然而，據(jù)媒體報(bào)道，短短4個(gè)月時(shí)間，已有鄰家、131、全時(shí)等多個(gè)便利店品牌因資金問(wèn)題深陷泥潭，它們或裁員、或斷貨、或關(guān)停，甚至賣身。
可見，便利性并非社區(qū)商業(yè)的天然護(hù)身符。
從某種意義上來(lái)說(shuō)，臨街商鋪的業(yè)態(tài)是反復(fù)調(diào)整、自然淘汰的，能夠存活下來(lái)的業(yè)態(tài)顯然是精準(zhǔn)的。
集中型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃要想成功，臨街商鋪的業(yè)態(tài)是值得借鑒的。
不過(guò)，要想大獲成功，集中型社區(qū)商業(yè)還必須走出一條創(chuàng)新之路。
3、運(yùn)營(yíng)為本——回報(bào)來(lái)自于粘性
社區(qū)商業(yè)究竟要成為什么樣的商業(yè)呢？
社區(qū)商業(yè)是平民化的商業(yè)。
平民化的商業(yè)意味著低客單價(jià)、低成本開發(fā)、低回報(bào)率、低租金。
社區(qū)商業(yè)的商家與居民之間相對(duì)熟悉，宰客的商家必然被拋棄，也導(dǎo)致社區(qū)居民的消費(fèi)客單價(jià)相對(duì)較低，二線及以下城市多為30元。
如果客戶消費(fèi)頻次不高，低客單價(jià)也意味著銷售額不高，沒(méi)有足夠的銷售額，商家租金負(fù)擔(dān)能力低，也倒逼社區(qū)商業(yè)體的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本必須得到有效控制。
集中型社區(qū)商業(yè)的體量多為1-3萬(wàn)平米，也有3-5萬(wàn)平米，總體來(lái)說(shuō)，體量不大。
以3萬(wàn)平米體量匡算，土地及開發(fā)建設(shè)成本1.5億元，十年年均投資回報(bào)率8%計(jì)，年租金平均只有1200萬(wàn)元。
假定平均租售比15%，也就意味著社區(qū)商業(yè)年銷售額至少需要0.8億元。
我國(guó)城市人口密度相對(duì)不高，比如上海虹口區(qū)人口密度最高，也只有3.5萬(wàn)人/平方公里，超過(guò)1萬(wàn)人的也只有7個(gè)區(qū)；其余9個(gè)區(qū)都不到1萬(wàn)人，人口密度最高的閔行區(qū)也只有6000余人/平方公里。
如果社區(qū)商業(yè)覆蓋半徑1公里，區(qū)域面積約3平方公里，覆蓋居民人口3萬(wàn)人。
即便是男的女的、老的少的、能動(dòng)的不能動(dòng)的，所有人每人每周來(lái)社區(qū)商業(yè)消費(fèi)一次，日均客流不到0.45萬(wàn)人次，每次客單價(jià)30元，銷售額也不到5000萬(wàn)元。
可見，社區(qū)商業(yè)的客戶數(shù)量本身不足，也導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力是極大的。
平民化的社區(qū)商業(yè)，建筑設(shè)計(jì)顯然不能追求奢華高檔、陽(yáng)春白雪，這會(huì)嚇跑希望平價(jià)的客戶群體，而且還會(huì)提高商業(yè)建筑的成本與投資。
社區(qū)商業(yè)應(yīng)當(dāng)追求平易近人的裝修風(fēng)格，簡(jiǎn)潔流暢的裝飾材料，避免過(guò)度的智慧商業(yè)，以此降低社區(qū)商業(yè)體的開發(fā)成本，這也使得相對(duì)較低的租金成為可能。
社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)往往是傳統(tǒng)模式，除了促銷、廣告，較少創(chuàng)新模式，畢竟租金收益不高，舍不得大力度、有創(chuàng)意的企劃活動(dòng)，而且，本地居民為主的社區(qū)商業(yè)，太多的頻繁推廣未必有效。
如何提升社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益？
投資回報(bào)率=租金/投資
一方面，盡量控制社區(qū)商業(yè)投資，另一方面，就要著力提高租金。
租金=租售比*銷售額=租售比*客單價(jià)*客流量=租售比*客單價(jià)*客戶數(shù)量*消費(fèi)頻次
合理的租售比是保證商家合作的根本，大幅提升租售比固然可以提高租金水平，卻使得商家無(wú)利可圖，結(jié)果無(wú)異于殺雞取卵。
不同的業(yè)態(tài)租售比不同，零售類租售比相對(duì)較高，餐飲類租售比相對(duì)較低，水吧類租售比較高，兒童類租售比較低。
合理的租售比是社區(qū)商業(yè)與品牌商家的零和博弈。
如果要尋求共贏，解決的辦法只有三個(gè)：提升客戶數(shù)量、消費(fèi)頻次與客單價(jià)。
如何提升客戶數(shù)量？
擴(kuò)大區(qū)域外客流，就必須拓展線上渠道。
如果要保證日均客流1萬(wàn)人次以上，這就意味著社區(qū)商業(yè)必須爭(zhēng)奪1公里以外的客流。
通過(guò)線上渠道有可能擴(kuò)大區(qū)域外客流消費(fèi)。
盒馬鮮生的線上銷售占比高達(dá)60%，20分鐘實(shí)現(xiàn)3公里以內(nèi)的配送，目前約有一半的店鋪已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了盈利，這意味著社區(qū)商業(yè)也必須依靠線上延展區(qū)域外客流。
增加消費(fèi)頻次，就必須提高客戶粘性。
其實(shí)，社區(qū)商業(yè)相對(duì)容易形成持續(xù)的重復(fù)高頻消費(fèi)，因?yàn)榉橇闶鄣纳罘⻊?wù)業(yè)態(tài)都只能到現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，溫馨的服務(wù)、精準(zhǔn)的推廣、良好的口碑是提高客戶粘性的三大法寶。
不僅如此，滿足社區(qū)客戶的精神需求將成為未來(lái)社區(qū)商業(yè)最重要的粘性所在。
提高客單價(jià)，就必須差異化。
客單價(jià)的提升既得益于業(yè)態(tài)的差異化，也有賴于產(chǎn)品的個(gè)性化，更寄望于需求的趨勢(shì)化。
為美麗買單是女孩子的夢(mèng)想，女主內(nèi)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，顏值經(jīng)濟(jì)已成為時(shí)尚。
為解脫買單是年輕人的需求，做家務(wù)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，輕松享受已成為時(shí)尚。
為健康買單是老年人的愿望，保健品的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，健康養(yǎng)生已成為時(shí)尚。
這都是大眾的消費(fèi)升級(jí)，問(wèn)題是我們?nèi)绾尾拍馨盐遮厔?shì)、引領(lǐng)潮流、抓住機(jī)會(huì)。
傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)已不足以支撐客流、銷售、投資回報(bào)率，沒(méi)有創(chuàng)新就沒(méi)有未來(lái)。
社區(qū)商業(yè)如何創(chuàng)新呢？
我們下期再聊。
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