3、“新零售”風潮襲來
自2016年馬云首提“新零售”以來，行業(yè)廣泛關(guān)注，越來越多的企業(yè)嘗試、布局新零售。新零售注重的是線上與線下的一個疊加效應(yīng)�；貧w到零售行業(yè)發(fā)展的服務(wù)本質(zhì)上，是重構(gòu)消費者的購物體驗，通過大數(shù)據(jù)為消費者提供更為精準、周到的消費體驗；通過新技術(shù)讓零售商更了解消費者的喜好與需求，把服務(wù)做到更高水平。
盒馬鮮生引領(lǐng)“新零售”風潮
阿里旗下盒馬鮮生從2016年開業(yè)第一家以來，已經(jīng)在全國13個城市布局了40多家門店。盒馬鮮生在成立初期定位為“支付寶會員體驗中心”，之后也在上海做過外賣業(yè)務(wù)的嘗試，在不斷迭代中完成了現(xiàn)在店倉一體化線上線下融合的零售新物種的定位。
盒馬的整體布局都是圍繞“吃”來展開的，主打3km范圍內(nèi)人群的餐桌經(jīng)濟，其業(yè)務(wù)邏輯、門店裝修等改造的最終目的始終都是送貨上門。將送貨上門變成消費者的依賴性消費習(xí)慣，實現(xiàn)從食材源頭到餐桌的一站式交付。
除了阿里的緊密布局，騰訊、京東、大潤發(fā)、百聯(lián)等紛紛加入。“新零售”概念的爆發(fā)以及追逐，主要原因是線上流量紅利見底和技術(shù)進步。對于電商行業(yè)來說，隨著行業(yè)增速放緩，線上流量紅利逐步見底，純電商收入遇到一定天花板，線上獲客成本大幅增長。而對于傳統(tǒng)零售企業(yè)來說，首先融合新零售理念能顯著提升業(yè)績，另外可以借助數(shù)據(jù)化手段將原有POS機孤立的銷售數(shù)據(jù)升級為更豐富的用戶數(shù)據(jù)，基于這些數(shù)據(jù)進行更好的精準營銷。而近幾年移動互聯(lián)網(wǎng)、移動支付、人工智能、大數(shù)據(jù)等技術(shù)進步正是新零售發(fā)展的前提背景。
“新零售”給購物中心帶來新想法
“新零售”的核心是通過大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)，更大程度地滿足消費者需求，更有效地實現(xiàn)交易。“新零售”給購物中心帶來的，不僅僅是新的熱點、技術(shù)，更重要的是新的理念，關(guān)于如何自我升級轉(zhuǎn)化，面對新消費群體的經(jīng)營思路。購物中心在積極引進像盒馬鮮生這樣的新零售門店的同時，也需要思考如何更大范圍、整體性地提升消費者的購物體驗。
4、購物中心開發(fā)投資
資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)換融資方式
由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期投入資金量大，且資金回收慢，過去許多內(nèi)地房企不太去觸碰。所以當時做商業(yè)地產(chǎn)，進行購物中心、寫字樓開發(fā)的主要是來自香港的房地產(chǎn)商，他們擁有足夠的資金支持，而且符合他們的經(jīng)營理念——追求穩(wěn)定的現(xiàn)金流。但經(jīng)過一段時間的發(fā)展以及積累之后，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商也逐漸形成規(guī)模，如萬達、華潤、龍湖等。他們擁有了一定的資金積累以及較為容易的融資渠道。
近幾年，伴隨著貨幣政策收緊，通過傳統(tǒng)金融渠道獲得資金的難度增大。再加上房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴，加快了開發(fā)商轉(zhuǎn)型，謀求資產(chǎn)證券化的時代已經(jīng)到來。房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS），還有租金收入和應(yīng)收賬款等未來穩(wěn)定的現(xiàn)金流為支持的非信貸資產(chǎn)證券化愈受關(guān)注。
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）是指以單個或多個包括寫字樓、酒店、會議中心、商業(yè)服務(wù)經(jīng)營場所等商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合包裝而構(gòu)成的基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計以相關(guān)地產(chǎn)未來收入（如租金、物業(yè)費、商業(yè)管理費等）為主要償債本息來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。
相比傳統(tǒng)的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，CMBS優(yōu)勢在于融資期限較長，通過回售選擇權(quán)、續(xù)發(fā)等結(jié)構(gòu)化安排，CMBS的最長融資期限可達30年；CMBS的融資規(guī)模較高、資金使用靈活、流動性高（經(jīng)交易所審核出函、中登掛牌轉(zhuǎn)讓，流動性較高）、融資成本低。從投資者（銀行等）的角度來看，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款屬于非標產(chǎn)品，銀行計提分風險保證金比例為100%，而對于CMBS風險計提保證金比例則為20%，大幅度釋放銀行風險保證金額度。
和REITs產(chǎn)品相比而言，CMBS只需商業(yè)物業(yè)辦理抵押、無需辦理產(chǎn)權(quán)過戶或者是項目公司股權(quán)的過戶，這對于絕大多數(shù)想繼續(xù)獲得商業(yè)物業(yè)增值紅利的持有者而言，是最佳的選擇。
而權(quán)益性REITs由于前期需轉(zhuǎn)讓商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)或者項目公司股權(quán)，需要繳納企業(yè)所得稅或者土地增值稅以及契稅，在當前我國雙重征稅的法律環(huán)境下，商業(yè)物業(yè)所有者一般不會選擇真實出售物業(yè)發(fā)行REITs產(chǎn)品進行融資。
來源：觀點指數(shù)整理
據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，截止2017年，我國證監(jiān)會主管CMBS發(fā)行18單，發(fā)行總額657.31億元。而2018年上半年，CMBS的發(fā)行就達到187.44億元。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理
新的起點 新的轉(zhuǎn)變
資產(chǎn)證券化的本質(zhì)是以資金回報作為一個起始點，在這個起始點中，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、穩(wěn)定的收益是資本最為青睞的條件，也是物業(yè)實現(xiàn)可證券化的首要前提。因此，這也倒逼企業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)思維轉(zhuǎn)到資產(chǎn)管理上來。
從增量到存量時代的發(fā)展中，房企的開發(fā)思路已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理，同樣商業(yè)地產(chǎn)的整個運營方式也應(yīng)相適改變。提升資產(chǎn)的運營水平和資本管理能力，是有效實行資本對接的必要手段。如果開展REITs或證券化，必須有一個很好的可持續(xù)性發(fā)展物業(yè)，并且該物業(yè)需要具有良好的租金收益。于此，資本方才會青睞這個資產(chǎn)。在這個閉環(huán)中，如果任意一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)不融合，則將阻滯商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化步伐。因此，只有良性的循環(huán)才能促進業(yè)務(wù)的發(fā)展以及解決資金問題，而對于實現(xiàn)良性循環(huán)則是任重道遠的任務(wù)。
（來源：觀點指數(shù)研究院 審校：勞蓉蓉）
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