11月7日，福布斯中國(guó)富豪榜發(fā)布，退休的馬云以2707.1億資產(chǎn)穩(wěn)居榜首，馬化騰和許家印緊隨其后。
讓人意外的是曾經(jīng)的首富居然跌出了前10。一年資產(chǎn)縮水682.4億元的王健林位居14，成為本年度最“慘”富豪。
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而提起王健林，就不得不談到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
截止到2018年底，全國(guó)共有280座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，除西藏、香港、澳門(mén)、臺(tái)灣之外，萬(wàn)達(dá)遍布全國(guó)，整個(gè)江蘇省更是達(dá)到了29座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
圖片來(lái)源：萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)
當(dāng)然這么多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的總業(yè)績(jī)也很亮眼，達(dá)到了376.5億。然而這個(gè)好看的業(yè)績(jī)卻經(jīng)不起推敲。
兩百多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，達(dá)到十億以上業(yè)績(jī)的僅有7座，分別是上海五角萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、成都錦華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北京通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、南京建鄴萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、鄭州二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和重慶南坪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
而這7座廣場(chǎng)的業(yè)績(jī)就達(dá)到了162.13億，占總業(yè)績(jī)的43%，其他273座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的平均業(yè)績(jī)僅約7800萬(wàn)。
280座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的總業(yè)績(jī)只相當(dāng)于3座北京SKP的業(yè)績(jī)。
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如此慘淡的業(yè)績(jī)，或許與萬(wàn)達(dá)本身的運(yùn)作模式不無(wú)關(guān)系。
從首富到“首負(fù)” 引人爭(zhēng)議的萬(wàn)達(dá)模式
多次轉(zhuǎn)型，終成商業(yè)新地標(biāo)
從2000年萬(wàn)達(dá)決定向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)走過(guò)了四代。
2001年-2003年，第一代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：采用主力店+電影院+獨(dú)立商鋪的單店模式。
2004年-2006年，第二代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：采用多主力店+獨(dú)立商鋪的組合店模式。
2006年-2011年，第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：采用酒店+寫(xiě)字樓+公寓+住宅+商業(yè)的城市綜合體模式。
2011年-至今，第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：采用單體購(gòu)物中心+創(chuàng)意休閑街區(qū)+體驗(yàn)型娛樂(lè)中心+酒店集群+寫(xiě)字樓的萬(wàn)達(dá)城模式。
第一代和第二代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)雖然不算成功，卻給萬(wàn)達(dá)積累了豐富的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)。
萬(wàn)達(dá)吸取教訓(xùn)并且學(xué)習(xí)國(guó)外開(kāi)發(fā)城市綜合體經(jīng)驗(yàn)，迅速推出了第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，也在中國(guó)首次提出“城市綜合體”開(kāi)發(fā)模式。
新穎的城市綜合體開(kāi)發(fā)模式，避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)激烈的一線城市，往商業(yè)匱乏的二三線城市發(fā)展的戰(zhàn)略，奠定了萬(wàn)達(dá)成功的基礎(chǔ)。
萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域迅速打開(kāi)新局面。盡管萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在一線城市不算突出，卻迅速成長(zhǎng)為二三線城市的新地標(biāo)，二三線城市以擁有一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為榮。 訂單式地產(chǎn)模式，以售養(yǎng)租
萬(wàn)達(dá)模式有一個(gè)核心要素——訂單式地產(chǎn)模式。
訂單地產(chǎn)是指地產(chǎn)商與品牌商家簽訂聯(lián)合拓展協(xié)議，也就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)到哪里，這些品牌就跟著在哪里開(kāi)店，這意味著萬(wàn)達(dá)不用再考慮招商問(wèn)題，只需要在開(kāi)建前與商家協(xié)商清楚就可以了。
這個(gè)模式早期對(duì)品牌推廣有用，但隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，同質(zhì)化嚴(yán)重等問(wèn)題，很難維系下來(lái)。
畢竟小店還好，拓展成本低，但像主力店這樣拓展成本高的商鋪，在選址方面則會(huì)更加謹(jǐn)慎，而以萬(wàn)達(dá)這樣的擴(kuò)張速度，也很難有店鋪能完全跟上。
但萬(wàn)達(dá)也不會(huì)只依靠別人，不愿意來(lái)，就自己開(kāi)發(fā)。
萬(wàn)達(dá)相繼成立了自己的影院、百貨、KTV等能承擔(dān)主力店的品牌。而為了彌補(bǔ)在家電行業(yè)的軟肋，2005年6月與國(guó)美簽訂了排他協(xié)議，聯(lián)手拓展家電線下市場(chǎng)。
快速擴(kuò)張還涉及另一個(gè)問(wèn)題，即資金短缺。購(gòu)物中心的回報(bào)周期長(zhǎng)，回報(bào)率低，迅速拓展是很難承受下來(lái)。
這就體現(xiàn)了第三代萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)通過(guò)自有資金儲(chǔ)備和銀行貸款資金開(kāi)發(fā)其第三代產(chǎn)品，然后以最快的速度將住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)外街等部分出售，獲得銷(xiāo)售回款用來(lái)償還銀行貸款。
而核心部分的商業(yè)只租不售，從而獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，又可以對(duì)其他項(xiàng)目實(shí)行反哺。
這樣“以售養(yǎng)租，租賃結(jié)合”的模式，形成一個(gè)相對(duì)良性的循環(huán)，支持萬(wàn)達(dá)持續(xù)擴(kuò)張。
粗放型商業(yè)模式，重量不重質(zhì)
有報(bào)道稱，一座標(biāo)準(zhǔn)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，從拿地到正式開(kāi)業(yè)，通常僅需18個(gè)月。
而僅2018年一年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就新開(kāi)了49家，差不多一個(gè)星期一家，這個(gè)速度是非常不可思議的，畢竟一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的體量并不小。
然而不止于此，萬(wàn)達(dá)還準(zhǔn)備利用10年時(shí)間建設(shè)1000家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，覆蓋全國(guó)90%的城市。
也就是說(shuō)，接下來(lái)每年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新開(kāi)的數(shù)量可能就有70多座。
然而專(zhuān)注于量，就忽略了質(zhì)。在快速擴(kuò)張的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)卻無(wú)法做到精細(xì)運(yùn)營(yíng)，以質(zhì)取勝。
前期瘋狂拿地建廣場(chǎng)而忽視質(zhì)量的粗放型商業(yè)模式，也導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)租金回報(bào)率極低，280多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，真正拿得出手的，只有上面提到的7座。
快速擴(kuò)張也使得萬(wàn)達(dá)負(fù)債一度高達(dá)4200億，甚至傳出王健林要從首富變成“首負(fù)”的謠言。當(dāng)然，這種話聽(tīng)聽(tīng)就好，這個(gè)“首負(fù)”依舊是當(dāng)年的中國(guó)首富。
來(lái)源：A股煉金師
低成本拿地背后 尷尬局面凸顯
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選址有一個(gè)特點(diǎn)，拿地趨向于區(qū)域中心或者城市新區(qū)，當(dāng)然這也與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)批量復(fù)制的模式有關(guān)，畢竟這里的地價(jià)一般也比較便宜。
然后再通過(guò)自己的品牌號(hào)召力和運(yùn)營(yíng)能力帶動(dòng)周邊發(fā)展，最后享受發(fā)展起來(lái)帶來(lái)的溢價(jià)。
這也導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)處于一個(gè)尷尬局面，地區(qū)發(fā)展起來(lái)之后萬(wàn)達(dá)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)直線下降，漸漸被其他強(qiáng)勢(shì)商場(chǎng)取代。
上個(gè)月筆者也是來(lái)到了廣州南沙區(qū)，重點(diǎn)觀察了位于這里的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。南沙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是一個(gè)典型的第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，是商場(chǎng)+步行街模式。
南沙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)并沒(méi)有與地鐵接駁，而是與地鐵隔了600多米，步行約10分鐘左右。
從地鐵站出來(lái)，能明顯感覺(jué)到這邊的人是真的很少。
已經(jīng)到了中午，餐館里也沒(méi)什么人。
光看外立面，盡管一般，但筆者感覺(jué)萬(wàn)達(dá)還是走了點(diǎn)心的。
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