者也嘗試找出每家企業(yè)的平均值，恒隆和華潤的每個(gè)購物中心的平均租金收入分別為4.44億元和2.22億元人民幣，西田則是平均銷售收入6.76澳元。值得注意的是，即使在這些表現(xiàn)頗佳的企業(yè)內(nèi)部能夠達(dá)到或超過平均值的不超1/3。再次顛覆了正態(tài)分布的2/3分析結(jié)論。其實(shí)，這是由網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造機(jī)理的自相似性決定的（這也對很多企業(yè)用KPI或平均值考察部門或個(gè)人業(yè)績提出了挑戰(zhàn)。）共2頁 [1] [2] 下一頁
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