2016年，申城商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)數(shù)量達(dá)29個(gè)，新增商業(yè)項(xiàng)目體量203.6萬平方米。2017年，上海新增商業(yè)建筑面積約271萬平方米，同比增長超過20%。
一邊，郊區(qū)商業(yè)綜合體不斷新開張；另一邊，上海有的商場空置率逐年上升。調(diào)查顯示，市場供應(yīng)節(jié)奏過快、區(qū)域發(fā)展不均衡、電商網(wǎng)絡(luò)購物沖擊以及經(jīng)營同質(zhì)化競爭等不少問題，困擾著城市商業(yè)發(fā)展。作為“上海購物”的重要載體，它們?nèi)绾尾拍茏龅?ldquo;各有各的精彩”？
當(dāng)下存在“結(jié)構(gòu)失衡”問題
“冰火兩重天”，這是許多消費(fèi)者對上海商業(yè)體的直觀感受：有的商場熱鬧非凡，動(dòng)輒排隊(duì)；有的則門可羅雀，售貨員比顧客還多。
僅僅套用“電商網(wǎng)購沖擊”作為答案，并不能回答商業(yè)體面臨的所有問題。在上海市政協(xié)一份名為《打響“上海購物”品牌，讓上海成為人人向往的“購物天堂”》的重大課題調(diào)研報(bào)告里，提出了未來的“購物天堂”在當(dāng)下存在著“結(jié)構(gòu)失衡”的問題。
報(bào)告指出，上海目前擁有超過230家城市商業(yè)綜合體，人均商業(yè)面積遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國家水平，是東京的3倍。商業(yè)面積與常住人口比例遠(yuǎn)超國際一般規(guī)律0.7—1.2∶1，達(dá)到3.5∶1。這導(dǎo)致不少商圈的聚客能力被稀釋，服務(wù)半徑、輻射力不斷縮減。
而對標(biāo)國際消費(fèi)城市，“上海購物”尚缺乏具有國際影響力的地標(biāo)性商圈。以南京西路商圈為例，作為上海最具代表性的國際化商圈，人均消費(fèi)額不及紐約第五大道的1/9，國際游客比例不及東京銀座的1/7。
結(jié)構(gòu)失衡的另一表象是“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”。大型居住區(qū)商業(yè)配套特別是遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)配套明顯不足。不過，這一現(xiàn)象正逐步緩解。
近期，上海郊區(qū)商業(yè)綜合體呈勃發(fā)態(tài)勢。僅去年，超大體量立體化城市空間——萬象城在吳中路開業(yè)，寶山最大的購物中心龍湖寶山天街開幕，開業(yè)至今一直人氣頗旺，一定程度上填補(bǔ)了這些區(qū)域的商業(yè)空白，商業(yè)體向郊區(qū)拓展的趨勢愈發(fā)明顯。
改變業(yè)態(tài)重合的同質(zhì)競爭
走在一些商場里，珠寶首飾、化妝品、鞋履箱包、服飾，差不多的品牌、差不多的連鎖餐廳，以及差不多的商場布局，時(shí)常讓消費(fèi)者分不清此商場與彼商場的區(qū)別。調(diào)研中，中心城區(qū)不少商務(wù)部門也承認(rèn)，商業(yè)體同質(zhì)化競爭的短板日益顯現(xiàn)。
相形之下，郊區(qū)商業(yè)體整體上“日子比較好過”，新增商業(yè)體也更注重引入實(shí)體商業(yè)獨(dú)有的體驗(yàn)式消費(fèi)，打造混業(yè)經(jīng)營。但目前郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度，也引起部分專家的擔(dān)憂。十二屆市政協(xié)委員顧強(qiáng)認(rèn)為，速度太快，可能引起“消化不良”，因?yàn)?ldquo;各區(qū)的社會零售總額按人均計(jì)算，大大超過了當(dāng)?shù)厝司芍涫杖?rdquo;。
無論是“結(jié)構(gòu)”問題，還是“同質(zhì)”問題，根源可能都來自對“商業(yè)行為”的認(rèn)識上。市政協(xié)的調(diào)研報(bào)告指出，相當(dāng)一段時(shí)期以來，大家認(rèn)為商業(yè)完全是市場化行為，“政府要減少干預(yù)或不需要干預(yù)”，導(dǎo)致政府對全市商業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導(dǎo)性干預(yù)不足。而另一方面，地產(chǎn)開發(fā)商又逐利“綁架”商業(yè)布局和業(yè)態(tài)，多重因素累積疊加，導(dǎo)致“攤大餅”“同質(zhì)化”等問題出現(xiàn)。
專家認(rèn)為，上海應(yīng)將商業(yè)規(guī)劃對接融入上海2035城市總體規(guī)劃，制定“上海購物”（2018—2035）長遠(yuǎn)規(guī)劃。同時(shí)，將商業(yè)配套納入土地拍賣和城市更新的“前置條件”，強(qiáng)化對全市商業(yè)布局、業(yè)態(tài)導(dǎo)向、區(qū)域特點(diǎn)等方面的調(diào)控干預(yù)和剛性審批，杜絕土地出讓簡單實(shí)現(xiàn)“價(jià)高者得”，避免不同區(qū)域簡單的“復(fù)制粘貼”，加強(qiáng)對商業(yè)開發(fā)的全生命周期管理。
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