提到澳大利亞的Reits，最先想到的就是總部位于悉尼的西田集團(Westfield Group)，目前西田集團已經(jīng)是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司，也是澳大利亞最大的上市公司之一，市值已經(jīng)達到1916.62億人民幣。西田集團是一家將購物中心的持有、開發(fā)、設(shè)計、建造和運營高度垂直整合的國際商業(yè)地產(chǎn)集團，現(xiàn)已經(jīng)在全球眾多重要區(qū)域擁有購物中心，其中主要包括澳大利亞、新西蘭、美國、英國和歐洲。(西田在2014年將集團拆分為兩個公司，其中Westfield負責英國、歐洲和美國的購物中心運營管理，Scentre負責澳洲和新西蘭的購物中心的運營管理。)
截至2016年末，西田集團已經(jīng)在澳大利亞、新西蘭、美國和英國等地投資開發(fā)了74座購物中心，總的經(jīng)營面積超過4.68億平方米，所持有的購物中心的規(guī)模大，品質(zhì)優(yōu)。目前西田管理的資產(chǎn)的總價值達632億美元以上�？梢钥吹�，在零售商業(yè)地產(chǎn)的全球化布局上，西田可以說是同行爭相模仿和追趕的標桿，無愧于世界第一的稱號。那么，西田集團(Westfield Group)又是靠著什么樣的發(fā)展策略，超越美國本土的商業(yè)地產(chǎn)集團，成為外來的王者，并且在全球保有無可撼動的地位呢?
其實它的發(fā)展策略就是：專注于區(qū)域購物中心，深入介入產(chǎn)業(yè)鏈全過程；走全球化戰(zhàn)略，積極拓展海外市場;注重區(qū)域群聚效應(yīng)，打造西田品牌;緊跟科技創(chuàng)新步伐，積極探索智能效應(yīng)。西田就是靠著這樣獨特的商業(yè)運作模式，讓其在每一個進入的國家都可以屢戰(zhàn)屢勝，走出屬于它的全球化成功之路。
一、專注于區(qū)域購物中心 深度介入產(chǎn)業(yè)鏈全過程
1、只做購物中心，從無到有全過程參與
西田是一家只專注于購物中心的國際商業(yè)地產(chǎn)龍頭，并且做到了垂直整合產(chǎn)業(yè)鏈。它深度介入整個購物中心從規(guī)劃、設(shè)計、建造、開發(fā)到租賃、運營的全過程。從1960年建立到現(xiàn)在，西田專注于購物中心，對購物中心從無到有，從開發(fā)到運營的各個環(huán)節(jié)都全程參與，集團業(yè)務(wù)幾乎覆蓋了商業(yè)地產(chǎn)的整個價值鏈，從開發(fā)到運營都在自己的組織架構(gòu)內(nèi)進行，實現(xiàn)了“垂直化”經(jīng)營。值得一提的是，在1966年開發(fā)的Burwood在當時被稱為世界上最漂亮的購物中心，可以同時接待15萬名顧客，年銷售額也超過1億澳元。這個項目中成功運用了“關(guān)鍵路徑法”來進行項目管理，這個管理技巧也在后面的每一個項目中得到成功的運用。西田多年的開發(fā)和管理經(jīng)驗，讓其積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗，也更加堅定了西田的不變的核心戰(zhàn)略：只做區(qū)域性購物中心，圍繞這一目標對價值鏈進行高度整合，進而實現(xiàn)價值的最大化。
2、注重自身品質(zhì)，為顧客打造高品質(zhì)的購物體驗
對于西田來說很重要的一點就是，西田在每一個購物中心的開發(fā)和運營的過程中，十分注重購物中心本身的品質(zhì)，一方面致力于為顧客提供高品質(zhì)的購物體驗，另一方面也為零售商提供了高效和良好的商業(yè)環(huán)境。同時，西田還會利用其在購物中心領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗，來準確分別消費者以及零售商的需求，然后不斷地改進零售物業(yè)的軟硬件環(huán)境，調(diào)整業(yè)態(tài)和租戶組合，讓購物中心可以跟周邊社區(qū)顧客的需求相符合。在購物中心的品質(zhì)保障和提升上以及為顧客提供的服務(wù)上，西田有如下做法：
⑴選址前充分的調(diào)研+招商的多樣化平衡
西田在對每一個物業(yè)的選址之前，都會詳細的對周邊環(huán)境進行詳細的調(diào)查。一方面從購物中心整體環(huán)境進行考察，看是否具備一個好的購物中心的條件，比如交通是否便利，周邊的配套設(shè)施如何等;另一方面就是未來的發(fā)展規(guī)劃，在這方面西田一般會讓合作的主力零售商以及一些重要的客戶一起參與，盡量去收集多方面的意見。這種充分的選址調(diào)研和評估很大程度避免了錯誤的選址帶來的不佳客流量，以及隨之一起的不佳的銷售額。
另外，西田為了可以保持連續(xù)高水平的租金收益，會在物業(yè)項目設(shè)計的初期就進行店面的招商工作，并且西田會對有入駐意向的客戶進行深入的研究分析和篩選，以保持整個購物中心所經(jīng)營的品類的多樣化平衡，滿足不同類型顧客的需要。
⑵做顧客“心中”的設(shè)計
西田有獨立的設(shè)計部門，專門針對購物中心從外面的建筑風格到內(nèi)部店面設(shè)計，乃至各個細微的環(huán)節(jié)進行設(shè)計。不同于其他設(shè)計團隊，西田的設(shè)計團隊不只是做設(shè)計而已，他們要深入研究消費者心理以及消費者行為，力求打造符合顧客心中的設(shè)計。除了營造舒適和諧的休閑區(qū)和購物區(qū)，西田也會對建筑風格和店面進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)的設(shè)計。
另外，西田會盡量照顧到各個消費群體的需求，比如為小孩子們準備小型游樂場，運動場;為年輕人準備音樂、食物和時尚個性的商品，并且有設(shè)計專門聚會交流的場地;為家庭婦女準備面面俱到的日用品，滿足她們一站式的需求。西田的貼心周到的設(shè)計一方面會為顧客提供更加舒適的購物環(huán)境和充足的購物需求，另一方面也會刺激顧客的消費欲望，帶來更高的銷售額。
�、怯米约旱慕ㄖ颈ＷC物業(yè)品質(zhì)
前面也提到，西田會參與到購物中心的各個環(huán)節(jié)，所以為了項目的順利開發(fā)，西田擁有自己的建筑公司，西田的建筑公司除了建造自己的購物中心之外，也會承接其他開發(fā)商的一些項目。西田通過自己的建筑公司來建造購物中心，可以保證自己所設(shè)計的每一個細節(jié)都可以被很好的實現(xiàn)，同時也保證了項目完工的時期是可控的。
共3頁 [1] [2] [3] 下一頁
商業(yè)地產(chǎn)供需背離投資同比下降 巨頭爭霸趨勢強化
宜昌商業(yè)地產(chǎn)迎來第二春 新增吾悅廣場等四大商業(yè)體
2018商業(yè)地產(chǎn)職場薪酬報告
華潤、恒大、碧桂園都在做新零售 能拯救社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)嗎？
Distrii辦伴再獲殊榮 科技+服務(wù)+空間 激活商業(yè)地產(chǎn)價值
搜索更多: 商業(yè)地產(chǎn)
