1、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存
國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)
2017年，全年全國(guó)居民人均可支配收入25974元，同比增長(zhǎng)9.0%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.3%。而在居民收入穩(wěn)步上升的同時(shí)，我國(guó)物價(jià)保持穩(wěn)定，助力消費(fèi)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲1.6%，漲幅較上年同期收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。此外，作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車之一的消費(fèi)，一直是政策引導(dǎo)的重點(diǎn)，在對(duì)外貿(mào)易、出口受到影響的情況下，消費(fèi)的作用更為突出。因此，未來(lái)我國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額從2007-2017年一直保持在10%以上的高增長(zhǎng)，2017年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)36.63萬(wàn)億元。2018年3-5月，平均月度同比增速為9.33%，意味著我國(guó)擁有一個(gè)巨大而穩(wěn)定的零售市場(chǎng)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、觀點(diǎn)指數(shù)整理
購(gòu)物中心市場(chǎng)繼續(xù)保持積極向上
受零售消費(fèi)市場(chǎng)的影響，購(gòu)物中心市場(chǎng)繼續(xù)保持積極向上。一方面是由于居民對(duì)消費(fèi)的需求，及體驗(yàn)式購(gòu)物中心受到消費(fèi)者的青睞。另一方面，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商大部分為房地產(chǎn)企業(yè)，受到樓市調(diào)控的影響，房企在住宅開(kāi)發(fā)上的表現(xiàn)有所回落，需要尋求其他增長(zhǎng)點(diǎn)，因而促使他們把更多的資源投入到購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中。
根據(jù)商務(wù)部發(fā)布的2018年一季度中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)報(bào)告顯示，購(gòu)物中心全國(guó)綜合指數(shù)為67.5，環(huán)比上升0.3，并高出榮枯線17.5。整體購(gòu)物中心市場(chǎng)對(duì)未來(lái)6個(gè)月的預(yù)期指數(shù)向好，為72.1，環(huán)比上升1.2。其中，有85%的業(yè)主表示短期內(nèi)企業(yè)的盈利狀態(tài)會(huì)持續(xù)變好。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)商務(wù)部、觀點(diǎn)指數(shù)整理
據(jù)商務(wù)部監(jiān)測(cè)，第一季度全國(guó)5000家重點(diǎn)零售企業(yè)銷售額同比增長(zhǎng)4.5%，增速比去年同期加快0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)銷售額同比增長(zhǎng)6.3%。
新消費(fèi)需求是動(dòng)力 更是挑戰(zhàn)
隨著95后、00后逐漸成為社會(huì)新生動(dòng)力，屬于他們的新世界也將開(kāi)啟。他們生活在一個(gè)物質(zhì)條件更優(yōu)越的環(huán)境下，擁有更好的消費(fèi)能力以及更大的消費(fèi)需求。除此之外，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和內(nèi)容大爆發(fā)時(shí)代成長(zhǎng)的他們，更注重符合自己個(gè)性化需求的產(chǎn)品和體驗(yàn)，更愿意為自己的興趣付費(fèi)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，單00后人口就在1.5億左右，這將是未來(lái)的主要消費(fèi)力量。
新的消費(fèi)需求必定催生、衍化新的消費(fèi)方式與市場(chǎng)，是驅(qū)動(dòng)購(gòu)物中心繼續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。但是對(duì)于傳統(tǒng)的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，好消息并不一定意味著好前景。在行業(yè)轉(zhuǎn)變的潮流中，意識(shí)到轉(zhuǎn)變的必然性，以及能改變自我迎接挑戰(zhàn)，是在下一輪繁榮中是否存活的關(guān)鍵。
除了要適應(yīng)新的需求，還需能一直抵擋電商對(duì)購(gòu)物中心的沖擊。在市場(chǎng)的更新迭代中，不乏傳統(tǒng)的購(gòu)物中心于沖擊中逐漸迷失，失去抵抗力乃至倒閉。2018年，由于客流的逐漸減少，北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店于1月8日徹底退出歷史舞臺(tái)。至此，27歲的北辰商業(yè)繁華過(guò)后終歸沉寂。
是磨難也是機(jī)遇，優(yōu)勝劣汰是永恒的法則。一邊是傳統(tǒng)購(gòu)物中心在掙扎中消亡，另一邊是各家地產(chǎn)商在購(gòu)物中心積極大膽地轉(zhuǎn)型、嘗試。從2017年開(kāi)始，許多商業(yè)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變思路，大玩體驗(yàn)式購(gòu)物中心，為了吸引、留住消費(fèi)者，特別是年輕顧客，各出奇招，而大膽的嘗試和巨大的投入也為他們帶來(lái)可觀的回報(bào)。
2、購(gòu)物中心案例分析
在內(nèi)地購(gòu)物中心市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，主要有兩個(gè)不同的流派，港派和內(nèi)地本土企業(yè)。港派開(kāi)發(fā)商由于經(jīng)過(guò)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷練，在進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)時(shí)，已是具備較大的資金實(shí)力、較高的開(kāi)發(fā)能力以及較完善的管理能力。而內(nèi)地本土企業(yè)由于在商業(yè)地產(chǎn)從零開(kāi)始摸索，沒(méi)有很好的資金積累，也不具備完善的開(kāi)發(fā)管理體系。這也注定了兩派開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)管理上的不同。但是，隨著市場(chǎng)的變化以及企業(yè)的成長(zhǎng)，原先落后的內(nèi)地本土企業(yè)漸漸把差距縮小，而港派企業(yè)也面臨著越來(lái)越大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。而未來(lái)，無(wú)論是港派還是本土企業(yè)，在面對(duì)變化的市場(chǎng)、更高的消費(fèi)需求時(shí)，都將面臨更多的挑戰(zhàn)。
內(nèi)地老牌代表：萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)
萬(wàn)達(dá)前身是大連市西崗區(qū)住宅開(kāi)發(fā)公司，華潤(rùn)前身可追溯至1938年在香港成立的聯(lián)和行，1948年更名為華潤(rùn)公司。不同的出生似乎注定了不同的發(fā)展模式，但歸途卻是相似的，即都希冀成為中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。
2000年，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始漫長(zhǎng)的探索之路，從單純的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，轉(zhuǎn)向商業(yè)加住宅混合地產(chǎn)商，經(jīng)營(yíng)模式也在探索中不斷變化。
2000年在長(zhǎng)春成立的第一家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，是萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)上的初代產(chǎn)品，廣場(chǎng)定位是“商業(yè)大盒子”，包含百貨、超市、影院等。運(yùn)營(yíng)模式是通過(guò)低租金吸引主力店，再通過(guò)主力店吸引人氣，然后將中小店鋪高價(jià)出售，回籠資金。但割售商鋪，就沒(méi)有辦法統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，使得管理混亂，業(yè)態(tài)混亂。而且僅憑鋪位散售，難以支撐萬(wàn)達(dá)快速開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流。經(jīng)過(guò)初期的擴(kuò)張之后，萬(wàn)達(dá)改變了這種運(yùn)營(yíng)模式，往自持的方向發(fā)展。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)現(xiàn)如今的發(fā)展模式是城市綜合體。城市綜合體融合了商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能。截止目前，萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)開(kāi)業(yè)北京CBD、上海五角場(chǎng)、成都金牛、昆明西山等253座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米，2018年計(jì)劃開(kāi)業(yè)52個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全國(guó)分布圖 來(lái)源：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)官網(wǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)整理
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是訂單地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)與五千多個(gè)品牌商合作，在項(xiàng)目開(kāi)工之前，就已經(jīng)確定了70%到80%的招商，降低了后續(xù)招商的風(fēng)險(xiǎn)；二是商業(yè)只租不售；三是成本標(biāo)準(zhǔn)化，成本標(biāo)準(zhǔn)化之后，根據(jù)地理位置及地質(zhì)好壞，進(jìn)行初期核算并選定一個(gè)建筑標(biāo)準(zhǔn)，并不對(duì)單一門店進(jìn)行成本的核算；四是萬(wàn)達(dá)信息化的程度非常高，有一個(gè)四百多人的IT團(tuán)隊(duì)，將財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)、消防等16個(gè)子系統(tǒng)，結(jié)合成一個(gè)大的系統(tǒng)，監(jiān)控項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)；五是與政府保持良好的合作關(guān)系。
與萬(wàn)達(dá)多線城市布局不同，華潤(rùn)萬(wàn)象城等綜合體基本集中在一二線核心城市。華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)的定位為中高端商業(yè)中心、購(gòu)物中心。區(qū)別于其他房地產(chǎn)企業(yè)，華潤(rùn)依靠自己的資金實(shí)力和央企背景，能夠在核心發(fā)達(dá)城市的核心區(qū)域開(kāi)發(fā)大型都市綜合體，并且展現(xiàn)出極為多元的開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)。華潤(rùn)置地的項(xiàng)目個(gè)數(shù)不多，但每個(gè)都很大。這樣的模式擁有巨大的明星效應(yīng)，如規(guī)模達(dá)幾百萬(wàn)平米的橫琴萬(wàn)象城，都是一出場(chǎng)就能夠吸引全城乃至全國(guó)的目光；同時(shí)也更有利于開(kāi)展精品戰(zhàn)略。
華潤(rùn)置地是比較典型的香港模式，即在土地稀少的城市里開(kāi)發(fā)并全面持有商業(yè)地產(chǎn)。華潤(rùn)置地在全國(guó)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)象城，沒(méi)有一個(gè)出售。巨大的自持面積以及核心城市中高端地位，給華潤(rùn)帶來(lái)了非常可觀的現(xiàn)金流，也讓華潤(rùn)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中占據(jù)著舉足輕重的地位。
根據(jù)華潤(rùn)置地年報(bào)，2017年華潤(rùn)運(yùn)營(yíng)的持有物業(yè)總建筑面積為689萬(wàn)平方米，租金總收入為87.8億港元，零售額增長(zhǎng)34%。2018年1-6月，累計(jì)租金收入約人民幣43.63億元，按年增長(zhǎng)26%。
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