“空鋪潮”真相如何？租金沒漲，需求消失了
作為亞洲最大的電子產品集散中心，曾經的華強北“一鋪難求”，各大商城人滿為患，甚至有鋪位售價突破30萬元每平方米，有人靠著投資鋪位發(fā)家致富。
“華強北做小柜臺的人，以前拿到柜臺的很多都發(fā)了財。2008年金融危機以后，柜臺價格下跌，一手的都沒虧，但是，炒柜臺的人就虧了。”黃建躍說。
而近年來，華強北“空鋪潮”屢見不鮮。記者從深圳華強集團有限公司2018年度第三期中期票據信用評級報告中發(fā)現，華強集團的電子世界門店多集中在華強北市場，深圳一店共有鋪位3757個，2015年出租率達到95%，后逐年下降，2017年降到89%，2018年的1月至9月有所回升，為92%。深圳二店的鋪位數量為1729個，2018年1至9月出租率為87%。
華強北“空鋪潮”的現象在2012年便已存在，在走訪中，記者明顯感覺到轉型和降價已成為華強北各大商場的主旋律，人流量不斷向少數商城集中，商鋪則從高層向低層搬遷，越往上人流量越少，空置的檔口越多。大量數碼商城同類競爭，在出租率不斷下降，租金不斷下調的壓力下，為應對空鋪帶來的壓力，部分商城開始謀求向商貿轉型，引進美容、服裝等其他產業(yè)。
記者看到，曼哈數碼廣場A座內行人稀少，大多數商鋪已經關門，僅有少數未到期的商家在營業(yè)。據了解，曼哈數碼廣場經營面積達到10萬平方米，是深圳“老字號”大型正品行貨手機交易中心、手機通訊配件批發(fā)中心、智能手機維修中心。然而，當記者以做手機生意為由向招商經理洽談時，對方表示，A座近期要做產業(yè)轉型，已不再對外出租。在詢問轉型做什么行業(yè)時，對方表示不清楚，還在等公司的通知。
與曼哈僅一路之隔的現代之窗商業(yè)廣場則顯得十分蕭條，一樓二樓則有很多商鋪待租，租金價格相比其他商場要低。
同樣面臨轉型壓力的的還有遠望商城，沿著振中二路往南走約50米，可見遠望商城二期一樓和二樓改成了化妝品區(qū)，負責該區(qū)域的招商經理表示，這一區(qū)域自從2018年年底開始就不對電子產品商家出租了，原電子產品商鋪到期后概不續(xù)租。
在遠望數碼，某商鋪老板透露，新入駐的商家除了租金，還需交價格不等的進場費。該老板向記者介紹了一間待轉租的商鋪，面積15.7平方米，月租金15700元，原老板剛租的時候交了12萬的進場費，現在個人急轉可免去入場費。
遠望數碼的樓層經理則向記者表示，近期所有新入駐的商家可以免去入場費，外加免去第一個月的租金，現在市場競爭壓力大，所有的報價都已經打過折扣。
走訪賽格廣場，記者發(fā)現大多數商鋪都已對外出租，但是流動率非常高。在賽格廣場6樓，一個幾平方米的小檔口分割成兩塊，由于業(yè)務減少，為分攤成本壓力，業(yè)主正將另外一半出租。
賽格廣場樓層負責人吳經理表示，近幾年租金不斷在下調，每次下調5%。以黃老板在4樓的商鋪每月為13000元，2008年時則需要23000元。黃老板表示，受華強北修地鐵的影響，賽格廣場當時租金每年降5%，3年總共降了15%。
“我們對面的鋪位2017年空了半年，換成了聯想，又換成了做高端數碼相框的，做不到三個月，每個月都虧損，又換了一家做礦機的，數字貨幣跌得厲害，賣礦機的也退租了。如今賽格電子市場流動散客較少，多數商鋪以批發(fā)老客戶為主，如果入駐之前沒有固定客源，前期經營會很有較大壓力。像我這樣的老商鋪，我認識的，可能就只找得到個五六家。”黃老板說。
政府比商家還急力推創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)街區(qū)
在因為修地鐵而封路的四年里，華強北空鋪率最高的時候達到了80%。2017年初封路解除后，華強北的空鋪率情況好轉，可作為全國最大的手機批發(fā)市場，華強北手機市場的衰落是大勢所趨。花開兩朵，各表一枝，一個不容置疑的事實是，作為中國也是世界最大的電子元器件集散地，華強北電子元器件交易市場優(yōu)勢仍存。如今，華強北正希望憑借其完備的電子信息產業(yè)鏈，成為全球創(chuàng)客與高新科技產業(yè)天堂。
2017年10月，福田區(qū)委區(qū)政府出臺了《華強北創(chuàng)新發(fā)展行動計劃》，計劃3年內投入10億元專項資金開展“十大行動”，從產業(yè)空間、業(yè)態(tài)提升、品牌打造等方面，全方位扶持華強北創(chuàng)新發(fā)展，提升華強北商圈綜合競爭力，創(chuàng)造華強北新的活力與繁榮。
2018年2月8日，福田區(qū)政府發(fā)布《華強上步片區(qū)產業(yè)空間共給側改革專項政策》。通過改造、租賃、合作等方式整合片區(qū)物業(yè)，通過政府扶持降低空間成本，通過空間統籌聚集創(chuàng)新要素，通過創(chuàng)新發(fā)展引領轉型升級，將華強上步片區(qū)打造成國際一流的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)街區(qū)。
在政府的扶持下，越來越多面向科技領域的創(chuàng)客空間在華強北創(chuàng)立，規(guī)模大小不等，云創(chuàng)智谷位于賽格科技園2棟，其運營招商總監(jiān)李元政向記者介紹，深圳云創(chuàng)智谷2018年開始啟用，定位打造成“人工智能城市創(chuàng)新中心”，已建設完成園區(qū)面積7824平米，入駐企業(yè)46家，實現了100%入駐。
“我們三樓以前是一個美食城，倒閉了一年多沒開業(yè)，我們投資了600多萬元重新改造成了創(chuàng)客空間，政府給予了租金、裝修空間費用等扶持政策。”李元政介紹。
某入駐企業(yè)老板向記者表示，他基本走訪過華強北所有的商業(yè)寫字樓，價格在100元至120元每平米，云創(chuàng)智谷價格是80元，比較劃算。“而且騰訊創(chuàng)業(yè)的起點就在我們樓上，這是福地�。�”
李元政認為，華強北應積極發(fā)揮電子產業(yè)元器件集散的優(yōu)勢，結合科技創(chuàng)新，配合政府的長期扶持政策孵化企業(yè)成長。“華強北的優(yōu)勢在于，開發(fā)一個電子產品，在華強北電子世界所有電子元件都可以買得到，并一站式把樣品做出來。華強北利用作為電子元器件集散地的優(yōu)勢，孵化和電子產業(yè)有關的創(chuàng)客、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，接到了產品創(chuàng)意或國際市場的訂單，很容易就能把產品做出來，再銷售到國際市場去。”
記者注意到，大部分創(chuàng)客空間都為入駐企業(yè)提供了完善的配套設施，如會議室、展廳，休息區(qū)等。這些接受了政府補貼的創(chuàng)客空間對入駐企業(yè)提出了一定的要求，比如規(guī)定入駐的企業(yè)名字必須帶有“科技”兩字。但是，也存在企業(yè)原本不符合創(chuàng)客空間的入駐條件，僅僅更換公司名稱，加入“科技”兩字即入駐的情況。在記者采訪的幾家創(chuàng)業(yè)企業(yè)中，他們的采購產業(yè)鏈并不在華強北，也就是說，他們并非是為享受華強北電子元器件集散地的優(yōu)勢而來。在某創(chuàng)客空間入駐的大廈，記者與大廈管理人員攀談時，其將創(chuàng)客空間理解為二房東，就是投資公司通過相關手段拿到低價房源，再將其分租出去。
華強北某業(yè)內資深人士則認為創(chuàng)客很難為華強北帶來活力，華強北是個商業(yè)區(qū)，雖然現在創(chuàng)客在華強北的辦公室成本降低了，但是面臨其他各種各樣的高成本。對于不用在華強北采購元器件的創(chuàng)客來說，可以到成本低，生活條件好的地方創(chuàng)業(yè)。另外，創(chuàng)客不會為華強北帶來客流量，不能為華強北帶來更多的商業(yè)氣氛，也很難為政府創(chuàng)造更多的稅收。
他認為，目前華強北的業(yè)態(tài)不豐富，電子行業(yè)慢慢的萎縮，新的業(yè)態(tài)又沒有更新進來，沒有打造成各個商戶之間的聯通，里面有一個最大的原因不是政府不想做，也不是企業(yè)沒有意愿去這樣做，主要是步行街里面的房屋的產權非常復雜。大多數都是國企的物業(yè)，國企可以自己經營，經營好壞對他們來說壓力不大。另外，出租的時候對品牌的要求不要，只講究誰出的租金高，不同的物業(yè)之間他們很難統一。
黃建躍則認為，修地鐵長期來看對華強北是利好，地鐵開通后人流量增加了，當時封路只是一個暫時的陣痛。華強北應該要以低租金吸引商家入駐，讓商家實現盈利。降低租金后，有選擇的引進好的品牌和企業(yè)，由政府來溝通協調和補貼扶持，以低價位吸引全國好的零售品牌入駐華強北。
“重新打造一個華強北，不能用老的概念來打造。除了保持是電子一條街以外，還應該引進別的知名品牌。”黃建躍說。
來源：證券時報
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