困頓中的商業(yè)地產(chǎn)正在謀求轉(zhuǎn)型。
逆水行舟，不進(jìn)則退。別人都在奔跑，止步即賠錢。對開發(fā)商而言，不賺錢的物業(yè)就是一顆顆既丑又硬的廢繭。破繭而出，還是繼續(xù)作繭，這場轉(zhuǎn)型游戲，終歸不太好玩。
增量趨緩，存量上場，市場撲朔迷離，內(nèi)外皆屬圍城。這是場“燒錢”又“燒腦”的“實(shí)力”之戰(zhàn)。老牌兒國企中糧起了個大早，拿自家產(chǎn)業(yè)玩起“商改寫”。這不僅是一場商業(yè)轉(zhuǎn)型的“自救”之策，亦是關(guān)乎城市更新大格局的探索與“互救”。
城市更新的觸手有多遠(yuǎn)？環(huán)視全國，一二線城市有改造潛力的商業(yè)資產(chǎn)已達(dá)千萬平米量級，也有業(yè)內(nèi)稱，城市更新元年或已到來。如何盤活存量，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，成為商業(yè)地產(chǎn)的核心發(fā)展路徑。
事實(shí)上，所謂的“城市更新”早已擺脫偶像包袱，存量業(yè)務(wù)實(shí)實(shí)在在擺在眼前，正成為諸多房企的思考與發(fā)力方向。前有北京“大地主”首開，它將自家寫字樓打造成眾創(chuàng)空間。如今中糧歷經(jīng)一番試水，又會給城市更新的明天帶來多少想象空間？
歷經(jīng)227天，5月26日，北京中糧廣場C座重裝開業(yè)。這個煥發(fā)生命“第二春”的項(xiàng)目，開業(yè)前樓內(nèi)招租率已超70%，被業(yè)內(nèi)稱作“商改寫”的成功樣本。同時，全新中糧廣場的商業(yè)配套也揭開神秘面紗，14%的商業(yè)配比給了行業(yè)一個驚喜。
“樣本”的“商業(yè)”模式
“我們把中國的寫字樓帶入真正的重運(yùn)營時代。”開業(yè)現(xiàn)場，大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理、北京公司總經(jīng)理周鵬如是表示。39歲的他出身于工商背景，一向排斥“地產(chǎn)商”稱呼，更愿以“運(yùn)營商”自居。與大悅城項(xiàng)目的成長模式類似，如今“運(yùn)營”的基因正被注入到這座寫字樓的業(yè)態(tài)之中。
扔掉什么？留下什么？增添什么？這是一個令運(yùn)營商頭疼而客戶幸福的時代。資料顯示，改造后的中糧廣場，將“商業(yè)”作為打造中糧廣場生態(tài)圈中重要的服務(wù)基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目、產(chǎn)品、運(yùn)營、生態(tài)之間的統(tǒng)一，其全新商業(yè)理念被概述為“以品質(zhì)帶動商務(wù)社交、以生活詮釋辦公體驗(yàn)”。
“我們并不是去商業(yè)化，而是將商業(yè)精致化，讓商業(yè)更適合中糧廣場的同時，聚焦到寫字樓的空間。這樣讓我們的寫字樓更加純粹，讓商業(yè)也更加純粹。”周鵬曾如是表示。為此，中糧廣場招商團(tuán)隊(duì)走訪了樓內(nèi)約3000多個租戶，從上百個資源中，篩選出6-7個符合定位的商戶。
據(jù)廣場工作人員介紹，在14%的商業(yè)業(yè)態(tài)配比中，COFCOBusiness（中糧商務(wù)）、COFCOLife（中糧生活）是兩個最重要的組成部分。其中COFCOBusiness以高端餐飲、知名銀行、西服私人定制等構(gòu)成商務(wù)社交功能空間，而COFCOLife則是集有機(jī)餐飲、進(jìn)口超市、生態(tài)農(nóng)場、藝術(shù)畫廊于一體的生活空間。
一位熟悉中糧廣場招商工作的負(fù)責(zé)人介紹，中糧廣場在寫字樓的招商定位上，注重與兄弟企業(yè)大悅城商業(yè)綜合體的資源緊密結(jié)合，在COFCOLife中融入了移動大悅城概念。“將中糧廣場塑造成幸福價值的提供者，是中糧廣場想要呈現(xiàn)的全生態(tài)商業(yè)模式。”
據(jù)悉，該項(xiàng)目由KOKAISTUDIOS設(shè)計公司主刀改造。資料顯示，中糧廣場改造后，寫字樓體量增加到8.6萬平米，同時增加逾1萬平米聯(lián)合辦公空間，并配備1.6萬平米餐飲配套及1.8萬平米休閑配套。改造前，其寫字樓體量為6萬平米，商業(yè)為4.6萬平米，整體配套僅1.4萬平米。
轉(zhuǎn)型“陣痛”：機(jī)會與盈利
伴隨新興業(yè)態(tài)的全面綻放，身處建國門商務(wù)區(qū)的中糧廣場，其原有高端家居業(yè)態(tài)飽受困擾。諸如居然之家、紅星美凱龍等專業(yè)家居賣場，其打造整體家居產(chǎn)業(yè)鏈的模式全面崛起。曾經(jīng)輝煌的“世界家居花園”影響力正在萎縮。
現(xiàn)實(shí)嚴(yán)峻。市場壓力是主要方面，中糧不得不正視。此外，北京出臺五環(huán)內(nèi)不再新增建設(shè)用地政策，核心區(qū)域項(xiàng)目價值隨之提升。政策趨向背后，或意味著，城市更新及存量升級市場正被打開。
利好消息。戴德梁行2016年底的一組數(shù)據(jù)顯示，北京甲級寫字樓市場僅租賃型物業(yè)存量達(dá)900多萬平米，且在旺盛需求拉動下空置率一直持低位。事實(shí)上，與商場相比，寫字樓市場受電 商沖擊很小、運(yùn)營管理成本較低，且近幾年來需求和租金也都保持較為穩(wěn)定的增長態(tài)勢。
去年底，北京中糧廣場總經(jīng)理孫天立表示，核心區(qū)域的競爭力在商 辦物業(yè)方面將尤為明顯，而一線城市核心區(qū)域已不再允許新建商業(yè)圈，舊樓改造成為一個歷史發(fā)展的必然趨勢。地處長安街東，中糧廣場的潛在價值亟待挖掘。
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