股權(quán)事件后，明星公司萬科的每一步棋都備受矚目。經(jīng)濟觀察報獲悉，萬科正在加快商業(yè)板塊與黑石旗下商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團的整合。
2月16日，萬科宣布印力集團董事長丁力業(yè)接替萬科“元老”丁長峰成為萬科商業(yè)新任負(fù)責(zé)人。
接近印力集團高層人士向經(jīng)濟觀察報確認(rèn)，整合完成后，印力將成為萬科商業(yè)的新的也是唯一的平臺，過去，萬科的商業(yè)項目大多是以配套形式出現(xiàn)在各個區(qū)域的城市公司中，在整體管控上未形成合力。
這意味著，萬科將借助印力打造一個脫離于地產(chǎn)業(yè)務(wù)、獨立運營的商業(yè)發(fā)展平臺。“這是單獨辟出來的條線，類似于萬科物業(yè)。未來萬科的教育、養(yǎng)老都有可能這樣去做。”上述萬科總部人士說。
另據(jù)萬科總部信源透露，萬科原有的商業(yè)發(fā)展部有所變動，相關(guān)人員并入冰雪事業(yè)部、事業(yè)發(fā)展部(原戰(zhàn)投部)和印力商置，各城市公司商用資產(chǎn)相關(guān)部門也在加快調(diào)整。
萬科收購印力一事發(fā)酵于半年前。去年8月21日，萬科公告稱將通過成立投資基金以128.7億元收購印力集團96.55%的股權(quán)。在股權(quán)之爭的背景下，這一舉動一度被外界解讀為萬科管理層的“B計劃”。
如今股權(quán)形勢趨于明朗，萬科重提“萬億市值”愿景。經(jīng)濟觀察報了解，萬億計劃中包括傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)。而商業(yè)和物業(yè)、物流、教育等業(yè)務(wù)都在創(chuàng)業(yè)業(yè)務(wù)名單，都有望獨立上市。
從這個角度，整合印力，加速商業(yè)地產(chǎn)的資本化或只是開始。
開啟印力時代
接替丁長峰接管萬科商業(yè)板塊的印力集團董事長、首席執(zhí)行官丁力業(yè)，曾首度將全球最大零售企業(yè)沃爾瑪引進中國。據(jù)熟悉他的人稱，與凱德、西蒙、黑石等外資企業(yè)的合作使丁力業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)界最具國際視野的人之一。
2003年4月，丁力業(yè)創(chuàng)辦深國投(專題閱讀)(相關(guān)干貨)商置(印力集團前身)，成為國內(nèi)最早與沃爾瑪展開合作的企業(yè)。據(jù)了解，沃爾瑪在中國的第一家門店深圳羅湖店便是由深國投承建，丁力業(yè)是這個項目的主要負(fù)責(zé)人。
早年間，深國投商置曾幾經(jīng)易主，分別經(jīng)歷了華潤集團、龍柏商置和黑石基金時代。2013年11月，黑石集團與工銀國際分別購入深國投40%及6%的股權(quán)，黑石成為深國投的最大單一股東。2015年2月，在完全卸下國資背景后，深國投商置更名為印力集團，并一度謀劃赴港上市。
印力的大規(guī)模擴張是從黑石入主后開始的。2014年，印力借助黑石基金一口氣并購了位于沈陽、天津、南京、長沙、武漢等城市的9大商業(yè)項目，涉資60多億元，共獲得了79萬平方米建筑面積的商業(yè)物業(yè)，并對這9個購物中心進行管理。印力主要的購物中心品牌“印象城”也是在此時成為其主打的產(chǎn)品線。
萬科執(zhí)行副總裁張旭曾談及收購黑石的原因，稱印力是全國第三大商業(yè)管理集團，資產(chǎn)非常優(yōu)質(zhì)，集中在中國重點的二三線城市。截至2016年6月，印力在上海和長三角、珠三角等二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目超過70個，總建筑面積近600萬平方米。此外，印力還擁有的成熟商業(yè)開發(fā)管理和經(jīng)營管理能力，以及大量長期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客戶資源。
據(jù)接近印力人士透露，由于萬科的商業(yè)項目呈碎片化，且單個項目體量較小，不排除萬科未來將所有商業(yè)項目注入印力。
對萬科而言，收購印力的意義之一在于，這為萬科整而不合的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了另一種可能性。屆時，萬科商業(yè)將成為一個獨立于地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的平臺。但最終結(jié)果仍視乎雙方的整合進程，并且，其中避免不了對一些已有商業(yè)項目的取舍和重估。
經(jīng)濟觀察報獲悉，萬科商業(yè)與印力的管理團隊已經(jīng)在部分業(yè)務(wù)上進行整合，主要在于項目、人員、財務(wù)、管理機制等方面，目前商業(yè)項目在做財務(wù)并表，人員方面，印力的項目團隊變化并不大。預(yù)計整合工作將于今年內(nèi)完成。
“由于萬科商業(yè)也較缺少專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人才，此次整合，印力的團隊也是萬科看重的一點。”上述印力人士稱。
更為重要的是，在收購印力之后，萬科打開了商業(yè)的盤子和影響力。由于“城市配套服務(wù)商”的一個重要能力是商業(yè)和存量資產(chǎn)的運營，對印力的整合，凸顯了萬科在商業(yè)運營上的野心。
資本化底色
萬科做商業(yè)地產(chǎn)，一開始時就有明確定位：輕資產(chǎn)。萬科商業(yè)的第一位掌舵者毛大慶曾表示，萬科商業(yè)是以凱德為對標(biāo)，進行輕資產(chǎn)運營，培養(yǎng)自己的商業(yè)管理團隊，“做一個、資產(chǎn)化一個”。
這并不是口號。2014年，萬科就與4家基金就十幾個商業(yè)項目搭建了資本化平臺，實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的退出機制。
2014年8月，萬科與美國私募巨頭凱雷共同成立資產(chǎn)平臺公司，兩者分別持股20%和80%，該平臺收購了萬科擁有的9個商業(yè)物業(yè)并長期持有。同時，雙方設(shè)立了一家商業(yè)運營管理公司，負(fù)責(zé)資產(chǎn)平臺公司持有的各境內(nèi)商業(yè)物業(yè)招租和運營管理。
2014年底，萬科將首個商業(yè)項目金隅萬科廣場賣給了資產(chǎn)管理機構(gòu)麥格理。同時，聯(lián)手東方資產(chǎn)旗下的資產(chǎn)管理平臺東方藏山，打造國內(nèi)第一只社區(qū)商業(yè)基金，萬科旗下的5個社區(qū)商業(yè)物業(yè)被打包進這個平臺。
毛大慶之后，丁長峰的一項重要的工作也是接洽資本端，其設(shè)想包括將萬科商業(yè)地產(chǎn)金融化或上市，因此常常現(xiàn)身香港投行圈。丁長峰說：“只有打通國際資本才能找到萬科商業(yè)的未來道路。”
這與印力的做法不謀而合。早在2008年華潤控股時代，華潤就曾利用其海外融資平臺發(fā)行了深國投商置第一只房地產(chǎn)基金——華潤商業(yè)地產(chǎn)基金，總額8億美元。
據(jù)丁力業(yè)介紹，印力曾探討過引入金融機構(gòu)的多種辦法，包括傳統(tǒng)的信托、股權(quán)合作、私募基金等。實際上就是輕資產(chǎn)的做法，即尋求國際資本的合作，以較少的資本撬動更多的項目。
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