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購物中心的復合性和兼容性都很強。復合性主要表現(xiàn)在購物中心同時具有地產(chǎn)、商業(yè)、金融和社會四大產(chǎn)品屬性；它以商業(yè)空間為載體，通過賦予其零售經(jīng)營和社會服務(wù)功能，推動租戶業(yè)績持續(xù)增長，進而實現(xiàn)購物中心資產(chǎn)價值的穩(wěn)健上升。兼容性則體現(xiàn)在購物中心通過資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運營主線將房地產(chǎn)開發(fā)、零售業(yè)經(jīng)營、不動產(chǎn)管理緊密聯(lián)系在一起，建立了相互依賴和相互影響的共生關(guān)系。
基于上述原因并結(jié)合當前市場實際，我們發(fā)現(xiàn)在不同角度下提煉購物中心的主要特點，結(jié)論往往會有很大不同。站在零售經(jīng)營視角，購物中心強調(diào)管理能力與經(jīng)營效率；于房地產(chǎn)視角，購物中心更看重地產(chǎn)收益與物業(yè)規(guī)模。這是國內(nèi)購物中心領(lǐng)域最常見的兩種解讀方式。
相對而言，站在追求投資增值和資產(chǎn)增值的資本方視角，中國購物中心還處于“有心無力”的狀態(tài)。由于退出機制的缺乏，購物中心投資和資產(chǎn)證券化一直無法形成閉環(huán)�？梢哉f，從地產(chǎn)商長期主導到如今商業(yè)運營逐漸突出，購物中心的發(fā)展模式并沒有發(fā)生本質(zhì)上的變化，以致到現(xiàn)在購物中心的標準語言依然難以統(tǒng)一。“投融管退”屬資產(chǎn)管理范疇，而非商業(yè)管理；購物中心的真正意義在于資產(chǎn)經(jīng)營，資產(chǎn)管理才是購物中心最重要的通用語言。資產(chǎn)管理與地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)，也與商業(yè)管理相聯(lián)系；資產(chǎn)管理雙向連接地產(chǎn)和商業(yè)，這是購物中心所有資產(chǎn)經(jīng)營活動的核心。從投資者以一定數(shù)量的資金投入到一定周期后的資產(chǎn)增值，地產(chǎn)建設(shè)和零售經(jīng)營都只是其中不可或缺的環(huán)節(jié)，而非資產(chǎn)經(jīng)營活動的表現(xiàn)成果。地產(chǎn)商精熟的杠桿操作并不足以支撐購物中心獲得持久的資本性收益。
總之，強地產(chǎn)和強零售思維都無法真正達成購物中心的終極目標，強資產(chǎn)模式才是購物中心的發(fā)展基石。金融配套政策至今依然滯后，必然使購物中心的建設(shè)運營繼續(xù)受到抑制，這也是目前資產(chǎn)管理面臨的最大挑戰(zhàn)。
一、購物中心的專業(yè)邏輯是資產(chǎn)經(jīng)營活動，商業(yè)管理只是其中一個環(huán)節(jié)。
資產(chǎn)管理是對購物中心投入和產(chǎn)出進行的全面管控，指向目標是投資行為，并非直接對應特定物業(yè)。商業(yè)管理和資產(chǎn)管理之間本不存在轉(zhuǎn)化關(guān)系，兩者始終是上下游的協(xié)作鏈條。它們之間有三個主要連接點，激活這些連接點是實現(xiàn)更好的商業(yè)管理效果和更好的資產(chǎn)經(jīng)營成果的關(guān)鍵選項。三個連接點分別是物業(yè)空間、承載內(nèi)容，還有一個是空間和內(nèi)容對應的價值成長性。人的服務(wù)，包括消費者和租戶，是商業(yè)管理的直接對象，租戶服務(wù)和消費者服務(wù)能力決定商業(yè)管理的好壞優(yōu)劣。對商業(yè)管理的評價主要集中在招商運營能力上，而對資產(chǎn)管理的評價則主要著眼于資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)經(jīng)營效率。
二、定位規(guī)劃招商運營和與時俱進的調(diào)整是商業(yè)管理的中心工作，其核心在于管理者必須通過對消費變化的精準捕捉，動態(tài)提供市場最需要的商品和服務(wù)；在商業(yè)管理中充分考慮資產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)要素，是優(yōu)化商業(yè)管理的戰(zhàn)略方向。
從資產(chǎn)經(jīng)營角度看，商業(yè)管理應力求讓購物中心所服務(wù)的商圈人口保持較強的消費黏性和生活聯(lián)系，不斷提高消費吸引力和消費頻率，以使商業(yè)經(jīng)營活動更加穩(wěn)定與持久。定位和規(guī)劃是實現(xiàn)購物中心資產(chǎn)長期穩(wěn)健經(jīng)營的先決條件，也是購物中心保值增值的基本保證。租戶組合作為招商運營的核心內(nèi)容，既是促進購物中心活力經(jīng)營的推動力量，同時也是購物中心價值提升的主要依托；與此同時，商業(yè)管理公司還可以通過創(chuàng)造性的品牌組合以及創(chuàng)新的運營方式，激發(fā)商圈更多的潛在消費，提振商圈更強的增長動力。
三、構(gòu)建中國購物中心資產(chǎn)管理系統(tǒng)的突破點在于加快升級商業(yè)管理業(yè)務(wù)、強化資產(chǎn)經(jīng)營能力。
盤活存量資產(chǎn)是目前中國購物中心行業(yè)的首要任務(wù)，其中既包括項目的調(diào)整改良，也包括對商業(yè)物業(yè)的無效供給進行復建改造。在“投融管改退”模式中，“改”的部分正在成為商業(yè)管理公司新的工作重點。經(jīng)過多年快速發(fā)展，同業(yè)競爭和異業(yè)跨界都在深刻影響中國購物中心的行業(yè)格局和項目命運。從資產(chǎn)管理出發(fā)，進行存量物業(yè)的改造挖潛是商業(yè)管理公司和資產(chǎn)管理公司的共同目標。從市場實際表現(xiàn)看，優(yōu)秀商業(yè)管理公司對存量商業(yè)的深度介入，正在讓商業(yè)管理和資產(chǎn)管理走向共同標準，購物中心估值體系也順勢成為其遵循的基本法則。出色的商業(yè)管理和優(yōu)秀的資產(chǎn)管理協(xié)同一致，有助于購物中心創(chuàng)造更高的資產(chǎn)價值。
中國購物中心已經(jīng)從規(guī)模競爭進入到質(zhì)量比拼，未來更將展開資產(chǎn)經(jīng)營能力的全面較量。從目前已上市的購物中心“準資產(chǎn)管理公司”的發(fā)展軌跡看，他們已率先升級為進化版的商業(yè)管理公司，并且具備了資產(chǎn)管理和資產(chǎn)經(jīng)營公司的業(yè)務(wù)框架與雛形。商業(yè)管理成為資產(chǎn)管理的前置基礎(chǔ)，資產(chǎn)管理也躍進為商業(yè)管理的關(guān)鍵目標。創(chuàng)新商業(yè)管理、深化資產(chǎn)經(jīng)營、培養(yǎng)雙料人才、優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)運營質(zhì)量和經(jīng)營效率將持續(xù)推動資產(chǎn)管理成為購物中心發(fā)展主流趨勢。
理論上講，受制于金融政策制約，在中國購物中心行業(yè)建立資產(chǎn)管理系統(tǒng)還需較長過程。在商業(yè)管理中導入資產(chǎn)管理手段和工具，無疑可以加快和縮短這個進程。以物業(yè)估值為紐帶，加快商業(yè)管理的進化并與資產(chǎn)管理相關(guān)專業(yè)實現(xiàn)并軌融合，不僅有助于釋放商業(yè)管理、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理的多重價值，也可以更好地促進購物中心的資產(chǎn)保值與價值增值。
�。ㄗ髡撸褐新�(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利）
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