二、中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)運(yùn)行分析
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫(xiě)字樓租金指數(shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年四季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租金整體水平環(huán)比有所下跌，平均租金為4.9元/平米·天，跌幅為0.67%。從商圈來(lái)看，租金環(huán)比上漲的商圈占38.8%，租金環(huán)比下跌的商圈占56.3%，5.0%的商圈租金與上期持平。整體來(lái)看，四季度全球經(jīng)濟(jì)繼續(xù)面臨下行壓力，制造業(yè)活動(dòng)勢(shì)頭減弱，貿(mào)易局勢(shì)持續(xù)緊張，一系列不確定性因素對(duì)商業(yè)信心、投資決策和全球貿(mào)易造成了不利影響。國(guó)內(nèi)周期性問(wèn)題與結(jié)構(gòu)性矛盾疊加，經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大；受宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行影響，本季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求有所下降，租金亦環(huán)比下跌。
1、寫(xiě)字樓租金變動(dòng)情況
分城市等級(jí)來(lái)看，一、二線城市寫(xiě)字樓租金環(huán)比均有所下跌。
2019年四季度，一線城市中，25.0%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲，75.0%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌。具體來(lái)看，一線城市36個(gè)主要商圈中，深圳龍崗中心城、廣州體育中心、北京金融街等9個(gè)商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲；上海北外灘商圈、廣州珠江新城商圈、深圳前海商圈等27個(gè)商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌。
2019年四季度，二線城市中，50.0%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲，40.9%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌，9.1%的商圈寫(xiě)字樓租金與上期持平。11個(gè)城市44個(gè)主要商圈中，蘇州、長(zhǎng)沙、南昌、海口主要商圈寫(xiě)字樓租金均環(huán)比上漲或持平；成都主要商圈寫(xiě)字樓租金均環(huán)比下跌；其他城市主要商圈寫(xiě)字樓租金均漲跌互現(xiàn)。其中南京奧體商圈租金漲幅較高，為2.77%，居于二線城市首位。
2、租金漲跌幅較大的商圈
圖：2019年四季度寫(xiě)字樓租金漲跌幅較大的商圈
2019年四季度，在寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲的商圈中，南京奧體、蘇州獅山等10個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅較大，其中南京奧體商圈寫(xiě)字樓租金漲幅最大，環(huán)比上漲2.77%至2.8元/平米·天；其次為蘇州獅山商圈，環(huán)比上漲2.72%至2.2元/平米·天；深圳龍崗中心城、�？趪�(guó)興等8個(gè)商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比漲幅均在1.4%-2.5%之間。具體來(lái)看，基于成本控制等考慮，部分中小企業(yè)選擇遷址到租金較低的新興商務(wù)區(qū)，非核心商圈寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體去化效果較好，使得部分非核心商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比有所上漲。
在寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，上海北外灘商圈、杭州黃龍商圈跌幅最大，環(huán)比均下跌2.83%，租金分別跌至5.6元/平米·天、4.0元/平米·天；廣州珠江新城、深圳前海等8個(gè)商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比跌幅均在1.6%-2.7%之間。具體來(lái)看，在信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)租賃需求放緩的背景下，部分TMT企業(yè)密集的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比有所下跌；而受工業(yè)增加值同比增幅收窄和對(duì)外貿(mào)易下滑影響，部分相關(guān)企業(yè)租賃需求減弱，致使該類(lèi)企業(yè)聚集的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比亦有所下跌。
3、租金運(yùn)行趨勢(shì)研判
從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)幽埽谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求發(fā)生變化的主要?jiǎng)右蛑弧?019年三季度，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，金融業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)增速均有所放緩，致使寫(xiě)字樓租金環(huán)比小幅下跌；寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體利好租戶(hù)方。部分大型企業(yè)靈活利用各類(lèi)優(yōu)惠條款，適時(shí)搬遷擴(kuò)張；而部分中小企業(yè)則傾向于遷址租金較低的新興商務(wù)區(qū)，以降低辦公成本。
供應(yīng)方面，從新開(kāi)工來(lái)看，2019年1-10月，15個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓新開(kāi)工面積共計(jì)2447.48萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.6%。其中一線城市辦公樓新開(kāi)工面積同比下降0.3%；二線城市同比增長(zhǎng)34.3%。從土地供應(yīng)來(lái)看，2019年1-10月，15個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為3791.33萬(wàn)平方米，同比下降13.9%。其中一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降36.8%；二線城市同比下降9.2%。短期來(lái)看，全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓整體供應(yīng)預(yù)期將繼續(xù)加大，尤其二線城市辦公樓市場(chǎng)將面臨較大的去化壓力。長(zhǎng)期來(lái)看，商辦用地供應(yīng)下降或?qū)⑹故袌?chǎng)供大于求態(tài)勢(shì)得到緩解。
需求方面，2019年三季度，我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值97885億元，同比增長(zhǎng)5.2%，增幅較二季度收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中工業(yè)、制造業(yè)增加值同比增幅較二季度收窄，建筑業(yè)增加值同比增幅較二季度擴(kuò)大。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值129182億元，同比增長(zhǎng)7.2%，增幅較二季度擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)保持較快增速。整體來(lái)看，TMT產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)仍為寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求主力。
展望未來(lái)，從宏觀環(huán)境來(lái)看，四季度我國(guó)仍面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力；2019年10月IMF發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》中，將2019年中國(guó)GDP增速預(yù)期下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)至6.1%。在此背景下，國(guó)家堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，大力深化改革和擴(kuò)大開(kāi)放，從貨幣政策等多個(gè)角度加大逆周期調(diào)節(jié)力度，做好“六穩(wěn)”工作，著力保障經(jīng)濟(jì)增速處于合理區(qū)間。從營(yíng)商環(huán)境來(lái)看，國(guó)家持續(xù)發(fā)力，10月22日《優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》的正式頒布將我國(guó)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境建設(shè)全面納入法治化軌道。11月15日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《在自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)開(kāi)展“證照分離”改革全覆蓋試點(diǎn)的通知》，以有效降低企業(yè)制度性交易成本，激發(fā)市場(chǎng)活力和社會(huì)創(chuàng)造力。同時(shí)，各地政府也緊跟步伐，出臺(tái)各類(lèi)有關(guān)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的政策，如《北京市新一輪深化“放管服”改革優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境重點(diǎn)任務(wù)》、《進(jìn)一步優(yōu)化長(zhǎng)三角法治化營(yíng)商環(huán)境宣言》等。系列政策的發(fā)布可以有效激發(fā)企業(yè)家精神，鼓勵(lì)更多社會(huì)主體投身創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。截至目前，這些政策已初見(jiàn)成效，從2019年1-10月新登記的市場(chǎng)主體數(shù)據(jù)來(lái)看，日均新登記企業(yè)數(shù)量接近2萬(wàn)戶(hù)，在去年高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)加快增長(zhǎng)。
短期來(lái)看，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩和部分城市寫(xiě)字樓空置率較高的背景下，寫(xiě)字樓租金短期面臨比較大的下行壓力。但展望未來(lái)，盡管經(jīng)濟(jì)下行壓力依然存在，但我國(guó)雄厚的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)、逐步升級(jí)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、日益擴(kuò)大的高素質(zhì)人才梯隊(duì)和逐漸壯大的市場(chǎng)規(guī)模將使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)擁有足夠的韌性和潛力，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行仍有諸多支撐因素。同時(shí)系列政策的發(fā)布增強(qiáng)了各類(lèi)企業(yè)信心，也為寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)發(fā)展動(dòng)力。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)期將平穩(wěn)發(fā)展，寫(xiě)字樓租金亦有望保持穩(wěn)定。
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