“我們一做完這個（13個萬達(dá)城），公司規(guī)模就大了一倍。你說這事兒我該不該干？這事兒我打破腦袋也得弄啊。”孫宏斌在大董烤鴨店解決完午飯，臨時起意找來十多路記者，宣示他的堅(jiān)定。
一幕商業(yè)片演成了懸疑劇，好在第一季已經(jīng)落幕。
輕資產(chǎn)化的萬達(dá)集團(tuán)，以并購曲線拿地的融創(chuàng)中國（01918.HK，下稱“融創(chuàng)”），6折接盤重資產(chǎn)萬達(dá)酒店的富力地產(chǎn)（02777.HK，下稱“富力”）間的637.5億元重磅交易，在7月19日下午到達(dá)了戲劇張力巔峰。
生意場里并非都是零和游戲。今年4月底，萬達(dá)內(nèi)部高層會議上，為萬達(dá)城找買家的議題拋出。這些文旅項(xiàng)目擴(kuò)張后帶來的負(fù)債壓力，正在影響萬達(dá)商業(yè)回A節(jié)奏。今年7月中，王健林找到了買家孫宏斌，一道搭售了萬達(dá)酒店。一番波折后，李思廉主動入局。
觥籌交錯之前，王健林、孫宏斌、李思廉、張力笑容滿面站到了一起。這是王健林口中的“三贏”生意：萬達(dá)一年內(nèi)收回巨額資金，輕松完成了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型；融創(chuàng)吃下5000萬平方米土儲，交易對價減少200億元，輿論對其負(fù)債率、現(xiàn)金流的擔(dān)心，至少可放下一半；富力得到了它想要的，低價、龐大的酒店群落。
萬達(dá)要打造百年企業(yè)，王健林提出最核心點(diǎn)，是追求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，“不管企業(yè)銷售額多大、企業(yè)資產(chǎn)多少，核心的問題是能不能看得見10年、20年、30年以后的現(xiàn)金流在哪里？”
地產(chǎn)曾是萬達(dá)過去所倚重的，支撐了萬達(dá)這頭資本巨鱷多年的高增長。而如今轉(zhuǎn)型的解決方案，就是把地產(chǎn)項(xiàng)目打包易主。203個萬達(dá)廣場是王健林留下的核心資產(chǎn)。
融創(chuàng)：150億元已到萬達(dá)賬上
操著一口山西普通話，第一個上臺的孫宏斌緊張又靦腆，規(guī)規(guī)矩矩念完了他的發(fā)言稿。
這不是孫宏斌的一貫風(fēng)格。鎂光燈下，孫宏斌習(xí)慣即興發(fā)揮，他很多次都獨(dú)自撐起整場的答記者問，辛辣苛刻提問來者不拒，全程無尿點(diǎn)。
這一次不同，7月19日北京大望路萬達(dá)索菲特酒店7層發(fā)布會里的把酒言歡，依的是王健林的主場習(xí)慣。
在年長十歲的王健林面前，孫宏斌謙遜且低調(diào)。他花了大篇幅來感謝王健林的信任，“萬達(dá)選擇融創(chuàng)作為合作伙伴，是對融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)的認(rèn)可，是對融創(chuàng)高端項(xiàng)目操盤能力的認(rèn)可，是對融創(chuàng)判斷力、重信用的認(rèn)可”。
半個月前，萬達(dá)先向融創(chuàng)拋出了“繡球”，是王健林主動尋找到孫宏斌。孫宏斌并沒有猶豫多久，看了三天萬達(dá)的賬本后，就決定努努力吃下這筆632億元大單。
“我們一做完這個（13個萬達(dá)城），公司規(guī)模就大了一倍。你說這事兒我該不該干？這事兒我打破腦袋也得弄啊。”發(fā)布會前一天，孫宏斌在大董烤鴨店解決完午飯，臨時起意找來十多路記者，宣示他的堅(jiān)定。
折戟順馳之后，孫宏斌和融創(chuàng)鮮少再提沖擊行業(yè)排名，但嘴巴不說不代表心里不想。王健林點(diǎn)破甚至利用了孫宏斌的心思，“拿到萬達(dá)城，兩年內(nèi)，融創(chuàng)可以闖進(jìn)房企前兩強(qiáng)”。
萬達(dá)城里的大量優(yōu)質(zhì)土儲，會是孫宏斌團(tuán)隊(duì)打未來戰(zhàn)役的彈藥。這13個萬達(dá)城位列廣州、重慶、成都、青島、無錫等一二線省會和重點(diǎn)城市，總建面約5897萬平方米，其中自持面積約924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售占比高達(dá)84%，每平方米樓面價不足融創(chuàng)公開市場拿地價格的1/3。
按第一上海證券的估算，經(jīng)萬達(dá)一役，融創(chuàng)的土儲躍升至行業(yè)前三，僅次于恒大和碧桂園。截至2016年底，融創(chuàng)擁有土地量7912萬平方米，同期國內(nèi)土地儲備前三強(qiáng)分別為恒大2.2億平方米、碧桂園1.6億平方米和綠地1.3億平方米。
過去多年的萬科一超多強(qiáng)的房企格局，在去年變成了萬科、恒大、碧桂園三強(qiáng)爭霸。融創(chuàng)現(xiàn)在有了爭跑道的機(jī)會，其內(nèi)部人士張峰（化名）透露：“今年消化部分萬達(dá)城資產(chǎn)，就可能沖擊房企第一集團(tuán)。”
孫宏斌做買賣喜歡“算大賬”，跟萬達(dá)城搭售的萬達(dá)酒店資產(chǎn)他一并要了，并主動說起，“融創(chuàng)上半年賣了1100多億元，賬上躺著900多億元現(xiàn)金，我們的股東沒有一個人擔(dān)心我們付不了錢，最擔(dān)心的是這事兒做不成”。
孫宏斌站到了機(jī)會區(qū)，也踏在了風(fēng)險點(diǎn)，他低估了外界對融創(chuàng)的債務(wù)擔(dān)憂。各家銀行在融創(chuàng)宣布收購萬達(dá)系列資產(chǎn)之后，全面排查融創(chuàng)資金風(fēng)險。標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪這三家國際評級機(jī)構(gòu)，均下調(diào)融創(chuàng)的債券評級，以表達(dá)對其債務(wù)之擔(dān)憂。
許久未發(fā)微博的孫宏斌，再度通過這個平臺對外喊話，不要過度擔(dān)心融創(chuàng)，“一是因現(xiàn)金流失敗過，知道現(xiàn)金流的重要性，把公司安全放在首位；二是知進(jìn)退，在放棄上沒有人比融創(chuàng)更決絕，比如去年10月份起不在公開市場買地，比如放棄綠城、佳兆業(yè)、雨潤；三是有戰(zhàn)略更有執(zhí)行，我和團(tuán)隊(duì)一直在一線，聽得見炮聲，敢拼刺刀”。
但在金融機(jī)構(gòu)介入排查的一周內(nèi)，孫宏斌還是做了許多動作，他多次面會王健林。兩人決定重置原來632億元的框架協(xié)議，引入第三方合作伙伴。這才有了后來富力入局的機(jī)會。
“酒店資產(chǎn)包并不在融創(chuàng)的興趣范圍內(nèi)，遲早是要剝離的，”內(nèi)部人士張峰稱，只是沒想到這么快找到買主。
最新協(xié)議顯示，融創(chuàng)438.44億元收購13家萬達(dá)城，富力199.06億元接盤萬達(dá)77間酒店。酒店資產(chǎn)包打折的差價部分，被加到了萬達(dá)城里，還有所提價。
“這個溢價，是可以接受的，也是三方滿意的價格，”孫宏斌稱，“新交易方案比原來的有更好的流動性，降低了融創(chuàng)的負(fù)債水平。變動之后，融創(chuàng)和萬達(dá)也不發(fā)生借貸關(guān)系。”
按照438.44億元交易對價和454億元總負(fù)債，孫宏斌拿到萬達(dá)城4973萬平方米可售面積的平均成本也只有約1700元/平方米。孫宏斌透露，預(yù)計到最終交割時，13個萬達(dá)城賬面上還會有超過200億元現(xiàn)金。
這筆生意劃算嗎？
真金白銀迅速到賬，體現(xiàn)孫宏斌對這筆交易的誠意。7月19日下午那場世紀(jì)牽手發(fā)布會之前，融創(chuàng)已將首筆款項(xiàng)150億元支付給了萬達(dá)商業(yè)。
時代周報記者了解到，萬達(dá)第一批交接給融創(chuàng)的項(xiàng)目有四個，包括西雙版納萬達(dá)城、南昌萬達(dá)城、無錫萬達(dá)城和哈爾濱萬達(dá)城。目前，雙方團(tuán)隊(duì)正在進(jìn)行上述項(xiàng)目的股權(quán)交割，和財務(wù)賬簿、印章印鑒等資料的交接程序。
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