社區(qū)商業(yè)為主
缺少大型購物中心
記者注意到，在萬達廣場、廣百廣場等大型購物中心開業(yè)以前，金沙洲商業(yè)比較落后和分散，以社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街和裙樓商業(yè)為主，成規(guī)模的大型商業(yè)項目較少。以國昌·新城市廣場為代表的集中式商業(yè)無法滿足當?shù)厝巳旱闹饕M需求，隨著近兩年萬達廣場、廣百廣場、金潤廣場的亮相，慢慢提高了區(qū)域消費水平，但單個大型商業(yè)體輻射范圍和支撐能力有限，從整個區(qū)域來看，其商圈氛圍尚未形成，居民消費外流仍是一大問題。
上述業(yè)內(nèi)人士指出，以往金沙洲商圈未著重開發(fā)的時候，當?shù)氐木用裣M不便利，社區(qū)商業(yè)智能滿足當?shù)鼐用竦纳钚枨�，而逛品牌店、周末游玩只能到廣州市區(qū)，但金沙洲一度被稱為“堵城”，交通不便出行，這也就造成了當?shù)厥忻裣M的缺失。隨著住宅樓盤的增多，人口猛增，商業(yè)空白的格局越來越明顯，基于金沙洲商圈的發(fā)展和當?shù)鼐用竦南M需求，在當?shù)乜瞻咨虡I(yè)的發(fā)展階段，各大商業(yè)體進駐金沙洲也成為了理所當然的事。但需要注意的是，近兩年金沙洲交通越來越便利，帶動人流向外走。因此如何留住消費者，是目前金沙洲商業(yè)急需解決的難題。
商業(yè)分析機構(gòu)分析師梁榮德也指出，長期以來發(fā)展滯后的商業(yè)市場似乎并不能很好的吸納這些需求量，所以激發(fā)了當前金沙洲多個購物中心新興發(fā)展，而大體量、大面積進駐，已經(jīng)成為開發(fā)金沙洲的主要手段。
核心商圈競爭激烈
新興商圈成關(guān)注焦點
從今年3月廣州k11的正式亮相，廣州核心商圈的的商業(yè)項目已逐漸趨于飽和狀態(tài)。目前天河路商圈匯集了正佳廣場、天河城、萬菱匯、太古匯、天環(huán)等購物中心，珠江新城商圈匯集了高德置地、國金天地、花城匯、k11等，領(lǐng)土已逐漸分割完畢，各大企業(yè)不約而同地把目光放在了廣州周邊的新興商圈中。
其中，新世界中國繼廣州k11開業(yè)后，隨繼就將目光瞄準了新型商圈，在廣州北商圈建設新購物中心云門NEWPARK。新世界中國地產(chǎn)有限公司華南-廣州及佛山區(qū)域副總監(jiān)梁國強接受采訪時表示，云門NEWPARK項目位于廣州地鐵二號線、三號線和年底通車的14號線三地鐵交匯核心點，是廣州北唯一的超50萬平方米的商業(yè)綜合體，將輻射周邊5公里范圍內(nèi)約50萬高素質(zhì)，高凈值的消費人群。
另一方面，新興商圈的消費潛力也是有目共睹。同和金鉑天地總經(jīng)理林勛秋說：“同和金鉑天地在2017年首次的升級改造后，通過豐富的互動活動與引入多元的新穎品牌，人流量得到明顯增長，足以見得同和城區(qū)商業(yè)的可塑性。”記者了解到，金鉑天地新項目也將在落地新興商圈嘉禾望崗。
第一太平戴維斯報告指出，預計至2019年，廣州非核心商圈的購物中心建筑面積占比將由目前的56%升至62%。該機構(gòu)10月發(fā)布的《2018年第三季度廣州房地產(chǎn)市場概述》則指出，預計第四季度將有三處優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)入市，分別是位于嘉禾望崗的嶺南新世界、位于金沙洲的金沙洲永旺夢樂城以及位于天河的天河萬科廣場，總共為市場帶來超過35萬平方米的新增供應，而這三個商業(yè)項目均位于新興商圈中。金沙洲商圈作為新興商圈，加上其自身條件，自然而然成為了企業(yè)關(guān)注的焦點。
拼體量還得拼“內(nèi)功”
差異化發(fā)展留住消費是關(guān)鍵
隨著各大商業(yè)體的入駐，金沙洲商圈的雛形正逐步形成。但是，當商業(yè)項目逐步增多、扎堆，有助于商圈發(fā)展的同時也有可能帶來激烈的同質(zhì)化競爭。未來，金沙洲片區(qū)規(guī)劃重點發(fā)展總部經(jīng)濟、現(xiàn)代商貿(mào)、電子商務、科技創(chuàng)新、商務服務、文化旅游等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，金沙洲的商業(yè)體也該朝著什么方向發(fā)展?在體驗式經(jīng)濟的當下，各個商業(yè)項目如何真正將體驗落地，打造專屬名片，實現(xiàn)“百花齊放、各有所長”?
避免同質(zhì)化競爭
打造專屬名片
當商業(yè)項目逐步增多、扎堆，有助于商圈氛圍的營造和金沙洲商業(yè)的發(fā)展，但同時也有可能帶來激烈的同質(zhì)化競爭。記者注意到，目前金沙洲大多數(shù)購物中心都是以常規(guī)模式為主，以引來品牌為主要導向力，例如永旺夢樂城在170個品牌中，引進了百余家當?shù)氐氖讉�品牌。業(yè)內(nèi)人士指出，在早期發(fā)展以品牌為吸引點，打造自身的個性化差異化確是可行，但隨著進駐的商業(yè)中心越來越多，引進的品牌難免有重疊，屆時優(yōu)勢將不存在。
戴德梁行的報告中表示，隨著廣州零售市場不斷發(fā)展，未來大量新增供應下，市場競爭將日趨激烈，現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)應當加快業(yè)態(tài)升級和品牌調(diào)整的步伐，深耕體驗消費，凸顯品牌個性，以保持項目的競爭力。
廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會常務副會長、第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍認為，大商業(yè)體量的商業(yè)項目短時間內(nèi)在金沙洲相繼亮相，預示著未來金沙洲的商業(yè)競爭將異常激烈。各大商場要找準自己的規(guī)劃定位、組合好自身的商業(yè)業(yè)態(tài)、走出一條特色化、差異化、主題化的路，避免同質(zhì)化，形成一個全新的商圈。
亞洲購物中心協(xié)會副主席郭增利則說：“在以存量為主、增量為輔的新市場環(huán)境，購物中心比拼的更是“內(nèi)功”。消費者已從過去物質(zhì)滿足階段進入到一個追求品質(zhì)的階段，在這個時候，購物中心通過品牌商的吸引力來提升購物中心的吸引力的做法恐怕不行了，以精神享受作為驅(qū)動力的新型商業(yè)誕生了。如何去圍繞人、商品、設施為核心，拓展服務內(nèi)涵，建立一個全新的服務系統(tǒng)，這是每一個開發(fā)商、品牌商都需要思考的問題。”
如何留住居民消費？
吸引周邊客源是關(guān)鍵
一度被譽為“堵城”的金沙洲，近年來隨著交通的改造相對已相較便利，居民不再是出城難。但是，梁榮德指出：“交通便利了，也會帶動人流向外走。若金沙洲商圈未能形成自己的特色，吸引外來的客源，原本便捷的交通不但不能將消費輻射能力擴大至更遠的范圍，還會進一步推動客源的流失。因此如何留住消費者，是目前金沙洲急需解決的難題。”
廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會會長、廣東省流通業(yè)商會執(zhí)行會黃文杰也表示，地鐵、高速路等便捷交通，對金沙洲商業(yè)來說其實也可以是“雙刃劍”，可以把人更方便地帶來，也能帶走，如佛山祖廟商圈，當年廣佛地鐵通車后，該商圈并未能馬上做旺，而是一度出現(xiàn)客源流失的現(xiàn)象，慶幸的是隨著商圈的不斷調(diào)整，才開始慢慢吸引佛山客源回流，甚至吸引了廣州客來消費。這方面，金沙洲商圈的項目，可以從中吸取教訓。
黃文杰說：“廣州商業(yè)不斷趨向于飽和狀態(tài)，要求商業(yè)項目形成特色與競爭對手有所區(qū)別，并通過獨特的商業(yè)形態(tài)去營造屬于自己的生存空間。金沙洲商業(yè)要進入良性發(fā)展軌道，最好先放緩腳步，控制后繼供應的增長速度與當?shù)爻Ｗ∪丝诘脑鲩L幅度同步，以保障商業(yè)項目有必要的消費基礎(chǔ)。另外，加大金沙洲的配套投入，改善交通真正實現(xiàn)與廣佛兩地的無縫對接，為吸引更多周邊客源提供可能，同時金沙洲的商業(yè)項目從一開始要做好科學規(guī)劃，吸引更多知名品牌和商家落地，提升項目的消費輻射能力，留住當?shù)叵M者的同時吸引更廣闊范圍的客源。金沙洲的人口聚集速度在未來幾年還會快速提升，有機會形成廣州整體商業(yè)地產(chǎn)的次級商圈。”
（來源：信息時報 記者 陳雅菲）
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