2019年1月12日，是萬達三十年年會的日子。青島市黃島區(qū)星光島上的幾家酒店，是萬達年會的開會場地，現(xiàn)場看去一片紅彤彤的，到處都是回顧萬達30年發(fā)展歷史的展板。
王丹的朋友圈被萬達年會的圖片、小視頻霸屏了。這些都是她在萬達的前同事從東方影都現(xiàn)場發(fā)出來的。而此時的她，身在上海，張羅著融創(chuàng)文旅品牌商交流會的活動。在融創(chuàng)的交流會上，向品牌商推介的眾多項目中，其中一個就是東方影都。
王丹是萬達文旅管理公司的前員工，5年多前，她忙前忙后，張羅著青島東方影都的開工儀式，看著國內(nèi)外的一線明星走馬燈般在她面前晃悠。王丹當(dāng)時真有目迷五色、心醉神迷的感覺。大半年前，東方影都正式開業(yè)，王丹又是一通忙，然而彼時她已經(jīng)沒有了什么主人的感覺，因為2017年7月萬達已將東方影都賣給了融創(chuàng)，隨后在2018年10月，萬達又將13個文旅城的服務(wù)主體——萬達文旅管理公司作價60.81億賣給了融創(chuàng)，王丹作為公司員工，也一起加盟了融創(chuàng)。
“我們私底下也有點疑惑，東方影都已是人家融創(chuàng)的項目，為啥萬達還要在不是自己的地方舉辦公司的年會呢？”一位萬達員工稱。
然而，董事長王健林拍板的事，是雷打不動的。
三十而立，2018年是萬達的而立之年。在前兩年差點栽跟頭之后，能否立得穩(wěn)，要看王健林的智慧。1000家萬達廣場還有700多家未建，輕資產(chǎn)的模式是否行得通？賣賣賣之后負債大減，而發(fā)債借款上市等融資渠道并沒有打通，企業(yè)賣掉文旅城之后，萬達新的業(yè)務(wù)增長點又在哪里？
王健林的《萬達之歌》能否一年年唱下去？
輕資產(chǎn)模式的新挑戰(zhàn)
在2017年“經(jīng)歷了風(fēng)波，也承受了一些磨難 ”之后，2018年，萬達低調(diào)沉穩(wěn)了許多，“任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚船”。
而這企穩(wěn)之道，靠的是萬達廣場這一核心資產(chǎn)。作為萬達集團的護城河，萬達廣場為萬達提供了持續(xù)增長的穩(wěn)定現(xiàn)金流。
2018年，萬達廣場的租金收入達328.8億元，同比增長28.8%。雖然相比地產(chǎn)集團和文化集團的收入，租金收入總值偏小，然而，其毛利率是最高的。2018年萬達商管半年報顯示，上半年萬達廣場的租金營業(yè)收入為143億元，營業(yè)成本為26.4億元，毛利潤達81.48%。
為了做大這只現(xiàn)金奶牛，王健林計劃自2018年起，10年之內(nèi)建成1000座萬達廣場，按此推算，此后每年萬達平均需要開業(yè)76座萬達廣場。
2018年，萬達開業(yè)了49個萬達廣場，比年初定下的開業(yè)50個的任務(wù)少了一個。而且王健林調(diào)低了2019年的開業(yè)任務(wù)：新開業(yè)萬達廣場43個。
原因出在萬達的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略上。此前，萬達廣場都是萬達拿地投資，靠開發(fā)周邊的住宅地產(chǎn)來反哺萬達廣場的投資和運營。
王健林嫌這種重資產(chǎn)模式太慢太累太耗資金，于是自2016年開始推行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，第三方可以通過出地、出錢跟萬達合作，萬達只負責(zé)建設(shè)運營管理，租金收入三七分成，萬達拿三。
王健林算過一筆賬，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，兩到三個萬達廣場的收入抵得上一個重資產(chǎn)萬達廣場，為此，萬達只要多建輕資產(chǎn)廣場，就可以保持規(guī)模和收入的增長。
事實上，萬達剛推出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略時，野心還是蠻大的。
2016年四季度，萬達商管（彼時稱萬達商業(yè)）與中信信托、民生信托、富力集團等簽約90個萬達廣場、共1050億元的投資合同。合同約定，2017年至2019年，每年開業(yè)交付30個萬達廣場給投資方。
然而，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的推行并未如王健林所想的那么順利。
2016年，萬達新開業(yè)21個輕資產(chǎn)廣場，2017年，新開業(yè)24個輕資產(chǎn)廣場，2018年，新開業(yè)僅19個輕資產(chǎn)廣場。
王健林自己承認：“輕資產(chǎn)的個別投資方不像萬達有執(zhí)行力，這是輕資產(chǎn)模式帶來的新課題。”
2017年，萬達將5個萬達廣場移交給了民生信托，9個萬達廣場移交給了中信信托，此外，還有4個項目移交給了合同外的珠江人壽。
然而，2018年，萬達沒有項目移交給中信信托和民生信托。只有年初的時候，將淄博萬達廣場移交給了富力集團旗下的一家子公司。
之后萬達更多的開始跟地方的開發(fā)商合作搞輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，然而此舉也有困難。
招商蛇口一位投資部人士表示，萬達做廣場，無論是重資產(chǎn)模式，還是跟其他地方開發(fā)商合作的輕資產(chǎn)模式，其底層邏輯可能依然是靠周邊住宅地方開發(fā)來反哺商業(yè)地產(chǎn)，只不過重資產(chǎn)模式下是萬達來操作，輕資產(chǎn)模式下則可能轉(zhuǎn)嫁到合作開發(fā)商。
上述模式要看具體城市的具體地段，如果在增值空間不大、房價起不來的四五線城市，賣房的收入不足以維持商業(yè)地產(chǎn)的拿地建設(shè)運營費用，則此種模式就很難成功。
“說到底，萬達是把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到了合作方開發(fā)商頭上，而當(dāng)?shù)亻_發(fā)商在拿地和跟政府的博弈能力上肯定不如萬達，導(dǎo)致風(fēng)險加大，而合作模式又會牽涉到雙方的權(quán)責(zé)歸屬問題，因此在開發(fā)進度上可能不如此前萬達自建的快。”上述投資部人士稱。
融資不能光靠賣賣賣
王健林用“輕資產(chǎn)”來發(fā)展萬達廣場，此舉可以讓萬達負債減少。對于萬達的去杠桿減負債，王健林的意志是非常堅決的。
因此“賣賣賣”依然是2018萬達的關(guān)鍵詞。
萬達商業(yè)出售部分股權(quán)給融創(chuàng)、京東等戰(zhàn)略投資者，獲得340億元資金；
萬達電影出售部分股權(quán)給阿里、北京文投，獲得70億元現(xiàn)金；
萬達文旅管理公司作價60億元賣給融創(chuàng)；
萬達文化集團旗下海外院線公司AMC影院出售部分股權(quán)給銀狐資本，獲得5億美元；
萬達海外轉(zhuǎn)讓4個地產(chǎn)項目，收回18億美元現(xiàn)金；
萬達作價27億元，將其在百年人壽中的股份出售給綠城中國。
通過一系列的股權(quán)和資產(chǎn)售賣，萬達獲得合同收入827億元人民幣，已收回現(xiàn)金627億元人民幣。
萬達通過“賣賣賣”回收現(xiàn)金，極大降低了其負債率，這既是王健林主動為之，也是在目前融資環(huán)境下的無奈之舉。
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