提速、降負(fù)債與等待回A
銷售記錄顯示，首創(chuàng)置業(yè)在2009年的銷售額已突破百億元，但在2010年至2013年四年間，規(guī)模一直在100-200億之間緩慢增長(zhǎng)。
2009年至2017年，首創(chuàng)置業(yè)的復(fù)合增長(zhǎng)率為23%。2018年初業(yè)績(jī)會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)向外釋放了未來(lái)的三年銷售目標(biāo)，并提出了“強(qiáng)投資、快周轉(zhuǎn)、沖規(guī)模”的“組合拳”。
李松平稱：“市場(chǎng)在分化，你必須保持一定的增速，或者得跑贏房地產(chǎn)企業(yè)的平均速度，跑贏房地產(chǎn)整個(gè)大盤，才能立住腳。”
在拓展規(guī)模這件事上，李松平還用了兩個(gè)“一定”來(lái)強(qiáng)調(diào)——一定要超過(guò)平均水平，排名一定要逐步向前靠攏。
不可避免地，首創(chuàng)置業(yè)在“提規(guī)模”之下，也面臨著融資與負(fù)債的壓力。年報(bào)顯示，2017年首創(chuàng)置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是77%，凈資本負(fù)債率是122%。
首創(chuàng)置業(yè)副總裁范書斌解釋，負(fù)債率較高，主要是公司資本沉淀問題，前幾年估值比較低，所以融資受一定限制。
李松平坦承，制約公司發(fā)展的核心矛盾，是首創(chuàng)置業(yè)雖然趕上了一個(gè)好的投資窗口但資本金不足。他相信，目前房地產(chǎn)企業(yè)還是有眾多的機(jī)會(huì)，但發(fā)展就意味著拉杠桿。而目前香港的股市沒有融資的功能，首創(chuàng)置業(yè)最后的目標(biāo)還是要回A，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的社會(huì)化融資。
不過(guò)，首創(chuàng)置業(yè)的回A排名相較年初已有所下降，退至90位，“老是有插隊(duì)”�？紤]到A股房企上市環(huán)境，首創(chuàng)也準(zhǔn)備了回A不成下的其他替代方案。
除了從資本層面解決負(fù)債問題，首創(chuàng)置業(yè)在經(jīng)營(yíng)層面提出了加快經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回款的目標(biāo)，通過(guò)快周轉(zhuǎn)釋放負(fù)債壓力。據(jù)悉，2016年之后首創(chuàng)置業(yè)提出了五大考核指標(biāo)——增長(zhǎng)率、毛利率、周轉(zhuǎn)率、負(fù)債率及去化率。此外，首創(chuàng)置業(yè)也會(huì)加大合作力度，如加大與基金的合作。
加快周轉(zhuǎn)的具體措施方面，首創(chuàng)置業(yè)于2018年提出了“369”新工期標(biāo)準(zhǔn)，即“3個(gè)月取得方案批復(fù)，6個(gè)月取得施工許可證，9個(gè)月取得預(yù)售許可證”，從而達(dá)到加快項(xiàng)目供貨速度，加速簽約回款，爭(zhēng)取當(dāng)年回款/當(dāng)年簽約率90%以上。
范書斌稱，6月份后，首創(chuàng)置業(yè)將會(huì)修改公司對(duì)一線工程的考核制度，相關(guān)的指標(biāo)將與一線員工的獎(jiǎng)金和考核掛鉤。而且，為提高周轉(zhuǎn)率，首創(chuàng)置業(yè)也計(jì)劃出售部分資產(chǎn)加速變現(xiàn)，涉及到的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)50億元。
4月29日，首創(chuàng)置業(yè)已于北交所公開持牌出售其所持有的金融街國(guó)際酒店59.5%股權(quán)，其他計(jì)劃出售的資產(chǎn)還有西直門陽(yáng)光大廈以及麗澤綜合體的底商部分。
不過(guò)，提到2018年的融資環(huán)境，范書斌認(rèn)為，在2017年5.07%的基礎(chǔ)上，融資成本下降的可能性并不大。
融資規(guī)劃方面，2018年，首創(chuàng)置業(yè)優(yōu)先考慮發(fā)債，其次是資產(chǎn)證券化、境外融資及銀行貸款。資產(chǎn)證券化方面，首創(chuàng)置業(yè)將會(huì)做供應(yīng)鏈融資，現(xiàn)時(shí)也在嘗試一些REITs。
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