商業(yè)項(xiàng)目向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)型，此前已有先例。新近兩年，不斷有酒店或商場(chǎng)業(yè)態(tài)被改造為寫(xiě)字樓，北京新聞大廈、盈科中心皆已完成“變身”。“商改寫(xiě)”這門(mén)新開(kāi)課，中糧不屬獨(dú)行俠，也不缺小伙伴。
相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中糧廣場(chǎng)的改造過(guò)程耗資近3億元。投入使用后，項(xiàng)目主要以租金為收益來(lái)源。租金方面，寫(xiě)字樓為12元/天/平米（建筑面積），聯(lián)合辦公COFCO FANTASY按工位收取租金，價(jià)格為2400元/月/工位，包含所有能源費(fèi)用。
此外，聯(lián)合辦公空間對(duì)辦公企業(yè)類(lèi)別也有所“限制”。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“中糧廣場(chǎng)A、B座的招租業(yè)態(tài)原本定位為貿(mào)易、金融，C座接收的企業(yè)在這兩類(lèi)之內(nèi)或上下游之間，計(jì)劃承載人數(shù)在5500左右。”
項(xiàng)目圖
業(yè)內(nèi)分析趨勢(shì)：“商改寫(xiě)”集中一線 受地段影響大
統(tǒng)計(jì)顯示，“商改寫(xiě)”目前主要集中在北京、上海、深圳等對(duì)寫(xiě)字樓需求較大的一線城市，且已成為少數(shù)傳統(tǒng)商業(yè)尋求的轉(zhuǎn)型方向。
漢博商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理助理王迪分析認(rèn)為，中糧廣場(chǎng)改造成寫(xiě)字樓，通過(guò)適應(yīng)市場(chǎng)需求達(dá)到運(yùn)營(yíng)收益提升，從投資回報(bào)角度看，該區(qū)域商務(wù)需求大于商業(yè)服務(wù)需求。“商業(yè)的本質(zhì)是服務(wù)，服務(wù)的對(duì)象是人。雖然中糧廣場(chǎng)進(jìn)行了改造，但是其還是保留了相應(yīng)的商務(wù)服務(wù)需求部分。
王迪認(rèn)為，目前北京更多商業(yè)進(jìn)行的“改造”，是一種積極面對(duì)市場(chǎng)變化并且實(shí)施行動(dòng)的過(guò)程。伴隨著城市整體規(guī)劃的調(diào)整，未來(lái)北京的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)越來(lái)越“精細(xì)化、標(biāo)簽化、個(gè)性化”。
那么，以北京中糧廣場(chǎng)為樣本，“商改寫(xiě)”會(huì)成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)存量的轉(zhuǎn)型主流嗎？
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此分析認(rèn)為，隨著一線城市土地供應(yīng)萎縮及人口“郊區(qū)化”外溢影響，未來(lái)“商改寫(xiě)”項(xiàng)目將增多。“地段決定企業(yè)品牌，租賃需求會(huì)持續(xù)往上走。”
“房企推行這種模式，符合市場(chǎng)預(yù)期。在現(xiàn)有條件下轉(zhuǎn)型，可使土地的使用更具效率和針對(duì)性。在電商沖擊和北京中央政務(wù)區(qū)建設(shè)下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)而言更有前景，很多企業(yè)會(huì)有所轉(zhuǎn)變，其他城市或產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入較快地區(qū)，也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求有所調(diào)整。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
萊坊大中華區(qū)研究及咨詢(xún)部主管David Ji紀(jì)言迅則認(rèn)為，傳統(tǒng)商場(chǎng)在電子商務(wù)沖擊下難以找到定位，難免要尋求出路。“改寫(xiě)字樓是一個(gè)途徑，但也要看一個(gè)城市那個(gè)地區(qū)寫(xiě)字樓的供求。商改寫(xiě)本身就是一個(gè)很困難的舉措，一定要看商場(chǎng)本身所在地區(qū)是否是城市中的CBD或者寫(xiě)字樓供應(yīng)短缺的地方。如果不是，也不一定可以做成功。”
具備什么特征的商業(yè)物業(yè)，會(huì)成為“商改寫(xiě)”的優(yōu)質(zhì)目標(biāo)呢？David Ji認(rèn)為，所謂的優(yōu)質(zhì)就是“地點(diǎn)”問(wèn)題。“有地點(diǎn)就有人流，有租客，寫(xiě)字樓項(xiàng)目才能成功，然后才是其他因素，比如設(shè)計(jì)、招商等。”
一言以蔽之。就目前而言，“商改寫(xiě)”還僅算作“現(xiàn)象型”產(chǎn)物。
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