開業(yè)之初的新世界百貨鄭州店(圖片來自新世界官網(wǎng))

調(diào)整后的新世界百貨鄭州店

　　2011年4月，新世界百貨鄭州店開業(yè)，營業(yè)面積35,500m2，定位為區(qū)域型商業(yè)。開業(yè)之初的新世界百貨無論是業(yè)態(tài)、品牌組合、運(yùn)營管理還是企劃推廣，均表現(xiàn)的中規(guī)中矩。隨后，包括星巴克、優(yōu)衣庫、影城等在內(nèi)的諸多優(yōu)秀品牌陸續(xù)進(jìn)駐新世界百貨，甚至像麥當(dāng)勞在鄭州推廣其“麥咖啡”產(chǎn)品的第一站，也放在了新世界百貨。然而時(shí)過境遷，伴隨著區(qū)域內(nèi)居住人群的更新及消費(fèi)升級(jí)，加之項(xiàng)目所處位置商務(wù)寫字樓租戶的新一輪調(diào)整，使得新世界百貨也在去年底啟動(dòng)了新一輪的調(diào)整。

　　終于，在經(jīng)過了近10個(gè)月的物業(yè)改造及品牌調(diào)整后，坐落于紫荊山商圈的[新世界百貨]以嶄新的面貌強(qiáng)勢回歸。

　　餐飲方面，除了保留深受消費(fèi)者喜愛的原有租戶彼酷哩烤全魚、老長沙罐子樓、云鼎匯砂、蝦吃蝦涮、花千代烤魚、香臣海撈火鍋外，又新引進(jìn)了海底撈火鍋、賽百味、COCO都可茶飲(全新的形象與體驗(yàn))、良品鋪?zhàn)印⒑牢都遗Ｅ�、韋亮記骨湯涮牛肚等餐飲品牌；

　　零售方面，除優(yōu)衣庫等傳統(tǒng)零售及快時(shí)尚品牌外，還在一樓引進(jìn)了時(shí)下最火的新零售品牌“京東專賣店”、“名創(chuàng)優(yōu)品”等，小米之家也在深度洽談，即將完成簽約;

　　體驗(yàn)方面，電影院也由原先的1700m2升級(jí)擴(kuò)租至3000m2，并新引進(jìn)了中影新干線影城，影廳數(shù)量、座位數(shù)及放映設(shè)備均有升級(jí)，也進(jìn)一步增強(qiáng)了觀影體驗(yàn)。而本輪針對(duì)電影院的升級(jí)，核心點(diǎn)也是要將這里打造成為一個(gè)文化平臺(tái)或服務(wù)于周邊社區(qū)的娛樂空間。

　　因?yàn)楫?dāng)前眾多影院拿到的放映片源幾乎一致，賣場區(qū)的商品內(nèi)容也都大同小異，加上近年影院數(shù)量激增(平均每年以7-10家的數(shù)量增長著。雖然整體市場票房也在過去幾年中成倍增長，但步入2017年以來，則明顯有放緩趨勢)所帶來的電影票價(jià)格戰(zhàn)等，因此做為電影院本身而言就更需要有通過“新創(chuàng)意”來體現(xiàn)差異化，從而在競爭激勵(lì)的市場中爭取到更多的觀眾。

　　除此之外，于去年下半年開業(yè)的新世界百貨[廟街7號(hào)文創(chuàng)街區(qū)]也將迎來全面的升級(jí)，由最初的400m2升級(jí)為約2000m2，將會(huì)在原有文創(chuàng)基礎(chǔ)上打造出一條集懷舊、休閑、文藝、特色小吃等多風(fēng)格Style的復(fù)合式主題街區(qū)，也為當(dāng)下年輕和不再年輕的消費(fèi)者們勾勒出一個(gè)更有溫度、多元化，多樣化、心靈依托的場所。

新世界百貨鄭州店[廟街]效果圖

小米之家示意圖(除常規(guī)3C產(chǎn)品外，還將為更多家庭及年輕客群帶來高品質(zhì)、多創(chuàng)意的智能家居產(chǎn)品)

海底撈示意圖，該店也將啟用全新的門店設(shè)計(jì)

COCO都可也將在該店增加咖啡產(chǎn)品，形象也一改此前的橘色

　　跟隨商場一同升級(jí)改造的網(wǎng)紅餐廳“彼酷哩烤全魚”也以全新的形象與消費(fèi)者見面。(圖片來自微博：@跟著宇哥吃鄭州)

　　總體來看，不同于以往的商品調(diào)整，此次新世界百貨鄭州店的調(diào)整在鄭州商業(yè)觀察看來可以定義為是該店的一次戰(zhàn)略性調(diào)整。通過對(duì)經(jīng)營思路的持續(xù)創(chuàng)新，引入并借力創(chuàng)新型品牌及租戶，實(shí)現(xiàn)物業(yè)環(huán)境、體驗(yàn)及品牌升級(jí)的同時(shí)，進(jìn)一步整合資源對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。其意義在于：加快適應(yīng)新消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)下的創(chuàng)新革命。而在本次新世界百貨鄭州店升級(jí)改造過程中，調(diào)整內(nèi)容也覆蓋了從定位、業(yè)態(tài)組合、會(huì)員體系、工程等多個(gè)方面。

　　當(dāng)下鄭州百貨商場的痛點(diǎn)在哪？為什么看好新世界百貨？

　　或許不少鄭州商業(yè)觀察的粉絲們依稀記得最近一年鄭州商業(yè)正在發(fā)生的一股現(xiàn)象，即多家百貨、大賣場及外資超市的關(guān)店如潮水般迅速席卷了這片原本安逸的凈土。究其原因，鄭州商業(yè)觀察認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：

　　1、租金越來越高、難以承擔(dān)。土地價(jià)格不斷上漲，物業(yè)建筑及裝修成本亦大幅提升，這些都大幅拉高了零售物業(yè)的投資預(yù)算，激發(fā)了物業(yè)出租方對(duì)租金收益的更高預(yù)期。在“聯(lián)營”模式下，百貨的盈利能力決定了其相對(duì)不高的租金承受力，再加之近幾年利潤普遍下滑，租金便成為了越來越重的負(fù)擔(dān)，對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營也形成了障礙;

　　2、品牌選址“排他”，影響招商，運(yùn)營跟著躺槍。一直以來，都有這么一條游戲規(guī)則，即如果某品牌率先進(jìn)駐了商圈內(nèi)的一家百貨商場，則會(huì)事先約定不能再去同商圈內(nèi)的其他商場開店，否則將被要求從這里撤柜;在這種規(guī)則之下，大多數(shù)經(jīng)銷商不得不固定老商場，放棄新商場，這些因素也無疑對(duì)一些一直以來都希望進(jìn)行大面積調(diào)整的百貨商場帶來極大的限制，最終演變成一種強(qiáng)者恒強(qiáng)弱者恒弱的“假象”;

　　3、二房東模式租賃物業(yè)本就存在的弊端。試想，你會(huì)在自己租住的房子里大興土木不計(jì)成本的搞裝修及二次升級(jí)改造嗎?答案肯定是不會(huì)(其實(shí)這是一個(gè)另經(jīng)營者非常糾結(jié)的問題，如果投入資金改造，便會(huì)出現(xiàn)投入產(chǎn)出無法達(dá)成正比的現(xiàn)象，畢竟是租的物業(yè)，是以一個(gè)“保姆”的身份在替別人養(yǎng)孩子;但如果不去投入這筆資金，便會(huì)被更多的消費(fèi)者所拋棄、從而影響到后續(xù)的經(jīng)營)!單就這一點(diǎn)連帶出的就是無法提升場景體驗(yàn)、無法迎合消費(fèi)者需求，并最終被其他商場把搶走客流。

　　那么上述問題在新世界百貨鄭州店存在嗎？可以肯定的說，是不存在的！

　　根據(jù)鄭州商業(yè)觀察的了解，早在2008年7月7日新世界百貨中國有限公司便通過公司公告對(duì)外披露了全資收購鄭州項(xiàng)目物業(yè)的公告(詳見下圖)，做為100%自持的物業(yè)，無論是后續(xù)的業(yè)態(tài)調(diào)整、品牌升級(jí)還是物業(yè)改造，可以說新世界都擁有更多的自主權(quán)，也因此該項(xiàng)目才有了平穩(wěn)過渡完首個(gè)租戶合作期后的諸多調(diào)整動(dòng)作，包括后期(項(xiàng)目開業(yè)后第四年)通過對(duì)物業(yè)的升級(jí)改造所引入的電影院從而填補(bǔ)這一區(qū)域無電影院的市場空白等等。

2008年7月7日，新世界百貨中國有限公司對(duì)外披露這一交易

　　因此，在基于物業(yè)全部自持這一大前提下，隨著市場的不斷向好以及所在區(qū)域城市更新后所帶來的消費(fèi)紅利，加上地鐵1、2號(hào)線亦在紫荊山路的交匯換乘、完善的公交線路也都將為往來購物的顧客提供更多便利。

　　（來源： 鄭州商業(yè)觀察 Tony）

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