11月23日9點(diǎn)30分，港交所大廳，九龍倉(cāng)置業(yè)主席吳天海握著棒槌的手一揮，現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)鑼聲鳴起，九龍倉(cāng)系分拆上市迎來終章，以及迎來一個(gè)新的開始。

　　九龍倉(cāng)置業(yè)以介紹形式首日掛牌，開盤報(bào)54.5港元，但走勢(shì)尚未按管理層寫好的劇本展開。

　　開盤20分鐘內(nèi)，九龍倉(cāng)置業(yè)走勢(shì)朝下，股價(jià)一度最低49.50港元，跌幅9.17%；隨著買盤增加，股價(jià)最理想時(shí)收復(fù)至51.55港元，但此后升勢(shì)乏力，至下午4點(diǎn)收?qǐng)?bào)50港元，跌幅8.26%，成交額為22.03億港元。

　　其余九倉(cāng)系股票同樣無法避免下跌的現(xiàn)實(shí)，其中九龍倉(cāng)集團(tuán)收盤25.80港元，跌幅0.39%；會(huì)德豐則收盤55.05港元，跌幅0.45%。

　　市場(chǎng)將港股當(dāng)天下跌歸結(jié)為大市的影響，包括美國(guó)感恩節(jié)假期而導(dǎo)致港股午后高臺(tái)跳水，加上恒指沖上3萬關(guān)口后累積五日大漲后的回調(diào)，最終恒指數(shù)收?qǐng)?bào)29707.94點(diǎn)，跌幅0.99%。

　　但上述拖累因素，并不能完全解釋九龍倉(cāng)置業(yè)首日倒掛的出現(xiàn)，實(shí)際上它受到的沖擊遠(yuǎn)大于大市的平均水平。某種程度上8.26%的跌幅更意味著，投資者現(xiàn)在對(duì)九龍倉(cāng)置業(yè)的價(jià)值明顯持低估的態(tài)度。

　　在港交所敲鐘現(xiàn)場(chǎng)，一襲深灰色西裝的吳天海走到傳媒面前，再次遭遇了這種種疑慮。

　　對(duì)于九龍倉(cāng)置業(yè)的股價(jià)波動(dòng)，吳天海對(duì)包括觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在內(nèi)的現(xiàn)場(chǎng)人群給出回應(yīng)：“股票的估值留給市場(chǎng)決定。”

　　他強(qiáng)調(diào)九龍倉(cāng)分拆的意義，表示這次分拆很重要的一個(gè)理由就是為了給市場(chǎng)多一個(gè)選擇。“市場(chǎng)如果喜歡投資香港收租物業(yè)，就購(gòu)買九龍倉(cāng)置業(yè)。”

　　此前吳天海曾表示“根本沒有想象過”分拆以后九龍倉(cāng)是增加還是減少。“所以，在估值或者市值方面，即使沒有出現(xiàn)明顯的增值，（我們）也不會(huì)有失望。”

　　將現(xiàn)場(chǎng)注意力從股價(jià)轉(zhuǎn)移后，吳天海用大篇幅介紹香港零售市場(chǎng)及九龍倉(cāng)的收租情況。他首先表示對(duì)九龍倉(cāng)置業(yè)兩大商場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)和海港城的表現(xiàn)總體滿意。

　　“香港零售市場(chǎng)從2003年-2014年經(jīng)歷了一個(gè)大牛市，九龍倉(cāng)旗下的租戶營(yíng)業(yè)總額在這12年來翻了五番，增長(zhǎng)率是比香港整體零售市場(chǎng)的大市多漲了幾個(gè)百分點(diǎn)。到2015和2016年，香港零售市場(chǎng)慘淡時(shí)，這個(gè)時(shí)期九龍倉(cāng)的跌勢(shì)也是快過平均。”

　　吳天海同時(shí)強(qiáng)調(diào)香港零售市場(chǎng)出現(xiàn)“小牛的跡象”，尤其受到奢侈品帶動(dòng)整個(gè)升勢(shì)，暗示九龍倉(cāng)置業(yè)將獲得更強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)力。“就算是15/16年的熊市期間，我們也是有加租，而加租的背后是商戶做到生意。”

　　九龍倉(cāng)作為香港收租物業(yè)最多的發(fā)展商之一，這或許是其暫時(shí)可忽略股價(jià)起伏的最根本底氣。它的最值錢資產(chǎn)是位于尖沙咀的海港城，估值達(dá)1702億港元；其它包括時(shí)代廣場(chǎng)、荷里活廣場(chǎng)、卡佛大廈、會(huì)德豐大廈等6項(xiàng)投資物業(yè)同樣作為補(bǔ)充，總值逾2300億港元。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，無論是九龍倉(cāng)置業(yè)還是九龍倉(cāng)集團(tuán)，目前的股價(jià)表現(xiàn)“基本符合預(yù)期，沒有太大的出入或者說驚喜。”

　　他表示，在香港市場(chǎng)里面，如果是一個(gè)集團(tuán)性的公司，資本市場(chǎng)對(duì)整體估值存在低估，而實(shí)際上各個(gè)業(yè)務(wù)的內(nèi)在價(jià)值加在一起會(huì)超過整體估值。“把它分拆了，折價(jià)就會(huì)消失，股價(jià)就會(huì)提振”。

　　僅按市值計(jì)算，九龍倉(cāng)管理層達(dá)到了這個(gè)目的。目前九龍倉(cāng)置業(yè)的總市值達(dá)1518.11億港元，九龍倉(cāng)集團(tuán)則為783.35億港元，合計(jì)2301.46億港元；而九龍倉(cāng)集團(tuán)以除權(quán)前的最后交易日收盤價(jià)為73.00港元計(jì)，總市值達(dá)2216.28億港元。

　　但從目前來看，市場(chǎng)對(duì)九龍倉(cāng)分拆的反應(yīng)不強(qiáng)烈，上述人士認(rèn)為，這主要因?yàn)榻衲暾麄�(gè)香港市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)都比較關(guān)注，因此對(duì)企業(yè)都吃得比較透。吃得比較透的情況下，這個(gè)股價(jià)反應(yīng)了真實(shí)的內(nèi)在價(jià)值，沒有太超預(yù)期。

　　當(dāng)日收盤數(shù)據(jù)顯示，首日上市的九龍倉(cāng)置業(yè)靜態(tài)市盈率為15.31，該水平仍高于長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)12.38、恒隆集團(tuán)9.99、新鴻基地產(chǎn)8.94。

　　在九龍倉(cāng)置業(yè)以外，當(dāng)天市場(chǎng)將九龍倉(cāng)集團(tuán)本身的私有化問題再次拋給了吳天海。

　　實(shí)際上，分拆后，會(huì)德豐將分別為九龍倉(cāng)置業(yè)和九龍倉(cāng)集團(tuán)的最大股東。由于在業(yè)務(wù)上，會(huì)德豐和九龍倉(cāng)集團(tuán)有重疊情況，外界認(rèn)為分拆后前者對(duì)后者進(jìn)行合并重組或私有化，將使得會(huì)德豐的估值實(shí)現(xiàn)最大化。

　　“私有化的東西我一定不會(huì)講。”在港交所內(nèi)，吳天海對(duì)私有化繼續(xù)守口如瓶，但一如此前在公開場(chǎng)合的表述，他仍舊留下想象空間：“有沒有重組計(jì)劃？暫時(shí)沒有。”

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為未來不排除這個(gè)可能性，“但是難度肯定很大，主要是規(guī)模不夠大做起來很麻煩，而且香港對(duì)小股東的保護(hù)比較好，私有化的要求很高，所以不一定能做得那么好。”

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