商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)印力集團(tuán)在納入萬(wàn)科麾下后一直默默無(wú)聞。最近，萬(wàn)科把旗下半壁商業(yè)地產(chǎn)江山統(tǒng)一打包，交與印力運(yùn)營(yíng)和管理，印力在業(yè)務(wù)上實(shí)現(xiàn)了較大進(jìn)展，再次引起各界對(duì)這家專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注和臆想。
納入萬(wàn)科麾下后的首秀
5月23日，萬(wàn)科發(fā)布公告，擬通過(guò)下屬的珠海夢(mèng)想家商貿(mào)有限公司出資50.31億元，與專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)共同設(shè)立兩支總規(guī)模達(dá)129億元的商業(yè)地產(chǎn)投資基金，投資萬(wàn)科旗下所持有的（含在建和已完工的）42個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（下稱(chēng)“標(biāo)的資產(chǎn)包”）。如全部42個(gè)項(xiàng)目都達(dá)成交易，預(yù)計(jì)交易作價(jià)86-90億元。同時(shí)，根據(jù)萬(wàn)科3月18日的公告稱(chēng)，上述兩支商業(yè)地產(chǎn)投資基金的各參與方同意，委托印力集團(tuán)控股有限公司（下稱(chēng)“印力集團(tuán)”）或其下屬公司運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)的資產(chǎn)包。
萬(wàn)科表示，這有助于集團(tuán)借助外部資本，通過(guò)輕資產(chǎn)化運(yùn)作方式加快公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作。
印力集團(tuán)是萬(wàn)科2016年聯(lián)合其他投資方以近130億元的價(jià)格從黑石手中收購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)公司。萬(wàn)科3月18日曾公告稱(chēng)，基于印力集團(tuán)成熟的商業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理能力，萬(wàn)科決定把它定位為集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理平臺(tái)，借助外部資本的力量，對(duì)集團(tuán)存量資源進(jìn)行整合，促進(jìn)商業(yè)事業(yè)的發(fā)展。
據(jù)悉，印力集團(tuán)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)尤其是購(gòu)物中心領(lǐng)域，被視為國(guó)際化程度相當(dāng)高的企業(yè)之一，其合作方包括從沃爾瑪、凱德、西蒙、摩根士丹利到黑石、工銀國(guó)際等，這家企業(yè)已打下資本化、國(guó)際化的深刻烙印。
印力主要是靠資產(chǎn)管理來(lái)提升所有購(gòu)物中心的價(jià)值。據(jù)媒體報(bào)道，印力有一套嚴(yán)格的投資模型，通過(guò)現(xiàn)金流量法來(lái)評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)的投入、產(chǎn)出、回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)等因素，并滿(mǎn)足國(guó)際資本的要求。這使得印力旗下所有購(gòu)物中心不論是客流量、銷(xiāo)售評(píng)效，還是開(kāi)業(yè)率、租售比等指標(biāo)都非常健康。過(guò)去幾年，印力旗下商場(chǎng)出租率高達(dá)98%，利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率為34%。
萬(wàn)科相關(guān)人士表示，印力集團(tuán)是與萬(wàn)科物業(yè)、長(zhǎng)租公寓、教育、物流等并列的商業(yè)平臺(tái)，并將與萬(wàn)科商業(yè)的現(xiàn)有資源進(jìn)行整合。盡管萬(wàn)科方面做了這種表示，但事實(shí)上，萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還有另一支不太受關(guān)注的強(qiáng)大力量——萬(wàn)丈資本。
存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理另藏玄機(jī)？
據(jù)悉，萬(wàn)丈資本有限公司是萬(wàn)科集團(tuán)旗下的一條新業(yè)務(wù)鏈，是萬(wàn)科集團(tuán)全資直屬的存量資產(chǎn)管理平臺(tái)，主打金融與投資業(yè)務(wù)，意欲依托萬(wàn)科大平臺(tái)，探索商業(yè)地產(chǎn)存量改造機(jī)遇，建立國(guó)內(nèi)存量資產(chǎn)的投資及資管平臺(tái)。換言之，萬(wàn)丈資本作為萬(wàn)億大萬(wàn)科生態(tài)系統(tǒng)中的一環(huán)，也將以資管平臺(tái)的定位最大限度發(fā)揮萬(wàn)科集團(tuán)的協(xié)同效應(yīng)。
據(jù)悉，萬(wàn)丈資本作為萬(wàn)科集團(tuán)白銀時(shí)代戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的核心環(huán)節(jié)之一，承擔(dān)起了為集團(tuán)探索“金融和城市存量資產(chǎn)收購(gòu)改造”的任務(wù)，其未來(lái)三年的業(yè)務(wù)模式是：前端通過(guò)基金式的主動(dòng)化管理，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；后端通過(guò)資產(chǎn)管理，獲取資管費(fèi)用，在退出時(shí)獲得項(xiàng)目回報(bào)。由此，在商業(yè)地產(chǎn)不斷金融化的當(dāng)下，為萬(wàn)科集團(tuán)的地產(chǎn)金融化業(yè)務(wù)做積極探索。
據(jù)萬(wàn)丈資本前CEO丁長(zhǎng)峰接受采訪時(shí)曾表示，萬(wàn)丈資本是“基于萬(wàn)科這個(gè)大平臺(tái)，而不是像黑石、光大安石等機(jī)構(gòu)立足在資本的角度，色彩上有很大區(qū)別�？梢岳斫鉃樗且粋�(gè)地產(chǎn)公司里面孕育出來(lái)的、類(lèi)似于基金的、主要針對(duì)存量資產(chǎn)和不良資產(chǎn)的平臺(tái)。”
事實(shí)上，萬(wàn)丈資本的設(shè)立既是萬(wàn)科在資本領(lǐng)域真正的開(kāi)端，也是萬(wàn)科在利潤(rùn)下滑中承載探索商業(yè)物業(yè)金融化的平臺(tái)。
“我們給萬(wàn)丈資本設(shè)定的目標(biāo)是未來(lái)能夠成為像Blackstone這樣的全能型的選手，將來(lái)能夠管基金、管REITs，管很多東西。萬(wàn)科認(rèn)為未來(lái)存量資產(chǎn)管理可能是一項(xiàng)更大的生意，所以愿意在這一塊提前做好安排。”
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